全球焦點！建業地產，還能搶救一下？

河南建業足球隊的幕后“老板”——河南建業地產出事了。

6月23日晚的一紙公告，徹底撕下河南建業地產的遮羞布。遮遮掩掩兩年，建業地產最終還是因債務問題躺平了。公告稱自2021年7月1日至今，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元（約合90.5億人民幣），其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

河南建業自今年二季度以來，銷售逐漸惡化，建業地產流動資金狀況愈發緊張，境外兌付壓力較大，為保交樓，全面停止境內外債務支付。

(相關資料圖)

建業地產的營收嚴重下滑，直接影響了自身股價，發布公告當日，建業地產股價再次下跌5.19%，每股僅剩0.128港元，自2021年12月底跌破1港元至今，其股價位列“仙股”已經持續18個月以上，和4.428港元的股價高點相比跌幅超97%，市值蒸發了131億港元，總市值僅剩3.89億港元。幸運的是，在公告發布后的第一個交易日，建業地產的股價終于止住跌勢，出現了1.56%的上揚。河南建業到底怎么了？

風光不再的“河南王”

在河南無人不知建業地產，作為本土地產巨頭，建業地產在河南18個省轄市、100多個縣市區開發樓盤無數，即便是已經處于爆雷邊緣，建業地產在2023年一季度依然斬獲河南房企銷售金額和銷售面積雙料第一，且領先優勢持續擴大。

克而瑞數據顯示，一季度建業集團以53.79億元位居河南房企銷售金額榜單首位，排在二三位的是碧桂園和萬科，銷售金額分別為47.45億元和37.2億元，和建業集團有不小差距。同時建業集團以79.62萬㎡的銷售面積繼續霸占榜單，排在第二位的碧桂園銷售面積55.05萬㎡。

通過數據可知，建業地產總銷售額和總面積遙遙領先，但每平方米單價并不高，每平方米均價約6755元，而碧桂園的每平米均價約8619元，建業地產的每平方米均價比碧桂園低了1864元。也可以看出建業地產在努力自救，甚至不惜降低售價來推高銷量。但最終這家河南地產巨頭依然未能扛住行業整體下行帶來的沉重壓力，在端午節發出公告，意思很明顯，不是不還錢，是確實沒錢還，也不厚此薄彼，各位債主的錢暫時都不還。

公告顯示，從出現爆雷跡象至今建業地產已經償還了12.6億美元。但河南一場大雨，讓建業地產遭受重創，兩年前建業地產那封《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》“求助信”吸引了全網關注。

在這份“求助信”中，建業集團大吐苦水，強調了客觀存在的事實影響，確實因為疫情、汛情雙重影響，建業集團300多個地產項目基本處于停業和半停業。工地暫停會影響進度，而最致命的是建業集團有50多個售樓處被迫關閉。售樓處關閉，等于斷了建業集團的現金來源。建業集團除了自身采取降本增效、裁員降薪等自救措施之外，還呼吁政府出手相助。

建業集團的求助信，也引起了相關部門的重視，2021年8月16日時任河南省省長的王凱在“求助信”上作出批示：“望相關職能部門速按XXX要求提出可行的意見建議”，一家企業能獲得省政府如此重視，并且用了“速”字，可見建業集團當時確實遇到了比較緊迫的重大危機。

這封“求助信”確實幫建業集團渡過難關，建業確實有困難，各市縣區拖欠的50億元工程款等各種款項也不好意思再拖，相關稅務部門對其也可能出現免收、減收情況，同時政府允許建業部分在建工程延期交付，部分土地款可延緩支付半年到一年。在各方努力下，建業確實搞到了錢，償還了近百億元外債，扛過了地產第一波爆雷的沖擊。但建業“河南王”的風光卻一去不復返。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為建業地產只在河南布局有利有弊，“聚焦于深耕區域也對，有利于熟悉經營環境和提升操盤成功概率、降低政商關系維護成本，但是卻存在市場集中度過高的風險，一場大雨和河南疫情對建業的負面影響就是證明。也讓‘河南王’的位置岌岌可危。”

2022營收慘淡

盡管建業集團為了自救一度傳出裁員7000人的傳聞，但在2022年依然蓋不住業績異常慘淡。

財報數據顯示2022年，建業地產總營收240.8億元，同比2021年的 419.6億元下跌達42.6%，創紀錄地錄得75.61億元的虧損，而2021年的歸母凈利潤為6.049億元，同比下滑了1349.93%，總虧損額達78.19億元。

最能體現房地產企業賺錢能力的毛利率，建業地產在2022年竟然暴跌了8.3個百分點，跌幅比如今7.9%的毛利率都高，7.9%的毛利率也創下建業地產的歷史新低。而就在受災嚴重的2021年，建業地產的毛利率只由2020年的19.85%下跌至16.23%，只下跌了3.52個百分點。和2018年34.44%的毛利率高點相比，2022年的毛利率竟然下跌了26.54個百分點，建業地產的賺錢能力一路下跌。

建業地產解釋稱，2022年的虧損主要來自非經營性虧損。財報顯示非經營性虧損達55.5億元，其中打折賣房進行的存貨減值造成的虧損約為23.7億元。與萬達合作后商業項目改變運營模式，致使投資性物業的公允價值下跌導致的虧損約14.1億元。處置子公司虧損、應收賬款及壞賬，以及違約金損失等，造成的虧損約17.7億元。

在2022年中期業績會上，建業地產創始人胡葆森曾信誓旦旦地表示，2022年下半年有信心扭虧為盈，最終年度業績讓其愿望落空，好在建業地產的毛利率由上半年的7.6%，提升至下半年的8%，雖然提升幅度僅為0.4個百分點，卻呈現向好的趨勢。下半年的費用收入比由9.7%降至2.5%，下降趨勢明顯。

曾經的“河南王”，在河南的市場占有率一度高達兩位數，在遭遇債務危機后，其市場占有率一路走低，2022年已經低至3.5%，此時的“河南王”已經名不副實。

隨著國資入股，毛利率提升，以及銀行授信等支持下，胡葆森有了底氣，多次向投資者表達了樂觀態度，甚至認為2023年房地產復蘇勢在必行，憑借建業地產在100多個縣城的下沉戰略，在河南幾乎沒有競爭對手，2023年建業地產有望走出困境。讓胡葆森沒有想到的是，2023年的銷售遠未達預期。

一個需要注意的現實是，建業地產在鄭州的銷售貢獻率在大幅下跌，2022年鄭州銷售貢獻率為13%，而2021年則為24%，作為河南房價最高的城市，建業地產在省會城市的貢獻率不升反降，說明建業地產的市場競爭力在下降，而相比胡葆森只深耕河南的戰略，萬科、碧桂園等財務狀況良好的企業開始不斷在河南布局，蠶食原本屬于建業地產的市場，未來建業地產的競爭壓力將會越來越大。

地產財經分析師王一然認為房價之前猛漲主要在于買了就能升值，投資屬性和升值愿望遠高于居住，而隨著政策調控的不斷出臺，如今的房子幾乎沒有升值空間，消費者購買意愿會不斷壓低。“建業地產全部深耕河南，除鄭州為新一線城市之外，其他市場均為三四線城市甚至五六線的縣城或鄉鎮，但如今我國城鎮化接近尾聲，縣城的房子失去人口紅利之后已經沒有增長空間，買的人少了，建業不得不降價促銷，這也是他們均價偏低的主要原因。進而導致毛利率的大幅下滑。”

降成本取得一定進展

2022年，組織優化和裁員成為纏繞建業地產身邊揮之不去的傳聞，這也是建業地產降本增效的無奈之舉。但傳聞建業地產裁員7000人卻經不起推敲，因為建業集團的總員工只有3萬人，而建業地產的總員工只有2188人，相比2021年是有人員被裁，較2021年2976名減少了788人，員工成本減少了1.57億元。

一度有消息傳出，建業地產員工數腰斬，但BT財經了解到，建業地產的員工流失率是26.48%，在別的行業算是超高，但在地產行業只能算是中檔左右，有多家房企的員工流失率高于建業地產。之所以建業地產有這么高的員工流失率，是和建業地產的降薪有直接關系。財報數據顯示，建業地產留下的員工，人均收入下降了12.5%。舉個例子，原本30萬年薪的員工，想要留下來，將要降薪近4萬元。

通過財務數據分析，2022年建業地產總的人員成本為6.75億元，較2021年8.32億元，減少18.87%。但2021年人均收入為27.96萬元，在降本增效后人均收入不降反升達30.85萬元，反而增長了10.34%，看著有點神奇，但其中有一部分支出為裁員費，這塊費用達6504.3萬元，以788人被裁計算，人均獲得裁員補償約8.25萬元，這么看來，建業對被裁員的員工還算友好，在自己資金捉襟見肘的情況下，在安置員工方面并不吝嗇。

扣除裁員的這筆費用，建業地產2022年實際的人均年收入為24.45萬元，同比減少了3.49萬元。降本增效的成果較為明顯，2022年節省了1.57億元。

其實胡葆森早就意識到建業集團機構臃腫而導致的效率低下，曾公開表示建業集團的五大總部加上運營城市公司，有超過1/3的員工都在做同樣的工作，只是一直缺乏壯士斷腕的改革勇氣。2022年的虧損讓胡葆森終于揮出了改革的長刀。總部超過一半的員工將返回一線，并將五級管理制調整為三級管理制，大量的人員被精簡和裁撤。建業地產2022在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比2021年的16.02億元下降了22%。

而同樣降低的費用還有銷售及市場推廣開支，2022年該項費用為11.34億元，相比2021年的17.25億元下滑了34%。但有業內人士認為建業地產在營銷費用上的“摳門”會對其銷售額造成一定影響。“地產企業競爭激烈，在營銷費用節省，可能會對銷售造成直接影響，建業地產2022年銷售額暴跌超過四成，和其營銷費用大幅下降有一定關系。但建業也屬無奈之舉。”

翻盤尚存希望

2022年建業地產31年來首次虧損，胡葆森曾坦言這完全超出他的預期，無論是營收、凈利潤、毛利、凈虧損還是歸母凈利潤均是由盈轉虧。

更觸目驚心的是建業地產不斷上升的資產負債率，截至2022年底，建業地產資產負債率高達97.60%，較2021年的91.26%再次攀升6.34個百分點，遠高于“三道紅線”中70%的硬性要求，其凈負債率更是飆升到了580.2%，較2021年末94.7%暴增了485.3個百分點，剔除預收款后負債率96.2%，較2021年末增加了8.6個百分點，現金短債比只有0.34。

截至2022年底，建業地產凈借貸193億元，其中一年內到期的“短期借款66.5億元、優先票據約62.4億元”，合計短債近129億元，也就是說，長債占比太低，現金及現金等價物僅有18.9億元，手中現金無法覆蓋短期借款，且資金缺口巨大。而建業地產三年內需要償還的美元債高達135億元左右，2023年約有60億元的美元債到期，不知建業地產6月23日的“躺平”公告，債主們能否接受。

對此，建業地產也表示，“將聘請中介機構，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題”。建業地產還宣稱，將全力保交樓，加快銷售，并厲行節約減少非必要的支出，來償還債務。

盡管胡葆森多次向投資者表達了樂觀的信心，但其在2022年8月5日的一次大規模減持，還是嚴重打擊了投資者的信心。減持當日，建業地產的收盤股價為0.60港元，胡葆森一次性減持高達8.5億股，套現金額達5.1億元港元。國泰君安證券（香港）對建業地產的評級就直接下調為中性，也說明資本市場對其信心不足。

胡葆森對地產行業的整體判斷也并不精準，今年3月份，建業地產取得合同銷售額12.37億元，同比下滑60.1億元，反觀今年1月及2月，分別同比勁增43%、83%，今年前3個月地產累計取得合同銷售總額60.28億元，同比減少3.8%，這在說明3月銷售慘不忍睹的同時，地產行業確實如胡葆森所期望的“向好”發展，只是對建業地產來說并不是，主流房企在“小陽春”3月銷售明顯增長的情況下，建業地產同比下滑高達六成，這絕對不是建業地產復蘇的好訊號。

好在建業地產的土地儲備仍然豐厚。截至2022年底，建業地產總資源價值合計為1442億，土儲總面積4698萬平方米，權益土儲面積則超過了3400萬平方米，其中64%為住宅用地，這些土地儲備足夠建業地產開發使用數年，成為建業地產翻盤的希望所在，建業地產目前依然是河南省內知名度最高、市占率最高的房企。

如今的建業地產已經走到了懸崖邊緣，這次“躺平”雖說是無奈之舉，也折射出建業地產的尷尬，一旦再無法盡快籌集資金償還債務，失去的可能不僅是河南市場的占有率，還有資本市場的信心，未來想融資或將難上加難，恒大和富力的前車之鑒，建業地產一不小心就可能重蹈覆轍。但建業地產的土地儲備豐富，尚存翻盤希望，下一步就看胡葆森如何應對了。

文丨BT財經 無忌

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