外來中小企業進京搶地:“馬甲”的瘋狂與隱身

    來源: 新京報2023-06-22 05:37:05
      

    隨著7宗地塊在6月20日競拍結束,北京今年首輪供地也宣告收官。縱觀首輪土拍,除了“熱”外,還有在搖號機制下出現了拿地新面孔,外地企業蜂擁北上,參加搖號大戰,福建雄旺、石家莊創世紀、南通中皋以及之前的上海大華,均獲得一宗地塊,其中不乏經開區X47R1這樣的“王炸”地塊。

    為何今年北京土地市場涌現這么多外地中小企業?它們是單純的拿地開發還是某些房企的隱形“馬甲”?在北京開發經驗為零的它們如何操盤項目?未來的土拍中,它們還會積極現身嗎?


    (資料圖)

    “碾壓”大房企,外地新面孔接連搖中地塊

    在6月20日舉行的北京土拍中,前述那些新面孔并未現身。但是縱觀之前的土拍,它們可謂占盡了風頭。

    6月16日,“王炸”地塊經開區X47R1迎來現場開拍,吸引31家房企主體報名,包括華潤、保利、中海、中建、招商等在北京房地產市場深耕的知名房企,但是在最終的搖號環節中,中皋置業以79.12億元+5.3萬平方米現房銷售面積幸運搖中,溢價率15%。

    中皋置業是一家來自江蘇南通如皋市的國資企業,“31中1”不僅令其成功進京,還一舉成名。

    6月14日,在順義新城第2街區6022、6023-1地塊競拍中,21家企業參拍,最終石家莊創世紀搖中該地塊,成交價11.04億元,這也是該企業第一次進京拿地。

    而在半個月前,順義另一宗地塊——順義新城第19街區19-69地塊熱度更高,45家企業主體血拼,報名數量創新高,最終經歷“雙觸頂”、搖號后,福建雄旺成為贏家,以16.56億元+1.2萬平方米現房銷售面積拿地。

    再往前至3月份,大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓,42家企業主體參戰,中簽率僅2.38%,最終上海大華憑借幸運奪得該地塊。

    縱觀上述拿地企業,是今年北京土地市場的新面孔,均是首次拿地,也都是區域型的中小企業。北京資深地產評論人澤龍點評:“北京6月的土拍市場,外地進京房企霸屏半壁江山。”

    事實上,今年征戰北京土地市場的遠不止上述四家外地企業。

    在順義新城第19街區19-69地塊的參拍企業中,有杭州城建、山西星河、江蘇獅山、如皋潤皋、南通海門海泰、蕪湖康潤房地產、山西保景順、揚州華鵬、南通江海港、山西金匯海、廈門巖垚盛、上海遠篤、成都鴻哲、東方雨虹等企業。

    在其他地塊中,還有太原萃豐、山西裕通晟、上海錦祥德睿、武漢聯發瑞盛、陜西同致等。

    上述企業出現在北京今年的多場土拍現場。細究這些企業,都是北京土拍市場的新面孔,有成立較久的地方國企、民營企業,也有成立不久、似乎是為北京拿地而生的企業。

    以太原萃豐為例,據天眼查顯示,該公司于2023年6月12日注冊,是一家以從事房地產業為主的企業,注冊資本1000萬元,實繳為0,僅有3名員工,卻在6月14日參加海淀雙新村地塊競拍。取得順義熱門地塊的福建雄旺,成立于2022年,也僅僅才半年多時間。

    還有東方雨虹,為建材公司,其于6月7日回復網友在“深交所互動易”平臺關于“公司是否報名參與了北京順義兩宗地塊的競拍?是否對涉足房地產業務有興趣?”的提問中稱,公司不涉及房地產開發業務,致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域。

    陷“馬甲”爭議,未來合作開發或是大概率選擇

    新面孔大量出現在北京土拍市場,并接連搖中地塊,讓市場不免好奇,它們是誰?為何突然涌入北京?它們是“馬甲”房企嗎?質疑聲從未停止。

    之前,中原地產首席分析師張大偉稱,大量參與土拍的房企都是“馬甲”和沒有多少房地產開發經驗的上下游企業,具備一個資質就來“打新”,因為降低了保證金,所以萬一搖號搖中,利益巨大。“土地市場的‘打新’出現了!”

    通過對已經拿地的新面孔企業進行股權穿透或者對歷史合作探究,可以發現,部分企業與一些知名大房企關系緊密,不排除替其拿地的可能性。

    在中指研究院土地事業部負責人張凱看來,北京的營商環境較好,土拍規則對于新面孔相對友善。從另一個角度來說,新面孔紛紛在北京拿地,也體現出房企對于北京房地產市場的平穩發展信心充足。

    “新面孔背后的原因,除了部分外地國資進京投機性購地之外,則是眾多房企為了在搖號機制下獲取心儀的地塊,紛紛采用馬甲企業,或是下游供應商輔助競拍,以提高中簽率。”張凱如是說。

    的確,新面孔參拍北京土地市場,能夠活躍市場,帶動更多企業參與進來。但是論實力以及在北京的開發經驗等都讓市場懷疑其操盤能力。

    一位資深地產人表示,這些房企經驗不足,品牌較小,沒做過多少項目,操盤起來肯定有難度。

    不過,未來合作開發可能性也非常大。張凱認為,對于北京來說,這些新面孔的涌入,對市場的影響相對中性,預計這些新面孔拿地后,大部分項目仍然會與其背后的“老面孔”合作開發,或是與深耕北京的品牌房企合作開發,因此項目的品質和業主的權益能夠得到保障。

    “新面孔如果獨立操盤,對于北京的各種報建制度和政策,在適應程度上顯然比不上在北京深耕的其他房企。同時,其對北京置業客群產品需求的理解方面也會有所欠缺,品牌也缺乏影響力,預計項目的開發節奏和后期的去化速度都會相對較慢。”張凱說,但如果購地之后與深耕北京的房企合作開發,這些障礙將不復存在。

    北京今年首輪供地已經收官,這些新面孔還會繼續征戰土地市場嗎?事實上,在6月20日的土拍中,出現的更多是以前的土拍“常客”,新面孔集體隱身。

    “這也說明有馬甲的存在,地方深耕企業有可能給馬甲指路了,讓它們對地塊有更清晰的認知,了解地塊的市場風險,利潤率不夠、算不過來賬時,就不會參加競拍。”上述地產人表示。

    張凱認為,新面孔在北京第二輪供地中是否頻繁出現,仍然取決于是否有足夠優質的地塊推出,并且與下半年北京房地產市場的走勢密切相關。如果下半年市場熱度能夠進一步回升,疊加類似海淀永豐南這樣的地塊適時推出,這些新面孔或將再次出現。

    新京報記者 段文平

    編輯 武新 校對 楊許麗

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    責任編輯:sdnew003

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