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作者 | 梁秀杰
編輯 | 劉玉嬌
責編 | 韓瑋燁
(資料圖)
馬上630，房企們也將交上“年中”成績單。但從整體市場情況來看，今年二季度以來房地產市場降溫明顯，市場下行壓力仍在不斷加大。
房地產下行壓力猶存
國家統計局數據顯示，1-5月份，全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%，跌幅較上月擴大1個百分點；1-5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49787億元，增長8.4%，增速較上月收窄0.4個百分點。
單月數據方面，5月份全國商品房銷售金額為1萬億元，同比增長6.8%，增速較上月收窄21.1個百分點。
圖表1：近期中國房地產行情走勢
數據來 源：Wind，睿和智庫整理
整體來看，當前房地產市場下行壓力依然較大，購房者置業信心不足。步入6月，房地產市場依舊延續降溫趨勢，市場預期也再次轉向悲觀。
多地托市政策密集出臺，松綁樓市
正是在這一背景下，不少核心一二線城市又開始密集優化樓市政策，出手托市，方向包括放松限購、公積金政策優化、購房補貼等等，政策力度不小。
6月25日，揚州住建局發布《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，其中明確在市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房也不再執行限售政策，有效期一年，意味著揚州限購限售政策已基本放開。
圖表2：近期部分樓市相關地方政策一覽
資料來源：公開資料，睿和智庫整理
此外，宏觀層面也在試探性出臺政策，松綁調控。其中，LPR雙降更直接釋放出拼經濟、救樓市信號。
6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，6月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，雙雙均下調10個基點。
由于5年期以上LPR直接掛鉤住房商貸利率，居民住房貸款利率也將隨之下降。據睿和智庫了解，目前多家銀行房貸利率已隨之跟進調整，綜合來看主流首套房貸款利率已全面降至4%附近。
業內普遍認為，本次降息一方面有利于穩經濟，促進居民收入預期好轉，進而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現出監管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產市場信心。
圖表3：近期樓市相關政策一覽
資料來源：公開資料，睿和智庫整理
同時值得注意的是，在歷時半年之后，A股房企定增迎來“破局”。6月，包括招商蛇口、福星股份、大名城、中交地產、保利發展等多家房企的定增計劃集中獲批，此時距離2022年11月28日“第三支箭”發布，恢復上市房企及涉房上市企業再融資已過去半年有余。
在流動性普遍承壓的現狀下，房企的股權融資加速落地，對改善行業流動性、提振購房者信心將起到積極的促進作用，背后也傳遞出“救市”的信號。從供給側支持房企融資，一方面是打破行業流動性僵局的有力舉措，更重要的是定增募資用途聚焦于保交付，有助于打消觀望的購房者對交付和房屋質量問題的擔憂，激活需求側活力。
但目前來看，頻頻放松的樓市政策，短期內或許能起到緩解市場信心不足的作用，但對市場銷售端的帶動作用，以及對整體市場行情的拉動作用相對有限。購房者入市節奏并未好轉，房地產市場表現依然較為平淡。
樓市回暖，需要整個宏觀經濟復蘇助力
究其原因，目前的樓市政策，尤其宏觀面的政策，大主旨未變，即堅持“房住不炒”。而樓市就是個買漲不買跌的市場，只有市場預期改善和行業信心修復才能實現市場回暖，各項不同層面利好政策的推出，也只能起到助力作用，而無法起到扭轉市場預期的決定性作用。
更重要的是，目前我國宏觀經濟下行壓力較大，其它產業也處于深度調整期，導致就業市場不好，需求減弱，房地產市場供大于求，自然也就減弱了托市政策的拉動效應。
而想要改善預期、調動需求，歸根結底還是要看促進經濟發展、拉動消費的政策是否能有顯著成效。如果實體經濟仍處于震蕩的局勢之下，就業沒有穩定增長，收入預期就沒有逐漸改善的可能性，在房地產等大宗消費上，購房者自然會相對謹慎。
綜上，睿和智庫認為，唯有經濟基本面的企穩才能真正的救樓市。
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