華僑城、恒大均難脫手 解密云南陽宗海項目股權流拍鉤沉

觀點網云南華僑城置業引援恒大之后，本應強強聯合的雙方，卻因恒大的暴雷余波繼續迫使云南陽宗海項目陷入沉寂之中。

6月18日，阿里資產平臺顯示，恒大鑫源（昆明）置業有限公司持有的云南華僑城置業有限公司50%的股權，因無人出價首拍流拍，掛牌起價5.363億元，評估價為5.95億元。

據悉，本次掛牌為該項目的第二次掛牌。首次掛牌時，還因資產暫不具備處置條件，于今年4月28日暫緩出讓，并在6月17日重新掛牌上架。

【資料圖】

陷入虧損泥潭之中的云南華僑城置業曾想通過引入合作方，分攤“調規”后陽宗海項目的未來開發風險，未曾想到彼時的引援，卻將自身拉入另一個深坑之中。

引援恒大

云南深居內陸，亦或是內陸居民對大海向往的緣故，云南十八怪中的其中一怪，就是湖泊稱作海，陽宗海便是其中之一，名稱上雖然叫“?！?，但本質為云南九大高原“湖泊”之一。

而陽宗海姜家山片區的生態旅游項目，便是華僑城在云南的首秀。2007年，華僑城與云南省城市建設投資有限公司共同出資成立云南華僑城實業有限公司，負責開發建設陽宗海片區項目。

也是在這時，將云南打造成華僑城集團“第二總部”的目標，悄然被被華僑城提上日程。可遠大的目標卻與實際的項目開展存在巨大反差。

首秀陽宗海項目在2009年11月便宣布動工建設，但在此后遲緩的開發進度，不僅拖累該區域公司的業績，更存在原定交付節點的項目卻未建成的情況。

據企業年報數據顯示，2012-2015年，云南華僑城凈利潤分別為4857萬元、1625萬元、-11003萬元、-16356萬元，該區域業績長期處于虧損狀態。該司也一度被華僑城“前舵手”段先念稱為“特困企業”。

可這些“挫折”并未打擊一心想把“彩云之南”這塊蛋糕做大的華僑城。在陽宗海項目滯后于原定開發計劃的情況之下，2017年，華僑城通過央地混改模式，重組云南世博集團、云南文投集團，再次“all in”云南，并承諾在“十三五”期間投資2000億以上開發建設云南旅游文化產業。

到了2018年，該司更是吹響“云南大會戰”號角，旗下云南集團、云南世博集團、云南文投集團分別與云南省各州市縣區政府簽約項目20余個、與國內大型企業簽約項目40余個，累計60余個簽約項目，逾千億簽約金額。

正是在這次簽約中，就包含華僑城心心念念的“第二總部”及其配套項目。除此之外，華僑城還在彼時計劃實施呈貢三臺山城市更新項目、呈貢烏龍古漁村片區文旅項目和斗南花卉特色小鎮項目以及對原有的旅游區、景區、酒店進行擴建。

大步投資云南各地項目的同時，華僑城也開始聚焦解決“首秀”陽宗海項目進展緩慢問題。

2019年2月，云南華僑城就因長期虧損掛牌轉讓云南華僑城置業50%股權，但尚未披露轉讓低價，正式拉開了陽宗海項目的引援之路。到了同年7月更新了資產的掛牌底價為7.476億元。

同年9月，云南華僑城置業公司股權發生變更，新增恒大旗下的昆明恒財置業持有公司50%的股權，華僑城陽宗海項目成功引入恒大參與開發。

而對于華僑城的“掛牌”引援，地方監管層更是給予立場支持。

觀點新媒體了解到，在陽宗海管委會2019年政府工作報告中明確指出，支持云南華僑城、春城海岸與第三方合作，加大開發力度，力爭用3到5年的時間，建成初具規模的康養休閑度假項目。

停滯多年的云南華僑城項目通過引入恒大，陽宗海云南華僑城的開發進展也悄然加速。2019年末，陽宗海管委會發布了陽宗海4個建設地塊的規劃公示，地塊申報單位為云南華僑城置業，過規建面達46.35萬平方米，包含住宅、商業、酒店、兒童游樂區、酒吧等業態，屬于云南華僑城項目的規劃用地。

在規劃文件中也指出，項目規劃名為“恒大陽宗海華僑城”，也預示著項目交由恒大操盤，為后續的退房風波及停工風險埋下了隱患。

內部風險

根據本次掛牌文件指出，云南華僑城置業有限公司仍未脫離虧損泥潭。截至2022年6月末，該司錄得凈利虧損966.73萬元，資產總額19.4億元、負債總額10.16億元，負債率52.37%。

法院出具的資產評估報告中指出，截至目前，該司于陽宗海仍持有20 宗土地使用權，對應面積約94.83萬平方米，賬面金額共計9.35億元。在建項目4宗，在建房屋建面4.27萬平方米，對應賬面金額4.70億元。

數據來源：觀點指數整理

評估報告坦言，對云南華僑城置業的營業收入、營業成本等經營數據進行分析，該司未來的經營狀況存在不確定性、不可預測性，未來的經營狀況和盈利狀況無法客觀預測和確定，經營收益無法作出恰當、合理的預測。

根據工商信息顯示，云南華僑城置業不但沒走出虧損泥潭，反而陷入了眾多的法律訴訟案件之中，案由大部分均由恒大系企業，即恒大鑫源（昆明）置業有限公司所產生的。

據觀點新媒體了解，云南華僑城置業目前已為失信被執行人，企業高管限制高消，累計涉案80余起，涵蓋供應商、施工單位、商品房銷售、業主起訴、廣告投放等領域。

本次掛牌競買公告還指出，掛牌恒大鑫源（昆明）置業有限公司持有的云南華僑城置業有限公司50%的股權事宜，是由云南華僑城實業與恒大鑫源（昆明）置業有限公司其它案由一案所申請執行的，且本次司法網絡拍賣過程中，由于無法與執行人取得聯系。

華僑城也明白，在這么和恒大拖下去，不但引援的目的沒有達成，未來還有可能將自身進一步卷入合作方暴雷風險的可能，近期還因項目涉及“工抵房”，湖山半島項目面臨大批量退房。

在去年5月，位于陽宗海的恒大華僑城湖山半島項目，因超過合同約定期限項目公司未收到應收的購房款原因，申請辦理退房手續。

根據退房公示，本次項目退房主要來源于自然人陳雪飛以及家裝上市公司——友邦吊頂。前者退房180套，后者退房135套。退房理由均是超過合同約定期限，項目公司未收到應收的購房款。

值得一提的是，該項目在2020年上市之初，當日去化銷售接近4億元，成為陽宗海區域的區域標桿和開盤銷售冠軍，現如今面臨著大批量的“工抵房”退房。

此外，云南華僑城置業存量的20宗土地使用權，也因政策轉向，未來的盈利空間變得更加被打且撲朔。

2022年1月，昆明陽宗海管理局發布陽宗海湖濱生態紅線及湖泊生態黃線“兩線”劃定方案，對該區域陽宗海湖濱生態劃分“紅線”、“黃線”。

紅線內具備退出條件的建構筑物均于2021年底前完成退出，退出面積3.41萬平方米，并且原住居民向外搬遷，2025年底前完成搬遷安置住房建設。

黃線與紅線之間，設立緩沖區，禁止人口遷入、禁止新增建設項目、禁止擴大建設規模、禁止新增工業和經營性房地產項目。對現有開發項目，采取熔斷措施，重新嚴格論證，該取消的堅決取消。

方案中明確的“禁止新增建設項目”要求及“對現有開發項目，采取熔斷措施”均對云南華僑城置業的存量項目有所限制，甚至直接影響項目未來的變現空間。

云南華僑城置業50%股權拍賣似乎從一開始就走向了“流拍”定局，接盤方不但要考量標的持有的涉及生態保護范圍的土地未來盈利的幾何空間，還要面對已有債務、虧損以及法律訴訟。

如此看來，對于接盤云南華僑城置業股權的接盤，處處散發著尷尬的意味。

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