機構(gòu)：行業(yè)增量持續(xù)放緩拐點顯現(xiàn)，城市管家模式下物企更受青睞

6月28日，克而瑞物管和中物研協(xié)發(fā)布2023中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果，同期還發(fā)布了2023中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究報告（簡稱“報告”）。報告顯示，從物業(yè)行業(yè)發(fā)展來看，行業(yè)增量持續(xù)放緩，拐點顯現(xiàn)。其中，F(xiàn)M（Facility Management設(shè)施管理）市場空間逐步釋放，前景廣闊。此外，物業(yè)企業(yè)開始探索城市服務(wù)，從傳統(tǒng)物企向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型是眾多企業(yè)發(fā)展的方向之一。

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500強物企加大外拓，第三方項目在管面積占比增至55.1%

報告顯示，2022年，500強物企在管面積達(dá)172.7億平方米，均值達(dá)到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強物企在管面積達(dá)121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高于500強物企。百強物企在500強物企整體規(guī)模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面積達(dá)60.6億平方米，同比增長18.7%。

同時，500強物企市場份額達(dá)46.6%，較上年增加0.7個百分點，2018年至2022年三年市場份額共增加4.0個百分點。百強物企市場份額為32.7%，較上年增加0.7個百分點。上市物企市場份額為16.4%，較上年增加1.8個百分點。

此外，2022年，500強物企、百強物企和上市物企外拓第三方項目在管面積占比分別為55.1%、58.2%和61.5%，較2021年分別增加3.8個百分點、3.1個百分點、1.3個百分點；其在管面積中來自第三方的面積占比均超過半數(shù)，百強物企外拓第三方在管面積占比接近6成。企業(yè)外拓持續(xù)發(fā)力，為企業(yè)獨立性發(fā)展提供保障。

其中，多家具有地產(chǎn)背景的物企擺脫對關(guān)聯(lián)房企的依賴，走向相對獨立的市場化發(fā)展之路。

FM市場空間逐步釋放，前景廣闊

從行業(yè)發(fā)展來看，住宅、辦公、商業(yè)等多業(yè)態(tài)受到地產(chǎn)影響，土地成交下滑，開工建設(shè)量持續(xù)下降；公建、學(xué)校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)開工量有限，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)受政策變化影響開工量保持增長。整體來看，行業(yè)增量持續(xù)放緩，拐點顯現(xiàn)。

在此背景下，報告指出，雖然辦公物業(yè)服務(wù)市場競爭加劇，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)正尋求更多路徑突破。隨著FM(Facility Management設(shè)施管理)需求的不斷釋放，企業(yè)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇。具體來看，不同規(guī)模的企業(yè)行政外包率均值60%以上，其中大型企業(yè)外包率高達(dá)81.5%。自有物業(yè)的企業(yè)外包率（76.0%）相對租賃物業(yè)的企業(yè)（61.5%）更高，企業(yè)大樓FM外包需求巨大，前景廣闊。

從不同類型業(yè)務(wù)外包情況來看，宴會服務(wù)、綠植服務(wù)、慶典服務(wù)、餐飲服務(wù)、后勤設(shè)備服務(wù)、保潔服務(wù)、安保服務(wù)的外包率超過80%，這類業(yè)務(wù)外包需求較大，而房產(chǎn)管理、客戶接待、危機管理外包需求相對較小。

FM市場規(guī)模巨大，根據(jù)克而瑞物管測算，2025年，F(xiàn)M市場規(guī)模將達(dá)到16811億元，剔除基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)部分仍超過8000億元。

從國際巨頭設(shè)施管理相關(guān)收入來看，愛瑪客2022財年設(shè)施管理服務(wù)收入超700億元，市占率2.6%。而國內(nèi)企業(yè)如萬物云、招商積余等企業(yè)也已逐步布局，國內(nèi)企業(yè)設(shè)施管理服務(wù)發(fā)展空間依然巨大。

城市服務(wù)擴(kuò)容，城市管家模式下物企更受青睞

報告顯示，物業(yè)企業(yè)開始探索城市服務(wù)，從傳統(tǒng)物企向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型是眾多企業(yè)發(fā)展的方向之一。傳統(tǒng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)主要局限于環(huán)衛(wèi)，近年來政府財政壓力加大，城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出出現(xiàn)下滑，傳統(tǒng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)下滑。但是，隨著政府簡政放權(quán)的推進(jìn)，城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)有望不斷釋放出來，城市服務(wù)市場容量增加。從各省市社區(qū)支出及城服招標(biāo)量來看，高能級省市財政預(yù)算、市場化程度均相對較高。

從城市服務(wù)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)來看，在傳統(tǒng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)（環(huán)衛(wèi)）上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對環(huán)衛(wèi)企業(yè)而言相對劣勢。

從單獨披露城市服務(wù)收入的幾家頭部物企來看，2022年，頭部物企城市服務(wù)的平均毛利率為17.0%，與環(huán)衛(wèi)企業(yè)相比，企業(yè)城市服務(wù)毛利率依然存在一定差距。2022年，新安潔、福龍馬、盈峰環(huán)境、僑銀股份、玉禾田幾家頭部環(huán)衛(wèi)企業(yè)平均毛利率為21.9%，較頭部物企城市服務(wù)毛利率高出4.9個百分點。

但是，從城市服務(wù)新業(yè)務(wù)（城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)管理）來看，物業(yè)企業(yè)存在發(fā)展機遇。以深圳為例，已開標(biāo)的31個“城市管家”項目，中標(biāo)企業(yè)中77%為物業(yè)企業(yè)，23%為環(huán)衛(wèi)企業(yè)。在新業(yè)務(wù)的拓展上，物業(yè)企業(yè)相對環(huán)衛(wèi)企業(yè)而言具備明顯優(yōu)勢。

此外，報告還指出，2022年是機遇與挑戰(zhàn)并存的一年，物業(yè)企業(yè)加速融入基層治理、推動“物業(yè)+”多元增值服務(wù)、加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在新形勢下，獨立性、存量、城市/社區(qū)治理成為重要的特征和方向。而基礎(chǔ)能力、升維能力、精細(xì)運營是物業(yè)企業(yè)在新形勢下不斷可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，只有不斷提升專業(yè)能力，才能真正走上高質(zhì)量發(fā)展之路。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 楊許麗

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