地產的預期-天天看熱訊

    來源: 伍戈經濟筆記2023-06-27 04:09:23
      

    核心觀點:


    (相關資料圖)

    1.預期,源于現實。疫情已逝,政策似無再緊縮,然而近期房地產市場卻呈現二次探底跡象。開發商的信心固然有待恢復,但更根本性的問題或許是:作為終端需求,老百姓的購房預期是否出現顯著改變?對此,政策會如何響應?

    2.利率下行并沒引致地產改善,加之二手房掛牌量激增,或表明老百姓的購房預期已不如從前。歷史來看,居民資產負債表的受損,能在很大程度上解釋利率因素無法解釋的銷售低迷。疫情雖過去,但資產負債表修復將是緩慢過程。

    3.對于地產的中長期趨緩,各界似有共識,尤其在老齡化加速等背景下。但從短期看,目前地產明顯偏離長期均衡,或與前期部分趨嚴舉措沒有充分調整有關。無論是因城施策,還是促進改善性需求的釋放,政策力度似仍弱于過往。

    4.展望未來,房地產走弱與地方財政趨緊的關聯可能更加明顯。受此影響,各地因城施策的調整頻度或將有所加快。但在“房住不炒”的政策基調下,單次調整幅度可能有限。地產趨弱和政策調整的預期博弈,還將在糾結中不斷持續。

    正文:

    近期房地產市場呈現二次探底跡象。開發商的信心固然有待恢復,但更根本性的問題或許是:作為終端需求,老百姓的購房預期是否出現顯著改變?對此,政策會如何響應?

    一、購房預期,是否已變?

    歷史上,利率下行往往有助于商品房銷售改善。目前疫情已結束,房貸利率不斷降至歷史低位,但銷售仍在下滑。6月份三十大中城市商品房銷售面積同比為-11%(剔除基數效應),較上月降幅擴大約4個百分點。去年下半年以來二手房掛牌量激增,當前已至歷史高位。諸多跡象表明,老百姓購房意愿已不如從前。

    圖1. 利率雖下行,購房意愿卻低迷

    來源:貝殼,安居客,筆者測算

    居民資產負債表的受損,能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。資產負債表修復是緩慢過程,取決于居民收支結構的調整。疫情雖過去,但個人房貸違約率已連續兩月抬升至疫情以來高位,反映出居民資產負債表存在的問題。特別地,當存量房貸利率明顯高于一般貸款利率時,居民提前還貸意愿強烈。

    圖2. 地產為何二次探底?

    來源:WIND,筆者測算

    二、地產政策,還有空間?

    地產偏離長期均衡,也與前期部分趨嚴舉措沒有充分調整有關。購房目標為中大戶型的改善需求占比持續提升,已成為需求的主要部分。樂居最新調研顯示,有購房需求人群中換房改善占比達3/4。首套房貸利率的加點下限有過兩次優化,而二套房貸尚未調整。貝殼研究院數據也表明,二套房貸利率較首套的利差升至歷史高位。

    圖3. 政策有空間,尤其是釋放改善性需求

    來源:WIND,貝殼,安居客,筆者測算

    數據表明,諸多城市取消限購后,其商品房銷售相較未取消城市確有改善,逆周期政策仍有效果。因城施策雖繼續,但力度弱于過往。本輪房價同比下跌城市占比處于歷史高位、銷售下行的最大跌幅和負增時長均創歷史之最(2023年為兩年復合增速),但限購城市占比卻仍保持在歷史均值左右。

    圖4. 因城施策繼續,但力度有限

    來源:WIND,筆者測算

    注:下跌占比指70城二手房價同比下跌占比。

    初步預測,商品房銷售未來存在月度同比轉負概率,全年增速約在零左右。土地出讓收入實現年初預算小幅正增長目標的難度明顯抬升。因城施策將有所加快,如首套房認定等。值得一提的是,近期出現的“一區一策”,或折射出政策調整的審慎性。

    三、基本結論

    一是預期,源于現實。利率下行沒引致地產改善,加之二手房掛牌激增,表明老百姓的購房意愿不如從前。歷史看,居民資產負債表的受損,能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。疫情雖過,但資產負債表修復是緩慢過程。

    二是對于地產的中長期趨緩,各界似有共識,尤其在老齡化加速等背景下。但從短期看,目前地產明顯偏離長期均衡,或與前期部分趨嚴舉措沒有充分調整有關。無論是因城施策,還是促進改善性需求的釋放,政策力度似仍弱于過往。

    三是展望未來,房地產走弱與地方財政趨緊的關聯可能更加明顯。受此影響,各地因城施策的調整頻度或將有所加快。但在“房住不炒”的政策基調下,單次調整幅度可能有限。地產趨弱和政策調整的預期博弈,還將在糾結中不斷持續。

    【作者】

    伍戈: 博士,長江證券首席經濟學家。曾長期供職央行貨幣政策部門,并在國際貨幣基金組織擔任經濟學家。孫冶方經濟科學獎獲得者,獲浦山政策研究獎,遠見杯經濟預測冠軍。著有貨幣經濟“四部曲”。

    高童、俞濤、曹海巍: 長江證券研究員。

    李治慧、朱錕:實習研究員。

    【近期研究】

    1.2023年6月16日

    2.2023年6月6日

    3.2023年5月28日

    4.,2023年2月17日

    關鍵詞:

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。