今日?qǐng)?bào)丨香港傳真 | 恒大中心夢(mèng)醒錄 淪落“銀主盤”這兩年

觀點(diǎn)網(wǎng)香港維多利亞灣，素有“世界三大夜景之首”的美稱。

在維港一側(cè)，臨近香港會(huì)展中心、香港警察總署，“大劉”劉鑾雄曾擁有兩棟緊挨著的地標(biāo)建筑，分別是夏愨大廈、美國(guó)萬(wàn)通大廈。

2015年11月，恒大地產(chǎn)以總價(jià)125億港元從劉鑾雄手中收購(gòu)美國(guó)萬(wàn)通大廈，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)香港寫字樓的交易紀(jì)錄，并為恒大賺足關(guān)注度，令其成為第一家在維港擁有整棟商廈的內(nèi)地民企。

(資料圖片僅供參考)

香港作為國(guó)際級(jí)別金融城市，在此投資并擁有資產(chǎn)是被視為財(cái)富和地位的象征，寫字樓則是一張高聳入云的企業(yè)名片。

2015年底恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)突破7570億元，高居內(nèi)房企榜首；至2016年上半年，資產(chǎn)逼近萬(wàn)億，企業(yè)由此更名“中國(guó)恒大”，上述寫字樓也更名為“中國(guó)恒大中心”，可謂春風(fēng)得意馬蹄疾。

但隨著債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，恒大在香港這張名片的光芒亦消退。

2022年9月，中國(guó)恒大中心遭債權(quán)人中信銀行接管，但持續(xù)掛售都未取得成果。

今年6月22日，港媒報(bào)道稱，中國(guó)恒大中心已更名為“萬(wàn)通保險(xiǎn)中心”；次日，萬(wàn)通保險(xiǎn)主要股東云鋒金融公告確認(rèn)了此事。

萬(wàn)通保險(xiǎn)由云鋒金融收購(gòu)美國(guó)萬(wàn)通亞洲股權(quán)后更名而來(lái)，它也是中國(guó)恒大中心的主要租戶。觀點(diǎn)新媒體了解到，此番項(xiàng)目更名或主要屬于普通冠名交易。

八年時(shí)間，項(xiàng)目回到了起點(diǎn)，企業(yè)卻已經(jīng)歷一輪興衰。

更名循環(huán)

對(duì)于中國(guó)恒大中心更名為“萬(wàn)通保險(xiǎn)中心”，香港資本市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前交易未公布細(xì)節(jié)，不排除是恒大拖欠相關(guān)債權(quán)方的錢，因而將寫字樓的冠名權(quán)進(jìn)行交易。

上述人士續(xù)稱，中國(guó)恒大中心出售的可能性較小，因此并不大可能是出售導(dǎo)致項(xiàng)目更名。據(jù)其估計(jì)，項(xiàng)目冠名一年的費(fèi)用可能在2000萬(wàn)港元左右。

而香港文匯報(bào)亦援引中國(guó)恒大中心的接管人說(shuō)法稱，出售該商廈的事宜仍在推進(jìn)中。

新更名的主體方萬(wàn)通保險(xiǎn)，前身即是項(xiàng)目美國(guó)萬(wàn)通亞洲。

資料顯示，2017年8月，馬云及虞鋒旗下云鋒金融牽頭以131億港元收購(gòu)了美國(guó)萬(wàn)通亞洲60%股權(quán)，并將后者更名為“萬(wàn)通保險(xiǎn)”。

值得一提的是，馬云與許家印有不錯(cuò)的交情。

典型案例即2014年，阿里巴巴斥資12億元收購(gòu)恒大足球50%股權(quán)，廣州恒大隊(duì)由此更名“廣州恒大淘寶隊(duì)”；2015年11月，恒大淘寶登陸新三板，同月廣州恒大淘寶隊(duì)再次登頂亞冠，同樣將金元足球推至頂峰。

至此，經(jīng)歷八年時(shí)間，美國(guó)萬(wàn)通改頭換面，以萬(wàn)通保險(xiǎn)的面貌重新獲得在維港命名寫字樓的權(quán)利，恒大昔日想建立的品牌影響力也不再有效。

時(shí)間回溯至2015年11月12日，恒大地產(chǎn)公告宣布，全資附屬公司盛譽(yù)（BVI）有限公司與華人置業(yè)旗下開程投資有限公司訂立協(xié)議，據(jù)此盛譽(yù)按總代價(jià)125億港元收購(gòu)目標(biāo)公司。

目標(biāo)公司的主要物業(yè)即香港灣仔告士打道38號(hào)及謝斐特25號(hào)的美國(guó)萬(wàn)通大廈，該項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓商業(yè)大廈，位于金鐘、灣仔和會(huì)展中心之間的核心區(qū)域，占地2138.8平方米，總樓面面積3.21萬(wàn)平方米，另有地下車位55個(gè)，樓高94.85米，總計(jì)26層。

美國(guó)萬(wàn)通大廈并非項(xiàng)目的初始名，該項(xiàng)目前身為英國(guó)海軍俱樂(lè)部旗下的“海軍大廈”，于1980年代后期被華人置業(yè)購(gòu)入并更名為“愛(ài)美高大廈”。此后經(jīng)過(guò)翻新，于2000年才更名為“美國(guó)萬(wàn)通大廈”。

在恒大地產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，美國(guó)萬(wàn)通大廈出租率達(dá)100%，租戶主要為大型國(guó)際汽車公司、保險(xiǎn)公司、跨國(guó)企業(yè)等，其中美國(guó)萬(wàn)通保險(xiǎn)總辦事處、華人置業(yè)總部均位于此。

2017年7月，恒大地產(chǎn)更名為“中國(guó)恒大”，項(xiàng)目隨之也更名為“中國(guó)恒大中心”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中國(guó)恒大中心是幻彩泳香江參與大廈之一。

幻彩泳香江是香港推出的匯演活動(dòng)，每晚透過(guò)港島和九龍42棟建筑物及兩個(gè)景點(diǎn)的互動(dòng)燈光效果，展示維港充滿動(dòng)感和多姿多彩的一面。所涉及建筑物除了中國(guó)恒大中心，還包括中國(guó)建設(shè)銀行大廈、渣打銀行大廈、夏愨大廈、長(zhǎng)江集團(tuán)中心、國(guó)際金融中心、中銀大廈、匯豐總行大廈等地標(biāo)建筑。

收購(gòu)中國(guó)恒大中心時(shí)正值恒大快速擴(kuò)張期，比如2015年11月，恒大集團(tuán)曾收購(gòu)中新大東方人壽并更名為恒大人壽；2016年2月市場(chǎng)消息稱，恒大已租用深圳卓越后海中心并將總部搬至深圳。

至2016年中期，中國(guó)恒大以總資產(chǎn)9999.2億元領(lǐng)跑內(nèi)房企。

因此即便耗資125億港元收購(gòu)已創(chuàng)下當(dāng)時(shí)香港商廈交易紀(jì)錄，中國(guó)恒大依然肯定了交易的正面意義。其曾于公告表示，物業(yè)未來(lái)具有巨大升值空間，且將極大提升集團(tuán)在香港及國(guó)際市場(chǎng)的企業(yè)形象，“具有強(qiáng)大的品牌宣傳影響力”。

交易泥潭

對(duì)于中國(guó)恒大以及相關(guān)債權(quán)人而言，中國(guó)恒大中心的冠名權(quán)重新交到萬(wàn)通保險(xiǎn)手中，并不是一筆足以解決問(wèn)題的交易。

在半年多前的2022年11月11日，恒大位于深圳的深圳灣超級(jí)總部項(xiàng)目地塊被回爐拍賣，起拍價(jià)75.43億元。半個(gè)月后結(jié)果出爐，地塊被興業(yè)信托、深圳安居建業(yè)組建的紓困平臺(tái)以底價(jià)競(jìng)得，恒大因這筆交易錄得虧損1.63億元。

上述1.63億元虧損乍看之下并不小，但相比于定位為香港總部的中國(guó)恒大中心，虧損程度卻幾乎可忽略不計(jì)。

即便如此，該項(xiàng)目出售將近三年至今，仍未覓得接盤方。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，2021年8月，恒大曾與越秀地產(chǎn)洽談以156億港元出售中國(guó)恒大中心，此后定價(jià)降至105億港元，最終交易因越秀地產(chǎn)“對(duì)恒大財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂”被擱淺。

2022年7月底，中國(guó)恒大中心再傳出售消息，彼時(shí)市場(chǎng)估值約90億港元，已經(jīng)低于2015年買入價(jià)格的三分之一。此次招標(biāo)曾吸引包括數(shù)十名潛在買家興趣，其中便包括長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。

但去年9月事情發(fā)生變化，由于恒大曾將中國(guó)恒大中心用作抵押，以換取中信銀行牽頭的銀團(tuán)貸款，項(xiàng)目已被中信銀行接管，成為俗稱的“銀主盤”。

按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)消息，債權(quán)人任命接管人Alvarez & Marsal接管項(xiàng)目，按市值約12億美元(約94億港元)放售項(xiàng)目。

從已有事實(shí)觀察，今年1月初，中國(guó)恒大中心在被中信銀行接手后推出招標(biāo)，但再次因接獲出價(jià)未達(dá)要求而流標(biāo)。

出售進(jìn)度不理想的重要原因在于項(xiàng)目自身的債務(wù)關(guān)系，一方面是抵押融資，實(shí)際上去年3月中國(guó)恒大在投資者電話會(huì)議中提及，中國(guó)恒大中心早已被用作擔(dān)保銀團(tuán)貸款。據(jù)香港土地注冊(cè)處披露，恒大曾于2020年就中國(guó)恒大中心向中信銀行融資76億港元。

另一項(xiàng)或然負(fù)債來(lái)自與華人置業(yè)訂立收購(gòu)支付義務(wù)。按照2015年的交易方案，恒大收購(gòu)物業(yè)只需要支付10%即12.5億港元定金，完成日期支付30%即37.5億港元，此后六年分別支付10%。

這也意味著，2021年決定出售項(xiàng)目時(shí)，恒大或許并未支付最后10%款項(xiàng)。

香港資本市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，中國(guó)恒大中心項(xiàng)目融資額預(yù)估在108億港元左右，另外還欠華人置業(yè)10余億港元尾款，粗略計(jì)算項(xiàng)目售價(jià)低于120億港元就屬于倒貼錢。但現(xiàn)在恒大總體負(fù)債大于資產(chǎn)，項(xiàng)目即便按八九十億港元定價(jià)，都未必有人接手。

該人士同時(shí)表達(dá)看法稱，按目前灣仔一帶寫字樓供需看，中國(guó)恒大中心轉(zhuǎn)手的可能性也不大。

根據(jù)今年3月中國(guó)恒大披露的重組方案，截至2022年底該公司境內(nèi)有息負(fù)債逾期額約2084億元，商業(yè)承兌匯票逾期3263億元，或有債務(wù)逾期1573億元；境外有息債務(wù)1403億元，或有債務(wù)4.09億元。

截至2021年底，恒大總負(fù)債約1.9萬(wàn)億元，總資產(chǎn)則不足1.7萬(wàn)億元，已處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。恒大于公告中表達(dá)了對(duì)現(xiàn)金流的渴求，表示未來(lái)三年將努力保持復(fù)工復(fù)產(chǎn)維持有序運(yùn)營(yíng)，但預(yù)計(jì)需要額外2500-3000億元融資。

這對(duì)于負(fù)債累累且信用破產(chǎn)的恒大而言，顯然是巨大的挑戰(zhàn)。

而抄底中國(guó)恒大中心未遂的買家，亦已將目光轉(zhuǎn)移至其他潛在目標(biāo)身上。近期資本市場(chǎng)消息稱，長(zhǎng)實(shí)希望接手匯豐銀行所持合景泰富、龍光兩家內(nèi)房企合資開發(fā)的香港鴨脷洲“凱明”項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

凱明項(xiàng)目因抵押融資102億港元，于5月份傳出被銀行接管。

正如巴菲特所說(shuō)，以一般的價(jià)格買入一家不同尋常的公司，比以不同尋常的價(jià)格買入一家一般的公司要好得多。

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