【新視野】溫州人的住房，將迎來重大變局！

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(資料圖片僅供參考)

樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

溫州樓市，又迎來重大變化！

日前，中國土地市場網(wǎng)發(fā)布了2023年度溫州市區(qū)第二批擬出讓住宅用地清單，擬出讓住宅用地清單共計(jì)13宗，共約774畝。

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如今市場這么低迷，這些地塊能賣得出去嗎？

其實(shí)，這批地塊比起往年，有一個(gè)非常大的變化——容積率大大降低！

低密度住宅

在這13宗地塊中，8宗地塊容積率在2.0以下，其中6宗地塊容積率僅1.1-1.2，這在山多地少、土地集約利用的溫州，非常少見。

這些低容積率地塊，分布在灰橋、七都島、甌海中心區(qū)、梧田、蒲州、瑤溪、龍灣中心區(qū)、甌江口等地，涉及4個(gè)市轄區(qū)，涵蓋老城區(qū)、新區(qū)。

除了上述地塊，去年，市區(qū)部分地塊取消了住宅建筑限低要求，反而限高。

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隨著住宅產(chǎn)品更多樣化，去年至今市區(qū)成功出讓了出讓6宗類似的低密度地塊，分別位于七都島、瑤溪、甌江口。

如今，七都島還有一宗超百畝、容積率僅1.05的低密度住宅地塊正在掛牌，將于下月出讓。

持續(xù)供應(yīng)低密度住宅地塊的七都島

雖然這些低容積率地塊做不了真正意義上的別墅，但打造聯(lián)排、疊墅等產(chǎn)品沒問題。

早在2019年，我們就呼吁溫州降低住宅地塊容積率、打造更多低密度產(chǎn)品。

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現(xiàn)在，終于接近實(shí)現(xiàn)了一部分。

接下來，低密度住宅，是否會(huì)成為溫州樓市的主流產(chǎn)品？目前下結(jié)論還太早。但是，低密度住宅占比增加，將成為趨勢。

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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

向來以高層住宅為主的溫州，為什么現(xiàn)在增加了這么多低密度住宅地塊的供應(yīng)？

主要原因在于，樓市轉(zhuǎn)向了。

去年以來，除極個(gè)別地段較好的地塊外，溫州的土地市場尤為冷淡，基本以底價(jià)成交，甚至不少還是由地方國企托底。

但是，像七都島、甌江口部分低密度住宅地塊，卻引發(fā)多家房企爭奪。

顯然，低密度住宅地塊，比普通的高層住宅地塊，相對(duì)好出讓一些。

“物以稀為貴”的別墅區(qū)

首先，溫州低密度住宅產(chǎn)品少，尤其是市區(qū)更少，屬于稀缺事物，存在一定的需求。

其次，低密度住宅總建筑面積小、建設(shè)成本低，大大降低了地塊總價(jià)，能以更低的門檻吸引更多企業(yè)前來投資。

當(dāng)樓市持續(xù)低迷、住宅地塊難以出讓的情況下，溫州迅速調(diào)低了地塊容積率，以加速土地出讓，更好地維持城市建設(shè)、運(yùn)營。

同時(shí)，在全國人口總量見頂、出生率下降的背景之下，結(jié)合溫州人口增量有限、城市框架持續(xù)拉伸、住宅總量大增、核心城區(qū)人口密度過高等現(xiàn)實(shí)情況，降低容積率、空置高度與總建筑面積，也順應(yīng)了城市發(fā)展新形勢。

高樓、洋房、別墅融合

可見，在利益最大化的前提下，產(chǎn)品的變化往往伴隨著樓市、經(jīng)濟(jì)、發(fā)展形勢的變化。

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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

那么，這些低密度住宅，會(huì)受溫州人歡迎嗎？

對(duì)于不少溫州中年人來講，他們依舊懷念小時(shí)候的庭院生活，全新的低密度產(chǎn)品是他們的理想居所。

住膩了高層住宅的市民，若有條件，也希望能買一套低密度產(chǎn)品，尤其是“有天有地有花園”的聯(lián)排產(chǎn)品，讓生活更多樣化，也有更大的自由發(fā)揮空間。

還有市民認(rèn)為，長期來看，高層住宅的電梯等設(shè)備易老化，再加上不可避免的“公地悲劇”，很大概率會(huì)淪為“貧民窟”。相比較之下，低密度住宅更能穿越周期。

看來，這些低密度住宅，在溫州還是有市場的。當(dāng)然，它們更多面向改善型、高端客戶群體。

個(gè)性化十足的別墅

但是，這些低密度地塊，是否都能受市民歡迎，還是要打上一個(gè)問號(hào)。

比如，在這批地塊中，有的靠近工業(yè)區(qū)、高速公路等，與其低密度人居氛圍不符，很難受到追求人居品質(zhì)的改善型購房群體青睞。

同時(shí)，個(gè)別地塊靠近商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)，建設(shè)低密度產(chǎn)品，在城市形象、人居氛圍方面，也不太協(xié)調(diào)。

當(dāng)然，就算這些地塊容積率低，也未必打造聯(lián)排、疊墅等洋房產(chǎn)品，有可能還是多層、小高層。

就市區(qū)現(xiàn)有少量洋房來講，比如宸央，產(chǎn)品力不夠，哪怕地段再好，也很難受到高端客群歡迎，如今交付一年了還有多套房源未售出。

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宸央的洋房

因此，這些低密度住宅，能否受購房者歡迎，還要看具體地段、周邊環(huán)境、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品力等一系列因素，而非降低容積率就是靈丹妙藥。

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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

不管怎么說，降低容積率、限制住宅建筑高度、打造更多低密度產(chǎn)品，對(duì)溫州樓市、城市建設(shè)，都是一件好事。

低密度產(chǎn)品

在“密不透風(fēng)”的“水泥森林”中，適當(dāng)穿插一些低密度建筑作為緩沖，讓城市內(nèi)部多留出一些視線空間，疏密有致，也讓城市天際線高低起伏、有層次感。

在甌江之中的七都島、水網(wǎng)密布的三垟濕地旁（黃嶼、南湖）、山地開發(fā)的林里、群山環(huán)繞的三溪片、兩山夾合塘河貫穿的仙巖—麗岙、凈空區(qū)下的龍灣中心區(qū)與甌江口、海島洞頭，也應(yīng)更多布局低密度產(chǎn)品，與山水環(huán)境相適宜。

這樣的溫州，將變得更宜居，與多數(shù)城市的遍地高層住宅產(chǎn)生差異。

放眼全球，低密度住宅才是主流，高層建筑一般都是商務(wù)樓、星級(jí)酒店等，高層住宅一般不多，像中國這樣大面積建設(shè)高層住宅的反而是少數(shù)。

眼前的低密度、遠(yuǎn)處的高樓林立

不過，想要真正打造出高品質(zhì)的低密度產(chǎn)品，仍需要專業(yè)開發(fā)商來設(shè)計(jì)、操盤，融入更多領(lǐng)先的人居理念、深厚的文化底蘊(yùn)、優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，才能受到高端購房者的歡迎。

若是由非專業(yè)公司集資興建，不僅項(xiàng)目品質(zhì)可能難以確保，甚至整個(gè)項(xiàng)目都可能留下隱患。

當(dāng)然，在土地競拍市場，價(jià)高者得，更何況這種市場下有人愿意投資就不錯(cuò)了。

那么，購房者要對(duì)此加以辨別。

被高樓夾擊的洋房

同時(shí)，隨著低密度產(chǎn)品的增加，分流了改善型、高端客群，將在二手房市場上對(duì)“老舊大”、大戶型安置房、“高低配”小區(qū)里的洋房、遠(yuǎn)郊低密度產(chǎn)品造成沖擊。

比如，中央綠軸、上陡門那些超60000元/㎡甚至破70000元/㎡的二手洋房，這樣的“天價(jià)”可能就難以維持了。

“高低配”小區(qū)

只要低密度，就能賣高價(jià)。這種不正常的現(xiàn)狀，今后或?qū)⒈淮蚱啤?/p>

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