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信不信，降LPR只是開胃菜而已。
【資料圖】
房貸利率又降了，不多不少，10個基點，和預期完全一樣！
昨天6 月20日，央行公布了新一期的LPR，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%；都下調了10個基點。
這是LPR在經歷了10個月的不變動以來，又一次下調！
一切都在意料之中。
6月以來，國有六大銀行帶頭降低存款利率，背后原因就是為降低貸款利率預留空間。
6月13日，央行公開市場開展20億元7天期逆回購操作，中標利率1.9%，上次為2.0%，下調10bp。
這也是央行自2022年8月以來，首次調降逆回購利率。
以上這些動作，都是為了降LPR做鋪墊。
這次LPR下調后，常規城市的首套房貸利率下限，將從4.1%降到4.0%；二套房貸利率下限將由4.9%降到4.8%。
還有一批因為房價持續下跌的破例性城市，依然可以低于4.0%。
最低的比如珠海此前3.7%，這次會不會隨著LPR降到3.6%？并沒有明說，還要看接下來各銀行的執行標準。
降10個BP，影響有多大？
——對購房者來說，那毫無疑問是純利好，能省一塊錢都是省。
以100萬房貸，30年期等額本息來算，利率從4.1%降到現在的4.0%，月供省了58元，利息總額省了2萬塊。
利好是真利好，但力度是真不大，少個58塊月供還真刺激不了買房人。
——對市場影響大嗎？
大不大，看去年就知道了唄，去年4月降了15BP，8月降了15BP。
去年大幅度降兩次LPR，刺激到市場了嗎？助推到成交量了嗎？并沒有。
那今年這次的結果，參照去年一樣可用。
所以，這次降LPR，降房貸利率，只是一個引子，接下來一系列大動作的引子！
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現在樓市的困境，根本不是房貸利率的問題，也必然不是降一降房貸利率就能解決的問題！
更何況，現在放眼全國，各個城市的房貸利率都已經很低了，空前的那種低。
看圖，這是LPR下調前，6月份全國15個重點城市首套房貸利率情況梳理。
1、全國15個城市首套房貸利率均值為 4.03%，大部分城市都在4.0%以下。
2、就連金融成本最高的北上廣深四個一線城市，和過去相比，房貸利率也不高；
北京首套房貸利率4.85%，上海4.65%，深圳4.60%，廣州4.30%。
3、珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸利率全國最低，3.7%。
再來一張，這個更全。
第三張，來看二套房貸款利率情況。
二套房雖然一直沒有首套房那么寬松，但整體看，放在過去十幾年的歷史長河里，依然不算高。
更何況，雖然從去年開始，本輪政策主要針對剛需首套，但實際上各個城市很多情況都可以認定為首套了。
全國 15 個城市二套房貸利率均值為 4.96%，北京和上海利率明顯偏高，均為 5.35%。而其他城市房貸利率均為 4.9%。
以上這些圖中的房貸利率情況，還只是這次下調LPR前統計的。
今天開始，以上圖中絕大多數城市的房貸利率，要再降10個BP。
看看，這房貸利率算高嗎？
還會有人認為現在的樓市復蘇艱難，是降一降房貸利率就能解決的事嗎？
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所以樓市肯定要救，而且要大救，降利率只是開胃菜！
不信，你去扒扒數據，或者實地看看，真實感受下現在新房二手房市場的壓力。
先說新房市場。
現在新房市場難題太多太多了，不敢細數：
開發投資增速一直往下掉；
土地回溫很局限，開發商沒錢買、沒信心買，城投也在紛紛退場；
新房銷售端不理想；
想降價促銷賣，又有限跌令鎖著；
所以這一系列的問題，一系列的難點，只用一招救市、只開一個口子，不放大招是肯定不行的。
你看，這國房景氣指數上，5月份已經下滑到了94.56，再掉就比去年12月份的低谷期更低了。
二手房就更難了。
全國二手房都不容易，賣不動，很難賣，交易量直線下滑。
4 月份中下旬開始，各個城市的二手房交易都涼了很多。
越是賣不動，掛牌拋售的人越多，這就導致了，幾乎全國的二手房掛牌量都在迅猛激增。
你看這態勢。
幾乎所有城市，6月初的二手房掛牌量和1月初相比，都漲了一截兒，尤其是上海，幾乎翻了一倍！
上海，之前掛牌量穩定在10萬套，現在已經超過18萬套；
廣州，去年剛過10萬套，現在掛牌量超過14萬套；
武漢，6月二手房掛牌量已超過17萬套；
南京，二手房掛牌量最新超過17.5萬套；
重慶，之前掛牌量17.5萬套左右，現在直接漲到了22萬套；
北京，現在掛牌量超過了12萬套；
成都，掛牌量超過了16.5萬套；
沈陽，掛牌量將近15萬套；
而這里面，很多城市一個月的二手房成交量才剛1萬套出頭，甚至才幾千套。
你說難不難？
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為什么說降利率只是開胃菜？為什么說史詩級救市一定會來，而且很快？
已經有很多城市不同程度的放松限購了；
已經有很多城市放松限售了，甚至有的直接取消了限售；
絕大部分的城市，首付比例都降到底了；
一大批城市，首套認定也放松到了極致；
公積金房貸利率也降到底了；
絕大部分的城市，公積金貸款額度都拉滿了；
商業房貸利率也降到底了；
但，但是，和現在的市場狀態相比，要想徹底救起來，要想樓市在年底前徹底復蘇，以上，都遠遠不夠！
所以，萬眾期待的史詩級救市，一定而且必須會來！
眼下最重要的，管它那么多，先救起來再說，其次都是其次！
所以降息，只是一個開始。
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