創(chuàng)富港逆勢抄底北京海淀核心區(qū)商辦，靠的還是極致運營力 | 商辦資管

作者 | 劉玉嬌

編輯 | 梁秀杰

責(zé)編 | 韓瑋燁

(資料圖片)

做企業(yè)不能像玩游戲一樣，隨心所欲地按暫停鍵。

近兩年，受“雙減”和疫情的雙重影響，北京海淀區(qū)附近商圈成為企業(yè)退租重災(zāi)區(qū)，寫字樓空置率不斷攀升，使該區(qū)域市場持續(xù)低迷，同時也讓眾多業(yè)內(nèi)人士懷疑其后續(xù)的可持續(xù)性。在眾多企業(yè)還在觀望時，創(chuàng)富港選擇了逆流而上，在魏公村核心區(qū)域甲級寫字樓拿下了共三層、超2000平空間，改造為聯(lián)辦空間。

魏公村雙興8座聯(lián)合辦公空間，也因此見證了創(chuàng)富港在市場寒冬之下的逆勢擴(kuò)張。

創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間

圖片來源：睿和智庫

曾經(jīng)的新東方，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間

今年2月底，位于北京市海淀區(qū)魏公村街1號3F-5F的創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間就達(dá)成90%以上出租率，正式度過了爬坡期。截至2023年6月8日，空間出租率以達(dá)到98%，接近滿租，成績喜人。

該聯(lián)合辦公空間面積超2000平，共3層。據(jù)了解，在創(chuàng)富港入駐之前，新東方剛剛因“雙減”政策影響而縮減租賃面積，從上述樓層退租。空間上，其產(chǎn)品定位為可容納2-10人的封閉式獨立辦公空間，共計160余間。其中，3人間為主力產(chǎn)品，房間數(shù)占比約40%，其余產(chǎn)品以3人間為中線，隨人數(shù)增加或減少占比減少。

圖表：聯(lián)辦空間基本信息

信息來源：公開信息，睿和智庫整理

在公區(qū)方面，配備免費飲水機(jī)、文印機(jī)、洽談區(qū)、書吧等配套。同時，還配有會議室（擁有投影儀、白板等）供入駐企業(yè)使用。值得注意的是，項目整體公區(qū)面積并不大，屬于麻雀雖小五臟俱全型。在滿足入駐中小微企業(yè)服務(wù)需求的同時，盡量減少公攤面積，明顯可以提升租金的性價比。

在租金方面，整體辦公空間為精裝修，單個工位價格約為800-1000元/月，費用包含水電及物業(yè)費，具體以3人間12平米，3000元/月的租金計算，折合租金為8.3元/平米/天。在房間面積方面，人均面積約為4平方米，單個空間并不擁擠。

而在租期方面，創(chuàng)富港提供的最短租期為1年，最長則約10年，與創(chuàng)富港租賃該空間的年限相同。

該空間的優(yōu)勢主要有以下三個方面：

首先位置優(yōu)異。該辦公空間位于北京市海淀區(qū)魏公村商務(wù)圈，臨近4號線魏公村地鐵站，周邊具有豐富的甲級寫字樓、頂級大學(xué)資源，商務(wù)及學(xué)院氛圍濃厚，商業(yè)環(huán)境趨于成熟。據(jù)調(diào)研，當(dāng)前辦公空間客群以科技、文化、咨詢類企業(yè)為主。

其次面積適中，利于精細(xì)化管理。該空間的單層平均面積在700平左右，單層配備2個運營人員，適中的空間面積更有利于運營人員對于空間的精細(xì)化管理和服務(wù)。

最后三面臨窗的空間結(jié)構(gòu)，也使得臨窗房間占比較高，從而有效提升空間收益。對于聯(lián)合辦公而言，空間臨窗面積的多少，幾乎直接決定了該空間的盈利上限。以相同工位數(shù)量、使用面積的辦公空間計算，臨窗房間的租金相較無窗房間可上浮約30%。且即使無窗房間每年租金漲幅能實現(xiàn)10%，也很難在短時間內(nèi)追上臨窗房間的首年收益。

抄底開張，核心區(qū)是關(guān)鍵

回看該辦公空間的落地，整體過程頗為曲折。

2022年4月17日，項目正式入場，預(yù)計7個月完成裝修并達(dá)成出租率90%以上的目標(biāo)。但隨后又接連面臨疫情封控到后續(xù)的放開陽康，零零總總項目延期了近3個月。

可以說，創(chuàng)富港在該節(jié)點選擇擴(kuò)張，不可抗因素很多。但創(chuàng)富港并未因此暫緩原本的擴(kuò)張計劃。

甚至對于當(dāng)時愈加嚴(yán)峻的市場形勢和疫情影響，創(chuàng)富港反而是樂觀的。一方面，在市場“寒冬”之下，業(yè)主方的租金也在下降，對降本更加有利；另一方面，租金的下降正向作用于選址空間，使企業(yè)選擇范圍更廣。對創(chuàng)富港來說，反而比之前更易拿到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。而伴隨市場回暖，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的回暖速度也更快，相對應(yīng)的利潤空間自然也會更高。兩相作用下，創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間得以順利落地。

規(guī)模拓張，首選仍應(yīng)是“核心商圈”。創(chuàng)富港認(rèn)為，階段性的低迷，并不足以否定區(qū)域的長期價值。已經(jīng)形成的“核心商圈”，相較于遠(yuǎn)郊區(qū)域，相對更穩(wěn)定、企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集聚氛圍也更濃厚，自然也更有利于聯(lián)合辦公空間扎根。可以說，“核心商圈”就是出租率的初步保障。

如今再看，以上辦公空間的落地正是創(chuàng)富港抓住了海淀區(qū)“雙減”和“疫情”的雙重缺口，最終才實現(xiàn)了抄底成功。

聯(lián)辦VS開發(fā)商、業(yè)主，創(chuàng)富港選擇差異化競爭

如今，聯(lián)合辦公領(lǐng)域?qū)嵲谑恰吧嗳馍佟薄?/strong>

一則，客戶和所需求的工位數(shù)量正持續(xù)降低。現(xiàn)在，工位需求達(dá)到2000-3000個的企業(yè)客戶已然是鳳毛麟角，而100-300個的需求才是活躍的大多數(shù)。工位需求的驟減使辦公空間存量增多，競爭加劇。

二則，嚴(yán)峻的市場形勢促使部分開發(fā)商和業(yè)主也加入到了辦公市場的競爭中。開發(fā)商、業(yè)主作為資產(chǎn)持有方，從成本上相較“二房東”更占優(yōu)勢，也就更易占據(jù)租金優(yōu)勢。

基于以上趨勢，創(chuàng)富港選擇了差異化競爭。

與WEWORK、優(yōu)客工場等大面積的開放式辦公區(qū)模式不同，在產(chǎn)品定位中，創(chuàng)富港更注重打造辦公空間的私密性。

創(chuàng)富港認(rèn)為，大面積的開放式辦公區(qū)更易加劇聯(lián)合辦公空間與周邊寫字樓的競爭，而私密性更高的獨立辦公空間更貼近國人的使用習(xí)慣，同時也能和開發(fā)商、業(yè)主的辦公空間做出區(qū)分，形成企業(yè)獨特的競爭力。

也是因為這樣，創(chuàng)富港的聯(lián)辦空間更不容易與同樓的辦公空間、周邊寫字樓和業(yè)主造成“撞戶”，為自身找到了更廣闊的生存空間，從而不斷發(fā)展壯大。