當我們的新房終將變成老破小，深圳統租武漢統購上海統建破解老舊小區更新難題

“但見新人笑，那聞舊人哭”。

這一名句，出自詩圣杜甫一首詩作《佳人》。

如果用來形容新房和老舊住房，似乎也毫無違和之感。

(資料圖片僅供參考)

喜新厭舊，屬人之常情；敝帚自珍，則難能可貴。

一、每10年換一次房，是否可能成為常態？今后換房周期還會更長

一般住宅的土地產權年限是70年，但是住宅建筑設計使用壽命通常是按50年來實施的，新房終歸要變成老舊房屋，這是意料之中的必然趨勢。

有些人給出了一個應對方案，建議每隔10年換一次房，這樣就能一直住新房。

對家底豐厚一些的家庭來說，問題不大。

但對于我們普通家庭而言，并不一定現實。

我們可以設想一下，假設一對夫妻新婚時買一套新房（期房），一般兩三年后交房，正常情況下，從小孩出生到初中畢業這期間都住在這套房子里，也就是說，如果這時再賣掉這套房子，該房子的房齡基本上有15年時間了。

當然，如果小學畢業就賣房，房齡也差不多有10年了。

買這套二手房的第二個家庭入住后，正常情況下，也會居住至少10年-15年。

如果每次換房的周期是10年-15年，基本上到了第三個家庭入住后，該套房就變成了房齡差不多三四十年的老舊房屋了。

在“房住不炒”和房地產去金融屬性的大背景下，人們換房的周期會逐漸拉長，更多地是考慮居住的便利性和穩定性。

二、“深圳統租”和“上海統建”模式的不足之處

此前，晴空云鶴針對“深圳統租”、“上海統建”模式分別寫了兩篇和一篇文章。

“深圳統租”模式，是基于深圳人多地少、城中村痼疾及其容納人口多（租住了76%的深圳常住人口）等現實需要，由國企做“二房東”，對部分城中村進行規模化地統租改造，統一簽約租期長達15-20年，使之成為政府統一管理的保障性租賃住房，品質提升后的統租房，更符合年輕人的租住需求，有利于深圳搶奪人才、留住人才。

“上海統建”模式，是基于上海歷史形成的非成套老舊房屋多、年久失修隱患多等現實需要，由市區聯手、以區為主、國企實施，統一對中心城區的“老破小”舊住房進行成片成套改建和原址拆除重建，并用10年時間、分三步完成“兩舊一村”改造任務（即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造和城中村改造）。

深圳官方表示，統租改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

上海官方新聞宣傳的表述為，“上海中心城區老破小小區拆除重建，居民不花一分錢原址住上新房”。

一個是租新房，房租不漲；一個是住新居，不用掏錢。

實際上，不論是改造，還是拆除重建，都是需要投入不少錢的，這些錢最終必須有人來買單，那最終只能由地方政府財政來兜底了。一旦改造的規模越大，虧損就越多。

可見，不論是“深圳統租”模式，還是“上海統建”模式，都是針對存量房的改造（重建），都屬于政府主導、國企實施、統一改造的保障房體系，基本上都是不盈利的，甚至是虧損的。

好在這二者是中國經濟最發達的一線城市，地方財政實力雄厚，要是換成新一線、二三線城市，要想大規模的參考借鑒深圳、上海的做法，基本上都是吃不消的。

三、“深圳統租+武漢統購+上海統建”的組合拳模式，破解老破小舊城更新難題

“武漢統購”（注：這個說法也是晴空云鶴自己提的，為了跟“深圳統租”、“上海統建”對應），這個模式是基于以往武漢政府統一采購新房作為保障對接房源的一種延伸。

晴空云鶴設想的做法是，在介于“深圳統租”、“上海統建”之間的一種自由切換的新做法，由武漢的保障房安居公司一類的國企，對中心城區的部分“老破小”直接進行統一收儲，然后，根據實際需要，可以靈活選擇是作為保障性租賃住房方式，或者選擇保障性安居房方式，后期再通過“長租住房+資產證券化”、“拆除重建+共有產權+資產證券化”等方式，將保障性住房的公益性與市場化運營的經濟性有機結合，在減少地方財政支出壓力的同時，惠及更多老舊小區的居民群眾，滿足其對品質人居環境、美好生活的迫切需求。

1、用統租，篩選政策友好者。

在前面的文章《深圳統租，對武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》中，晴空云鶴也分析過，愿意接受統租模式、簽長期租約的房主，通常都是至少有2套以上住房的家庭，他們主要關心兩點，一是租金是否可持續有保障？二是房屋能否保值增值？

毫無疑問，統租模式是可以滿足這兩種需求的，這些愿意接受統租模式的房主，就屬于政策友好者，他們是城市更新、老舊小區改造統一戰線的生力軍。

2、用統購，回饋政策支持者。

接受統租模式的房主，如果愿意更進一步，將房屋產權出售給政府指定的保障房安居國有公司，那么國企按合理的價格將該房屋收儲。

從當前的樓市行情來看，很多小區的房價已經跌回2018年左右了，處于相對的價格低位水平，此時進行房屋收儲，成本相對較低。

對于支持統租甚至統購的房主家庭，可以獲得房票，享受再買房的相關優惠或補貼。

3、用租戶，“應付”釘子戶。

通過統租和房屋收儲兩個階段的篩選，有可能仍存在不顧全大局、漫天要價的“釘子戶”。通常來說，“釘子戶”的存在，一定會延遲城市更新、老舊小區改造的進程，而且其個人享受的拆遷紅利的代價，卻要社會來買單，其示范效應還會進一步抬高老舊小區改造的綜合成本，并使得更多支持城市更新的政策友好者的利益受損。

對于釘子戶，如果能用法律手段強制執行，則優先強制執行。如果不合適強制執行，則需用租戶來應付釘子戶（注：可意會不可言傳）。

將已經收儲的房屋全部進行統租改造，定向出租給年輕人或重點扶持人群，通過長期出租的穩定收益來進行資產證券化（或專項債），減輕財政資金占用壓力。

4、用統建，獎勵權益分擔者。

等前一階段的“釘子戶”問題解決后，進入統建階段，將老舊房屋原址拆除后重建。

上海統建模式有一個明顯的不足，就是居民不花錢、全由財政掏錢。這種方式是建立在上海市的雄厚地方財政實力基礎之上的，對絕大多數城市而言，是很難大范圍推廣的，注定只能讓極少數老小區居民受益，且進度也很慢。這是有限資金與無限需求之間的矛盾。

晴空云鶴建議，適當利用市場化經濟機制，成本共擔，利益共享，產權共有。對老舊小區改造的綜合建安成本可能也就3000-4000元每平米，由居民自己承擔，其他配套成本由地方財政承擔。

如果房主認可這種方式，并愿意自己承擔老舊小區拆除重建的綜合建安成本，那么，原址拆除重建后的新房，產權100%歸原房主本人所有。

如果房主手里的錢不夠，可以引入國有銀行進行專項信貸支持。

如果房主希望老房子拆除重建，但又不愿意自己出錢，這種也可以。老舊房屋拆除前進行市場價格評估，簽訂原址拆除重建后的新房共有產權協議，重建后的新房屬于房主和國企雙方共有產權所有，并明確各自的產權比例。將來房主轉讓房屋時，需定向出售給國企，納入政府保障性共有產權房體系。

5、武昌古城建議試點區域

跟上一篇文章中所提到的上海中心城區原址拆除重建的老舊小區案例比較相似，武昌古城也有大量的五六十年代的老房子，很多都面臨著年久失修、功能不全、沒有修繕保護價值等同樣的問題。

在《深圳統租，對武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》一文中，晴空云鶴曾專門提到過武昌古城黃鶴樓俯視線周圍限高61.7米的硬性要求，這一限制性指標，讓司門口中華路糧道街一帶的老舊房屋集中片區，不再有通過土地出讓進行商品房開發的可能性。

原址拆除重建，成為武昌古城這一片區舊城改造、城市更新的唯一可選項。

2023年是武昌古城建城1800周年，堅持“老城復修、文脈復歸、生態復原、生產復興”的理念很有必要，如何推陳出新，如何更新建筑、更新環境、更新人群、更新產業、更新城市，是一個需要更加系統思考的課題。

芳林新葉催陳葉，流水前波讓后波。

人事有代謝，往來成古今。

正如人無法避免衰老一樣，隨著城市化的發展，一批又一批房子，也都將日漸老舊。

當我們買的房子，都會從新房，變成次新房，再變成老破小、老破大，再到亟需一場新陳代謝。

各位朋友，

對于房子日漸老舊的問題，你是如何應對的？

關于城市更新老舊小區改造的問題，你有什么高見？

歡迎評論或私信交流。

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