全市老舊小區今年將集中“體檢” 當前觀點

本報訊（記者趙婷婷）老舊小區改造不僅事關百姓生活，也是北京城市更新的一項重要內容。今年以來，北京市住房城鄉建設委結合主題教育持續推進老舊小區改造工作。截至目前，市屬老舊小區改造新開工186個，老樓加裝電梯新開工571部，均已實現年度任務過半。今年，市住建委還將組織全市老舊小區“體檢”，以進一步摸清老舊小區“健康”狀況。

【資料圖】

“自今年4月主題教育開展以來，市住建委就把老舊小區改造作為重點課題來調研、推進。”北京市住房城鄉建設委老舊小區綜合整治處副處長周蓉介紹，調研中發現了不少好的做法，市住建委正在全市范圍進行推廣。比如通州云景里老舊小區改造過程中推行的“施工樓棟長”制，可以第一時間了解百姓在施工過程中的意見和建議，推動施工單位將回應解決居民對施工相關訴求放在首位。這項得到周邊居民交口稱贊的制度，如今正在全市推廣。

另一項正在全市推廣的通州區改造項目招投標“評定分離”經驗做法也是市住建委在調研中發現的。周蓉介紹，所謂招投標“評定分離”就是在評標選定3家合格入圍企業基礎上，由區重大項目中心、居民代表、小區物業管理單位、街道和社區“五方”參與定標，最終選定施工總承包單位。這種做法將以往的專家評定變為專家評選居民來定，增強了居民的參與度和滿意度。

此外，市住建委還對老舊小區改造中涌現的“勁松模式”、“首開經驗”大力推廣，推動國企、民企與各區政府、街道合作，以“平臺+專業公司”、“物業+”等方式參與改造，探索“片區統籌”、“投資+改造+運營”全鏈條實施模式。為推進“老樓加裝電梯”工作，市住建委還在石景山“加梯地圖”的基礎上，推動繪制了全市性的“加梯地圖”,按“一戶申請就啟動、達到比例就確認、協商一致就開工”的“三就”工作法推動老樓電梯應加盡加。

“去年，石景山區申報并成功獲評全國老舊小區改造、棚戶區改造和發展保障性租賃住房工作激勵支持對象。北京市的老舊小區改造工作得到了充分肯定。”周蓉介紹，截至目前，全市市屬老舊小區改造新開工186個，老樓加裝電梯新開工571部，均已實現年度任務過半。

在此基礎上，北京市住建委正組織全市老舊小區開展“體檢”，“體檢對象包括已經在施和尚未開工的項目，我們想摸清情況，為明后兩年的改造任務進行評估，同時也給老舊小區管線改造、核心區混合產老舊小區改造等難點探索一些可行性措施，爭取整個老舊小區改造工程能在‘十四五’末有一個好的收官。”周蓉說，北京的老舊小區改造已經不局限于一個單體的改造工程，而是在向綜合治理方向推進，是對城市更新的一種探索和嘗試。

現場

首創“施工樓棟長”解決居民煩心事

位于通州區九棵樹街道的云景里老舊小區改造項目是通州區擬申報住建部完整社區建設的試點項目，今年開始實施改造。昨天上午，北青報記者來到小區探訪時看到，部分樓體已經撤掉施工圍擋，統一的黃色墻面、相同的建筑風格和外觀造型，讓這個始建于上世紀九十年代的小區一改老舊小區的破敗，煥發出新的生機。

云景里小區總建筑面積約6.33萬平方米，涉及16棟多層住宅樓。改造前，小區的樓本體都沒有保溫，室外公共區域不少道路破損、開裂，居民出行十分不便，小區雖然有空曠的場地，但并沒有適宜老人、兒童的活動場所。然而，這些都還不是最讓居民頭疼的。小區給水為自備井供水，不僅水質差，而且排水管線老化嚴重，經常堵塞的問題才是居民們一致關注的。從12345接到的居民投訴來看，水質和上下水改造的問題占到了絕大多數。

針對這些困擾居民的煩心事，通州區住建部門啟動了此次改造。據通州區重大項目中心協調二科負責人王輝介紹，本次改造主要包括樓本體節能保溫、屋面防水、更換節能窗、屋面平改坡、樓內上下水改造、樓梯間公共區域粉刷修繕，以及室外公共區域綜合整治的道路更新、綠化補建、環衛設施、安防設施、室外管線、弱電入地、規劃停車位、無障礙及適老化、室外活動場地等。

改造內容繁多，該如何排序？居民說了算。“按照常理，我們要先拆除架體之后，再進行室內上下水改造，但是征求居民意見之后，我們調整了施工工序，在進場前第一時間先做了入戶的上下水改造，解決居民最迫切的上下水問題，并積極與市政協調盡快接入自來水。”中建二局云景里老舊小區改造項目經理唐華說。

居民的意見又是如何及時傳達給施工方的呢？秘訣就在項目部首創的“施工樓棟長”制上。老舊小區改造都是“帶戶作業”，居民溝通問題要一直貫穿整個改造過程。為此，項目開工前就明確了居民協調為先的工作思路。項目部為小區16棟多層住宅配備了8名專職樓棟管家，每人負責2棟樓。施工過程中的任何疑惑、問題，居民都可以直接找樓棟長去反映、協調。“我們的初衷是有了樓棟長后，居民訴求問題解決的效率能更高一些，解決周期能更短一些，居民有問題可以直接找我們，而不用繞一圈再通過12345來轉達。”

事實證明，“施工樓棟長”真正架起了居民和施工方之間的溝通橋梁。云景里小區還有一個特點，就是小區大部分樓棟外墻原本貼有統一的瓷磚。為了增強樓體節能保溫效果，此次改造計劃將這些瓷磚剔鑿。然而此舉遭到了不少居民的反對，“很多老居民認為墻面的瓷磚是小區特色，不同意剔鑿。也有居民覺得保溫層可以直接貼在瓷磚上，沒必要剔掉瓷磚。”面對居民的疑慮，施工方沒有“來硬的”，而是在充分與居民溝通之后，針對這些顧慮開展了一個實驗。實驗證明，外墻瓷磚的拉拔強度不能滿足貼保溫層的需求，甚至可能會對整個施工的安全造成隱患。親眼見證了實驗過程和結論后，外墻瓷磚剔除方案最終獲得了居民的同意。

作為擬申報住建部完整社區建設的試點項目，目前，云景里小區樓體本身的施工即將完成，居民期盼已久的自來水有望于本周接入小區。接下來，小區將進行公共空間改造，包括無障礙改造、照明設施完善、增設適兒化場所和設施，探索建設老年服務站為老年人、殘疾人提供助餐、保健、文化娛樂服務等內容。項目計劃在2024年底初步完成試點工作，并申報建設部驗收。

文/本報記者趙婷婷攝影/本報記者袁藝

對話

居民打開“老樓加梯”小程序可一鍵申請加梯

對話人：石景山區住建委老舊辦科長郭倩楠

北青報：石景山區此前已經進行過一輪老舊小區改造，這次改造的主要內容是什么呢？

郭倩楠：“十二五”期間的老舊小區改造，更多關注的是樓本體的改造是否節能達標、抗震達標等，而“十四五”期間的改造是對以往沒有涉及的內容進行補充，比如在年代上放寬了，之前是將1998年以前的樓納入改造范圍，現在是2000年底前建成的都納入到了改造范圍里。對于上次只改了樓本體的這些小區，這次會有一個上下水和公共區域的改造，可以說是一個更加完善、細致的改造。

北青報：今年的老舊小區改造遇到了哪些問題？

郭倩楠：現在面臨的最大難題就是跨戶改造的問題。因為上下水改造本身的要求就是必須居民都同意才可以進行。但是有一些居民出于種種因素可能就不同意，比如住在中間的居民覺得家里不會有下水往上返的風險，或者有的居民裝修比較好不愿意拆除等等。這時候有居民提出是不是可以跨過這些戶進行改造。我們為此請專家進行了考證，結論是跨戶改造在技術上的風險還是比較大的，所以無法進行。但對于那些同意改造的居民而言，這樣也是不滿意的。

北青報：聽說石景山區針對老舊小區上下水改造特別制定了一個標準，能介紹一下具體情況嗎？

郭倩楠：此前，由于不同實施主體的上下水改造標準和恢復標準不太統一，同一個區域里的居民可能會有被“區別對待”的感覺。所以我們制定了一個包括改到哪兒、怎么恢復、恢復到什么程度的標準。這個標準的目的就是讓整個石景山區進行老舊小區改造的居民，其上下水的改造標準和恢復標準都是統一的，從而避免了不同小區之間互相攀比以及一些投資不均衡等問題。

北青報：石景山區的“加梯地圖”已經在全市推廣，它大概是一個什么樣的模式、現在效果如何？

郭倩楠：我們繪制了一個“加梯地圖”，把所有具有技術加梯可行性的單元都在石景山區的地圖上標注出來。居民只要打開“老樓加梯”手機小程序，就可一鍵申請加梯。小程序會根據居民輸入的信息定位到相應的樓門單元，街道和社區了解到這個需求后就會有針對性地開展相應工作。自小程序上線以來，已經有1000多個單元的居民在小程序上申請加梯，占到了全部單元的一半以上。現在在施項目中有7部電梯是通過小程序申請的。

文/本報記者趙婷婷

關鍵詞：