有沒有發(fā)現(xiàn),最近搖號地塊出現(xiàn)的概率越來越高了。
(資料圖片僅供參考)
比如廣州,截至上周的員村地塊搖號,已經(jīng)是今年廣州第8宗搖號地塊了。
而且不僅是廣州,北京、成都、杭州等,土拍也是火的不行。
30多家房企搶一宗地都是小場面了,成都甚至有71家房企搶一宗地的,so carry。
啊,土拍那么火,那樓市肯定也不差吧?
恰恰相反,最近的樓市,基本就是一灘死水的模樣,甚至不少人還仍在期待“救市”大招到來......
所以,近期的土市跟樓市,表現(xiàn)可謂非常割裂。
為什么會這樣?聊一聊。
01
按照過去的觀念,土市與地市,一直都有互相傳導熱度的關系。
比如去年同期時,因為遭遇疫情封控等原因,樓市并沒有太大的起色。
數(shù)據(jù)顯示,2022年5月,新房網(wǎng)簽套數(shù)6177宗,同比降了40%。
樓賣不動,去年開發(fā)商拿地也都偏向謹慎。
如嘉禾望崗地塊、番客北地塊等,去年都經(jīng)歷了流拍,原因是開發(fā)商覺得市場大環(huán)境不好,不愿意拿地。
到了今年的情況又不一樣了,“回鍋肉”變成“香餑餑”,以上兩宗地塊都被搶到搖號。
為什么今年就變了呢?難道是市場變好了嗎?
其實也不算,一手方面,今年5月的一手房網(wǎng)簽套數(shù)7113套,同比去年漲了15%,大概一千套不到。
要知道,去年5月廣州是因為有疫情+五一期間官方網(wǎng)簽平臺優(yōu)化升級,所以網(wǎng)簽可能有滯后的因素。
所以這個漲幅,真的算不上市場變好。
二手市場更夸張,今年的環(huán)境比去年還差,不僅供求關系完全失衡。
今年5月成交同比去年漲了一千多套,但光鏈家平臺上的掛牌供應,就漲了快2萬套。
而且二手房價方面,仍持續(xù)下跌,如熱點區(qū)域天河,去年鏈接上的放盤均價還是6.5萬/平。
今年3月份已經(jīng)降至6.4萬/平,短短4個月內(nèi),放盤均價再次下跌,低至6萬/平。
|截圖于2023年3月
|截圖于2023年6月
一年內(nèi),二手放盤價跌了5千/平,還是在廣州最核心的區(qū)域天河。
市場有沒有變好,這個答案已經(jīng)顯而易見。
02
既然市場沒有變得更好,為什么房企突然就更愿意拿地了呢?
首先,2021年,恒大暴雷后,不少房企都面臨房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。
所以過去兩年,房企們都不太敢拿地,“活下去”才是大家最主要的目的。
但經(jīng)歷了近3年的調(diào)整,一些頭部房企認為,房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險,至今大概率已經(jīng)出清完,行業(yè)低谷也走完了。
他們對未來的路開始變得明晰,從“活下來”變成“要發(fā)展”。
而在目前房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂時,開發(fā)商們意識到,房地產(chǎn)要從高增長的市場轉型到存量開發(fā)的市場。
而告別高增長模式,也意味著整個房地產(chǎn)的蛋糕總體規(guī)模,會越來越小。
換句話說,未來的蛋糕就那么多,那搶奪核心區(qū)域的優(yōu)質地塊,就是在搶奪蛋糕份額,這就是目前大部分房企在做的事情。
所以現(xiàn)在的土拍雖熱,但也僅僅體現(xiàn)在部分一二線城市的核心區(qū)域、核心板塊。
因為這些地方的地塊,比以前有更大的利潤空間。
比如廣州上周被30+房企瘋搶的員村地塊,粗暴測算一下,房子賣到9萬/平就能賺錢。
在周邊的一手、二手都已經(jīng)超過這個價的情況下,有明顯倒掛。
有利潤還賣得動,被爭搶是注定的。
這也造成,一二線城市的核心區(qū)域的土地市場,競爭越來越激烈。
所以目前廣州的土市火熱,并不是市場變得更好,而且房企從過去追求規(guī)模、增長,在各個城市廣撒網(wǎng)的戰(zhàn)略轉變了。
如今大部分的房企戰(zhàn)略收縮,向核心城市、核心板塊回撤,才造成土市火爆的感覺。
不過蛋糕就這么大,誰都想來吃一口,要怎么才吃得上呢?
魔幻的事情就發(fā)生了。
03
沒錯,房企們增加搖號概率的方法,越來越多了。
以前是開n個馬甲,但現(xiàn)在土拍是明令禁止馬甲的。
但辦法總比困難多,禁“馬甲”后,大房企們開始找“合作伙伴”。
即那種看起來八竿子打不著,但是一旦搖到號了,就會迅速和大房企合作的公司。
| 員村地塊參與搖號企業(yè)
比如廣州上一輪的員村地塊搖號,就有來自天南地北的公司們。
山西的、北京的、廈門的、南通的、武漢的、成都的,只有你想不到的,沒有他們來不了的。
更關鍵的,你股權關系一查,有的背后是個人小微企業(yè),有的背后是財投集團,還有的背后直接是地方政府的,看起來像某三四線城市的城投......
這種地方城投的公司還不是第一次出現(xiàn),如在羊城食品廠地塊搖號中勝出的武漢城建,也妥妥是一家地方城投公司。
還有北京的土拍搖號現(xiàn)場,也有多家地方城投公司出沒,如南通江海港、南通海門海泰、揚州華鵬等。
還有前段時間北京的亦莊新城地塊搖號,地塊有明顯的利潤,最后被一家四線城市的城投公司中皋置業(yè)搖到了。
為什么都要搶破頭來搖號?都是為了拍地再開發(fā)嗎?
不,大多地方城投或財投公司,缺少開發(fā)的經(jīng)驗和實力,可能也沒有足夠的資金。
他們想靠搖號面前人人平等的機制,來博和大房企合作機會。
比如之前搖中迎賓路地塊的南通亞倫,出結果時,都覺得是哪家房企的馬甲。
結果人家確實不是什么馬甲,是一家江蘇的民企。
但扭頭就跟龍湖合作了,如今項目案名已出:龍湖御湖境,產(chǎn)品面積段也確定了。
這速度,說明很可能拍地前這兩家就定好合作,不是馬甲,勝似“馬甲”。
還有北京亦莊地塊搖中的中皋置業(yè),當場就跟某央企合作簽協(xié)議,儼然一副事先談好的樣子。
說到底,還是因為這些搖號地塊有利可圖。
在過去,或許地方的城投公司對這種當別人“馬甲”的活可能會不屑一顧。
但在如今房企們都往一二線城市擠的時候,三四線城市的土地財政、樓市只會更疲軟。
生活所迫,這些城投公司也只能外出“打工”,在一二線靠搖號機制和大房企合作分利潤,賺了錢再回去建設家鄉(xiāng)。
真魔幻阿,有一天,地方城投公司也要跟我一樣,背井離鄉(xiāng)來一線城市打工賺錢......
其實無論是房企都擠在一二線城市拿地,還是小地方城投趕趟來當“馬甲”,都反應了一個事實。
過去追求增長的房地產(chǎn)市場,已經(jīng)一去不復返了,進而轉變的,是一個追求品質的房地產(chǎn)時代。
正如已經(jīng)退休的王石,近期在亞布力論壇上所說的:“房地產(chǎn)不是結束了,而是剛剛開始。”
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