無視降息！廣深樓市，止不??！

作者：子非魚

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【資料圖】

無視降息

6月20日，央行對一年期LPR和五年期LPR分別降息10個基點。

其中與房貸直接相關的五年期LPR從4.3%降至4.2%。

來源：中國貨幣網

當時本號就分析過，降息理論上對樓市是利好，但能否構成現實利好，夠嗆。

降息雖然真金白銀地讓貸款成本下降了。

有人計算了一下，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累計30年月供減少2.1萬元。

但不痛不癢。而且，樓市下行的個根本邏輯絲毫沒有改變，豈能扭轉如今的肅殺形勢。

降息之后，數十個城市的銀行跟進下調房貸利率。

截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內，廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經降至3.7%。

但從效果上看，古井無波。

以樓市風向標城市深圳、廣州來看，下跌依舊。

根據兩地住建局和深圳貝殼研究院披露的數據顯示，6月1日至27日，深圳新房住宅網簽2232套，二手房網簽2650套。

以此預估深圳6月全月，新房住宅網簽應該低于2500套，二手房網簽低于3000套。

5月份一手住宅網簽2787套，環比下跌20%。二手房網簽量3603套，環比下跌3.8%。

這意味著6月份，深圳的新房與二手房跌幅仍不會小。而且新房與二手房網簽量均會進入“2”字打頭的時代。

廣州方面，6月前27天新房住宅網簽5141套，以此預估全月網簽量在5700套左右。

而5月份一手住宅成交7113套，環比下跌9%。

看看數據，細品吧。

02

為何托不動

降息，為何托不動樓市？因為引發樓市下行的根本邏輯，沒有絲毫改變。

目前樓市的主要癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。

這些問題不解決，任何大招都不頂用。何況這不痛不癢的降息。

貸款100萬，30年利息也只少了2.1萬。貸款200萬只少了4.2萬元。

這就點甜頭，就想著大家在當下的宏觀大環境下去增加債務？這種四兩撥千斤的動作，過去或許可以，但現在根本行不通。

因為現在，一方面大家都沒錢了，另一方面沒有預期沒有信心。

由于經濟、就業、消費等宏觀經濟數據并未按照大家的預期表現，導致新的需求并未產生，需求之間的青黃不接，最終表現在4月份的成交量整體轉向。

經濟表現方面，只看一個關鍵數據就行了，失業率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業率高達20.8%，繼續刷新天際線。

有人為了讓數據走勢好看，制作出了下面這張圖。沒有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經濟與就業復蘇受阻導致新的需求并未產生，再加上如今預期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統統關進了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無選擇。

降息托不動樓市，降首付、放開限購，同樣托不動。這些動作，去年以來中心城市都有做過，佛山、東莞、福州等城市放開了限購，武漢、青島、蘇州、南京、杭州的限購圈不斷縮小。

有用嗎？

相反，新一輪降息還會給銀行增加壓力，因為它很有可能會引發更大的提前還貸潮。

因為，降息只降低了新購房者的房貸，老業主們的房貸沒有影響，雖然轉為LPR的業主利率會一年一調整，但相比于當下的利率，他們仍是利率的高位站崗者。

這讓誰都沒法釋懷，憑什么我買的時候利率那么高，現在這么低。

以一套純商業貸款100萬的房子，貸款30年為例：

如果你是2014年貸款，房貸利率6.15%，總利息119萬，月供6092元；現在，房貸利率很多城市低至3.7%，利息65.7萬，月供4602元。

貸款前后相差一輛奧迪A6L。

這種落差讓很多人不愿意成為冤大頭，是引發去年以來的提前還貸潮原因之一。

其二，就是理財收益不斷下行。

比如存款，存款利率去年以來一直下行，錢放在銀行都不跑贏通脹，還放在銀行干嘛。同時，理財產品大多也在虧損。

其三，就是對自己收入和工作預期不足。

不確定性已經成為當下最大的確定性，從前蒸蒸日上、紅紅火火變成了如今朝不保夕。

這種背景下，手頭有閑錢的人，大多選擇了提前還貸。

紅塔證券披露的數據顯示，5月以來RMBS條件早償指數明顯升高。

第一財經最新發布的新聞也披露，提前還款率漲至近五年新高。

要解決這個問題，目前最有效的辦法是對存量房貸進行打折，很多年前也有過類似的操作，但現在呼聲雖然響亮，就連經濟日報都多次發文呼吁。

但只見打雷，不見下雨。

03

降房價是明智之選

要想改變樓市當下的局面，唯有對癥下藥，也即解決當下樓市的有效需求斷代問題。

解決問題的辦法只有兩個，要么提高民眾的收入，要么降低房價。歸根結底，還是一個辦法，降低房價收入比。

北京師范大學中國收入分配研究院披露的一組調研數據顯示，2019年，人均月收入在1萬以上的家庭占比只有0.61%。

另外一組數據顯示，中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個一線城市年收入超百萬的人數合計不超過50萬，要知道四大一線城市的總人口8300萬。

收入低，房價高不可攀，房價與城市居民收入之間的鴻溝，是目前大多數城市找不到接盤俠的主要原因之一。

一輛勞斯萊斯，對一堆買不起的人說，不限購了，還給大家幾百塊錢補貼，降低貸款利率，有用嗎？

一個道理。

這種背景下，如果不接受需要一場誠意降價的事實，房子根本賣不出去。

有人說房價不能大跌，因為房地產牽扯著上下游產業，牽動著幾千萬就業。

話雖沒錯，但現在也沒有更好的辦法。在收入和預期喪失的背景下，除了誠意降價，沒有更好的辦法來激活流動性。

而且，樓市最怕的并不是降價，而是失去流動性。沒有流動性，一切都是紙面財富，沒有流動性，土地就賣不出。房地產更會拖累經濟。

沒有流動性，只能讓房地產陷入僵局，會讓風險越積越多。誠意降價，才能釋放風險。風險從來都不靠堵能夠解決的，就像洪水一樣，疏導才是最好的辦法。

但目前很多城市仍是慣性思維，除了大降價，其他什么招數都可以出。

讓人唏噓不已。

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