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來(lái)源： 房地產(chǎn)導(dǎo)刊2023-06-17 18:35:56

【資料圖】

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福清，打響全面取消限售第一槍?zhuān)?/strong>

6月15日，福建省福清市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭的一攬子政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）。

在支持合理住房消費(fèi)方面，意見(jiàn)提出，結(jié)合新建商品住房庫(kù)存實(shí)際，落實(shí)最低購(gòu)房首付比例和貸款利率政策，優(yōu)化落實(shí)公積金政策，支持多孩家庭和新市民購(gòu)房需求。鼓勵(lì)舉辦房產(chǎn)推介會(huì)，營(yíng)造促進(jìn)住房消費(fèi)的市場(chǎng)氛圍。全面推行帶押過(guò)戶(hù)，實(shí)現(xiàn)二手房交易登記無(wú)需提前還貸。

值得注意的是，意見(jiàn)還明確廢除二手房交易“權(quán)證滿(mǎn)2年限制”限售政策。

事實(shí)上，福清市此次發(fā)布的實(shí)施意見(jiàn)，為該市對(duì)原有政策的進(jìn)一步優(yōu)化。今年3月，福州曾發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭的一攬子政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》，其中明確“調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、購(gòu)房套數(shù)等住房消費(fèi)領(lǐng)域限制性政策”“落實(shí)最低購(gòu)房首付比例和貸款利率政策”“優(yōu)化落實(shí)公積金政策”“支持多孩家庭和新市民購(gòu)房需求”“全面推行帶押過(guò)戶(hù)”“實(shí)施房票安置”等房地產(chǎn)政策調(diào)控方向。

多位受訪(fǎng)人士稱(chēng)，意見(jiàn)標(biāo)志著福清市自2017年開(kāi)始實(shí)行的兩年限售政策正式落幕，釋放了積極的市場(chǎng)信號(hào)。

“限售政策取消影響重大，其對(duì)于新房和二手房都有積極作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前各地都在進(jìn)行政策的放松，但很多過(guò)于扭扭捏捏。以限售政策為例，很多地方對(duì)限售政策是放松，但還沒(méi)有完全取消。福清打響了“取消限售第一槍”，其信號(hào)意義更強(qiáng)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著福清率先取消限售，福州其他地區(qū)有望跟進(jìn)，力促合理住房需求釋放。“福清市作為福州下轄的縣級(jí)市，其中對(duì)房地產(chǎn)政策的提法與福州基本一致，并對(duì)福州相關(guān)政策進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。”

“福清市本次取消限售政策，將會(huì)大大增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)刺激市場(chǎng)活力，促進(jìn)改善性需求的釋放有著重要意義。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為。

事實(shí)上，從近幾年樓市表現(xiàn)來(lái)看，福清樓市下行態(tài)勢(shì)明顯。

“福清早幾年最貴的房?jī)r(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右。”當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，2017年是福清房?jī)r(jià)上漲的拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/平方米漲到1.5萬(wàn)元/平方米，到了2019年隨著新房備案價(jià)放開(kāi)限制，房?jī)r(jià)逼近2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。二手房也隨之漲價(jià)，到2020年年中，二手房均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，最貴的二手房小區(qū)價(jià)格甚至超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。

但好景不長(zhǎng)，受疫情、市場(chǎng)大環(huán)境影響，2021年開(kāi)始福清樓市急轉(zhuǎn)而下。

福清好房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，福清一手住宅網(wǎng)簽9933套，同比下跌12%；網(wǎng)簽總面積126.9萬(wàn)平方米，同比下跌5.9%；2022年全年，福清一手住宅網(wǎng)簽僅5879套，同比下跌40.81%；網(wǎng)簽總面積75萬(wàn)平方米，同比下跌40.88%。

2022年8月，更是以超過(guò)70個(gè)月庫(kù)存去化周期排在全國(guó)首位。

2023年5月，據(jù)福清好房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，福清區(qū)域房地產(chǎn)總簽約4018套，總簽約面積為16萬(wàn)平方米；其中住宅簽約426套，總簽約面積為6萬(wàn)平方米；其他簽約3592套。另?yè)?jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，福清市5月新房均價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米。

彼時(shí)，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，福清是典型的因需求透支而導(dǎo)致短期成交低迷，由此造成去化周期大幅攀升。“此類(lèi)城市基本面缺乏支撐，且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足，再加上人口凈流出，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。”克而瑞分析師表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次限售政策取消利好新房去庫(kù)存，也有助于促進(jìn)二手房活躍。

事實(shí)上，位于福建省東部沿海的福清是一個(gè)工業(yè)大市，產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚，有電子、化工、玻璃、塑膠、食品、醫(yī)藥、電力、紡織等八個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。作為工業(yè)基地，除了有出口量最大的汽車(chē)玻璃生產(chǎn)供應(yīng)商福耀集團(tuán)外，也引入了眾多的化工大廠(chǎng)，包括中源新能源、坤彩材料科技、耀隆化工、中景石化、萬(wàn)華化學(xué)等龍頭企業(yè)。

這些企業(yè)，有力地支撐了福清經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，福清2022年GDP突破1600億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值躍升至2670億元，近年來(lái)更是拿下多個(gè)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣榜單，排名也節(jié)節(jié)攀高。

“城市發(fā)展要有產(chǎn)業(yè)支撐，福清這類(lèi)具備特色產(chǎn)業(yè)的縣區(qū)城建發(fā)展提速空間巨大，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會(huì)助力人口集聚，未來(lái)或許仍將帶來(lái)巨量的新增房屋居住需求。”克而瑞分析師表示。

02

多地樓市政策或持續(xù)優(yōu)化

自去年以來(lái)，多城對(duì)限售政策進(jìn)行了松綁，但官方宣布全面取消限售的城市并不多。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過(guò)20城放松了限售政策，取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數(shù)幾個(gè)城市，且以三四線(xiàn)城市為主。

中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年以來(lái)，一二線(xiàn)城市政策優(yōu)化力度逐步深化，但核心城市樓市限購(gòu)、限貸、限售等政策仍有較大優(yōu)化空間。預(yù)計(jì)之后將有更多城市優(yōu)化限制性政策，或按照“一區(qū)一策”原則，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻。

在福清市官宣全面取消限售同時(shí)，大連也打出了一套政策組合拳。

日前，大連市發(fā)布通知，出臺(tái)階段性下調(diào)首套房利率、公積金支持政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、新建非住宅商品房去庫(kù)存等多項(xiàng)措施。

“大連本次所出措施，延續(xù)了對(duì)樓市的支持性，從下調(diào)房貸利率、公積金支持、土地供給、購(gòu)房補(bǔ)貼以及結(jié)合多子女養(yǎng)老等諸多緯度進(jìn)行綜合調(diào)整，意在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷復(fù)蘇。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。

通知顯示，大連將下調(diào)2023年三季度新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，并實(shí)施階段性購(gòu)房補(bǔ)貼政策。個(gè)人或單位于2023年6月15日至6月30日在大連市線(xiàn)上夏季房交會(huì)期間，購(gòu)買(mǎi)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)參展項(xiàng)目新建商品住宅，并于7月30日前完成商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案的，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。

此外，大連還出臺(tái)了支持新建非住宅商品房去庫(kù)存相關(guān)措施。通知明確，自文件發(fā)布之日起至2023年12月31日前，個(gè)人或單位在大連市內(nèi)四個(gè)區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建非住宅商品房的，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后按網(wǎng)簽備案成交額的3%給予購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額不超過(guò)買(mǎi)方繳納的契稅總額。

張波對(duì)記者表示，考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，大連此次下調(diào)首套房的房貸利率以及優(yōu)化公積金貸款等政策，對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力可能弱于預(yù)期。從產(chǎn)生的實(shí)際效力來(lái)看，購(gòu)房補(bǔ)貼本身起到的效果預(yù)計(jì)會(huì)更為明顯。

“房交會(huì)的專(zhuān)項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼疊加房企優(yōu)惠，可以累積成一定的優(yōu)惠幅度，形成較大的市場(chǎng)拉力。同時(shí)，截止到今年年底的購(gòu)房補(bǔ)貼措施，則會(huì)形成延續(xù)性，帶動(dòng)潛在購(gòu)房者加速入場(chǎng)。”張波稱(chēng)。

有分析師表示，福清的城市能級(jí)雖不及大連，但其全面取消限售能在市場(chǎng)上形成的影響不小，為后續(xù)各地出臺(tái)樓市扶持措施及實(shí)施“一區(qū)一策”，預(yù)留了不小的空間。

據(jù)悉，大連接下來(lái)將鼓勵(lì)支持各地區(qū)結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，因地制宜出臺(tái)穩(wěn)定住房消費(fèi)的措施，還將積極研究購(gòu)房補(bǔ)貼、非住宅去化、企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)商品房等支持政策，結(jié)合本地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。

“總體來(lái)看，大連本次政策不僅有具體措施，也隱含著繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的意味。當(dāng)?shù)亟酉聛?lái)要出臺(tái)的關(guān)于加大對(duì)改善性住房需求的細(xì)則，以及進(jìn)一步加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等政策，依然值得關(guān)注。”張波補(bǔ)充道。

“大連一下拋出這么多措施，反映出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較為低迷。”中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦稱(chēng)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年5月，大連新建商品住宅成交面積僅11萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，同比降幅達(dá)70%；1-5月，大連新建商品住宅成交面積80萬(wàn)平方米，同比下降31%。

“盡管大連的庫(kù)存規(guī)模微降，但成交下滑幅度更大，這使得當(dāng)?shù)叵芷诓唤捣瓷瑤?kù)存風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。”克而瑞分析師表示。

03

調(diào)控政策是否會(huì)“放大招”？

“大連的城市能級(jí)不算太低，可由于樓市情況持續(xù)低迷，大連不得不出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控措施，對(duì)比之下，還有不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向難言樂(lè)觀(guān)。”盧文曦在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

一家浙江房企人士告訴記者，杭州為全國(guó)為數(shù)不多房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況較好的城市，但近兩個(gè)月以來(lái)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的熱度也有所下降。

“市場(chǎng)進(jìn)一步分化。杭州市中心區(qū)域項(xiàng)目仍然熱銷(xiāo)，但遠(yuǎn)郊地區(qū)的項(xiàng)目銷(xiāo)售并不順暢，外圍區(qū)域已展開(kāi)力度不小的促銷(xiāo)活動(dòng)，以加快銷(xiāo)售速度。杭州尚且如此，其它同級(jí)別以及能量略低一些城市的銷(xiāo)售壓力，應(yīng)該會(huì)更大。這種情況下，市場(chǎng)上對(duì)于各地出臺(tái)能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用的扶持政策，充滿(mǎn)了期待。”上述浙江房企人士補(bǔ)充道。

在福清、大連出臺(tái)政策前，青島6月1日放松了限售，并降低了非限購(gòu)區(qū)首付比例。而自2022年3月以來(lái)，全國(guó)各城市持續(xù)在需求側(cè)出臺(tái)寬松政策，包括降低限購(gòu)門(mén)檻、增加多孩家庭購(gòu)房資格、降低貸款利率和首付比例等。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)。

不過(guò)，5月以來(lái)樓市政策出臺(tái)頻次有所放緩。從前5個(gè)月市場(chǎng)情況來(lái)看，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比降幅出現(xiàn)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-5月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，5月商品房銷(xiāo)售面積為0.9億平方米，同比下降3%。

“近兩個(gè)月交易持續(xù)在低位徘徊，市場(chǎng)信心再次陷入低迷狀態(tài)。在這樣的背景下，市場(chǎng)上對(duì)各地進(jìn)一步優(yōu)化政策的預(yù)期明顯增強(qiáng)，各地接下來(lái)預(yù)計(jì)將迎來(lái)又一波力度不小的政策調(diào)整。”盧文曦表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總結(jié)今年前5個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可以看出供需兩端都相對(duì)冷。銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不佳還表現(xiàn)在大城市郊區(qū)樓盤(pán)也出現(xiàn)了銷(xiāo)售困難的問(wèn)題。

“提振銷(xiāo)售是根本，若銷(xiāo)售不好，單純出臺(tái)降低利率、擴(kuò)大公積金等金融類(lèi)政策，意義其實(shí)不大。各地不能簡(jiǎn)單停留在政策放松的層面，當(dāng)務(wù)之急是加快出臺(tái)各類(lèi)更有實(shí)質(zhì)性的政策，給愿意購(gòu)房的人打開(kāi)順暢渠道，唯有激活購(gòu)房需求，才能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資端和企業(yè)資金面的 恢復(fù)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、財(cái)聯(lián)社

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【導(dǎo)刊快訊】

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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