謝逸楓：降息救市！房地產市場能否迎來企穩？

文/謝逸楓

千呼萬喚始出來，終于降息救市了！

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連續2次（6月13日逆回購操作下降10個基點利率、6月15日MLF下降10個基點利率）降息之后，時隔十個月，2023年6月20日LPR迎來首次下調，堪稱救市開始最強的信號。

6月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個基點。意味著LPR結束連續多月的按兵不動，迎來自去年8月后的首次調降。

筆者認為，降息僅僅是開始，一攬子政策組合拳措施即將實施。降息只是開始，增量、存量政策可期，貨幣、財政、稅收、房貸、樓市、投資、消費的一攬子政策組合拳措施即將實施。

目前所謂史詩級救市政策一直沒有出臺。降息，意味著新一輪寬松的房貸政策會開啟。降息之后，三季度可能會有降準。包括財政、稅收政策，加大減稅降費的力度、政策性金融工具、準財政工具替代財政發力。

筆者認為，本輪總量型貨幣政策寬松始于2021年7月，其實央行分八步走。第一步是降準，央行于2021年7月、12月分別降準。第二步是降息，2021年12月20日調低一年期LPR利率（幅度為5BP）。

2022年1月17日調低一年期MLF利率和7天OMO利率（幅度均為10BP），并在1月20日，調低一年期LPR利率（幅度為10BP）和五年期LPR利率（幅度為5BP）。

第三步是降準，2022年4月25日降準0.25%（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。第四步是降息，2022年5月20日調低LPR利率。第五步是降息，8月15日MLF降息10BP之后，8月20日，一年期LPR降息5BP，五年期LPR降息15BP。

第六步是降準，11月25日，人民銀行宣布，將于12月5日下調金融機構存款準備金率。此次降準幅度為0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。第七步是2023年3月降準。

第八步是2023年6月13日逆回購、6月15日MLF的2次降息操作。6月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR4.2%，與前值分別下降10個基點。

筆者認為，LPR調降符合市場預期，6月13日、6月15日的2次降息操作，就是LPR調降的信號。目的是護銀行體系流動性合理充裕，增加市場流動性、降低實體經濟融資成本、減輕個人的還款壓力。

日前公布的最新經濟、房地產數據，5月、前5月的生產需求主要指標同比增速有所回落，這主要是由于上年同期基數抬升，剔除基數因素，經濟運行總體平穩。不過，需求不足、內生動力不強等問題仍在持續。

逆回購、MLF和LPR之間存在著傳導、正相關的關系。當逆回購和MLF降低時，LPR調降，帶動貸款利率下降。逆回購利率和MLF利率雙雙下調，是經濟下行壓力下穩增長、防風險的政策舉措，穩定經濟預期，提振市場信心。

6月LPR報價下降后，未來應該還會繼續下行。目前按照LPR的下調空間看，至少還有5個基點-15個基點的操作空間存在。特別是進一步引導居民房貸利率下行，推動房地產行業實現軟著陸。

筆者認為，LPR下調意味著對購房者的房貸利率、購房成本下降。例如以首套房貸款100萬元、20年等額本息償還方式進行計算，LPR調降后月供為6462元，較調整前的6516元相比少還了54元。

例如以100萬房貸、還款期限30年、等額本息計算方式，LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%，月供累計可省大概14萬。

例如首套房貸款總額為300萬元，全部商業貸款且貸款期限為30年，采用等額本息還款法。按照LPR 4.2%計算，每月還款約14671元，支付利息款總額約228萬元，可以少還款約175元，支付利息款總額減少約6萬元。

值得注意的是LPR下調不意味著所有房貸族一定能省錢，關鍵是否已轉換為LPR定價利率的存量客戶。如果是放棄轉為LPR、選擇固定利率的購房者來說，房貸利率和LPR調整無關，房貸不會發生變化。

5年期以上LPR下行，非常有助于支持剛性和改善型的住房需求，降低房貸利息、購房成本的壓力，減輕居民經濟、生活負擔。具有穩投資、促消費和托底宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩健康發展的意義。

筆者認為，降息救市了，房地產市場能否迎來企穩，目前暫時有待觀察。按照過去的降息對房地產市場影響看，產生效果要在7月、8月的數據出來之后才能夠判斷出來，是有效還是效果差。

單從降息的政策看，依然是杯水車薪，短期刺激購房需求、成交增長，但是無法令房地產市場企穩。關鍵在于是否降息以后銀行全面落實、與其配套政策的降準、房貸首付與房貸利率下降等樓市政策是否實施。

是否取消卡購房者脖子政策，取消認房又認貸，免減購房交易稅費、加大補貼、人才、落戶力度，多孩家庭3套，大規模實施棚改貨幣化與購買存量轉保障住房等政策，激活首次、改善需求。

是否取消、暫緩執行原來卡房企脖子的限制政策，宅地集中供應制、三道紅線、貸款集中制。是否全面落實房企融資、保交樓的保函置換商品房預售金、金融16條措施、四支利箭的政策。

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