核心板塊供地比例下降！蘇州三批次土拍看點如何？-看點

土地市場向來是樓市的風向標。

5月末，蘇州第二批次土拍收官，9宗地塊中7宗溢價成交，多宗刷新板塊樓面價，超出了市場預期，熱度一時高漲。

【資料圖】

土拍的熱度提升，主要也與供地質量有關，二批次土拍大部分地塊位于區域核心、次核心板塊，所以蘇州二批次土拍不管是溢價地塊的占比還是整體溢價率的實現，環比均有較大的上升。

就在下周日（6月25日），2023年蘇州三批次土拍即將開槌，包括相城6宗、園區2宗、姑蘇區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗。

從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看，核心區域供地比例已經開始降低。

雖然從地塊素質條件來看，本次掛牌地塊沒有前兩輪優質，但也有一些亮點地塊，比如說園區斜塘2宗、姑蘇區胥江、南門2宗宅地，這些地塊未開先火，提前鎖定了市場熱度。

接下來就跟著分析師，一起看看這些熱門地塊的亮點吧！

壹

姑蘇區

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第三批次集中供地，姑蘇區繼續出讓了兩宗優質涉宅地塊，分別位于南門與胥江板塊。

2023年以來，姑蘇區已經掛出了5宗涉宅用地，達到了近年來掛牌數量之最。

-南門市實小北地塊-

蘇地2023-WG-25號地塊是第三批次土拍中最具看點的地塊之一。

地塊在規劃調整之初就備受市場關注。今年4月，《蘇州市南門單元控制性詳細規劃01基本控制單元調整》中提出對該地塊進行規劃調整，調整不到兩個月就進行了出讓。

地塊占地約3.42萬㎡，根據規劃地塊共包含A區、B區、C 區，A 區為城鎮住宅用地，區域內居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區為城鎮住宅、科研混合用地，區域內內居住建筑最小戶型不小于140㎡，C區為地下空間，地塊起拍樓面價28456元/㎡。

目前，地塊處于凈地狀態，周邊都有柵欄圍起。

地塊位處主城核心，周邊配套也十分完善。

交通上，地塊毗鄰4號線人民橋南站，是妥妥的地鐵盤。

商業配套，蘇綸場就位于項目北側，匯鄰廣場、環宇薈等商業都在附近不遠處，另外南門商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場也將與我們見面。

最重磅的就是其教育資源，地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學、蘇州市實驗小學附屬幼兒園。

南門板塊已經斷供多年了，上一個新房項目還是21年入市的東原印長江，項目備案均價36188元/㎡。

目前樓市主要以二手房市場為主，板塊內部分二手房在蘇州市實小學區光環之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡。

優越的地理位置賦能下，地塊大概率觸頂搖號，而隨著蘇州限價放開，未來這宗涉宅地塊入市后也或將重新定義板塊價格體系，市場表現值得期待。

-胥江運泰路南24號地塊-

蘇地2023-WG-24號地塊位于吳門橋街道運泰路南、凌波路東，西側緊靠京杭大運河，擁有運河景觀。

地塊占地面積1.86萬㎡，容積率1.6，起拍樓面價為20000元/㎡。

根據要求，項目最低裝標2000元/㎡，同時住宅戶型面積不低于120㎡，其中，140㎡以下戶型不超過總戶數的30%，又一個改善大平層項目要來了。

地塊位處胥江板塊，各項生活配套也十分成熟。

交通方面，地塊距軌交5號線雙橋站約800m，一站可直達軌交2號線、5號線換乘站勞動路站；向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站，公共交通十分便捷。

教育方面，周邊有胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學校等學校；

商業方面，胥江龍湖天街即將于今年7月開業。此外，地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。

目前板塊內新盤僅桃溪瀾園在售，項目最后一批次房源于近期取證，其整體備案均價4.2萬元/㎡，較此前價漲2%。待入市項目僅仁恒48號項目，距地塊近600m，目前規劃已出爐，住宅部分打造為9-11層低密洋房。

地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡，項目入市后將有一定倒掛優勢。

待桃溪瀾園最后一批房源售罄，胥江板塊也將進入房荒，胥江24號地塊的出讓也是對板塊新一輪的補倉，預計該地塊開拍時，熱度也不會低。

貳

工業園區

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工業園區有兩宗宅地出讓，均位于斜塘板塊，從去年開始斜塘板塊供應迎來了爆發。

-斜塘東宏路南26號地塊-

斜塘板塊持續供應，蘇地2023-WG-26號地塊位于東宏路南、金堰路西，是《斜塘河南退二進三規劃公示文件》中規劃調整的地塊之一。

地塊體量不大，占地約2.5萬㎡，容積率2.0，起拍樓面價24500元/㎡。

根據規劃，地塊裝標為3000-6000元/㎡，并且有人才房。

地塊位置也非常不錯，就在在建軌交6號線金家堰站西側，片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點，未來教育、商業配套齊全，生活與出行都十分便利。

近年來，隨著奧體板塊開發完善，被人們稱為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待，板塊新房市場競爭也較為激烈，華發仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項目產品定位都向高端改善轉化，成交表現也可圈可點，板塊房價在4.5萬元/㎡左右。

地塊所處的東宏路片區內還有多宗涉宅用地待出讓，未來也將是斜塘板塊的供應主力，片區內規劃打造為園區南高品質濱水社區。

值得一提的是，與地塊一路之隔號蘇地2023-WG-17號，在5月末的第二批次集中土拍中，競價41輪后，進入搖號環節，由華潤置地斬獲，溢價率15%，板塊熱度上升了新的高度。

這也使得即將出讓的斜塘26號地塊熱度提前鎖定，地塊能否同樣觸頂搖號，讓我們拭目以待。

-斜塘原蓮花停保廠地塊-

斜塘板塊另一宗待出讓地塊位于星塘街和獨墅湖大道交匯處，地塊原為蓮花公交停保場。

地塊原為公交場站用地、公園綠地和水域地塊，在今年發布的《2023年第一批次局部地塊控規調整公示文件》中調整為了兩宗居住用地。

本次出讓的地塊占地面積約為3.7萬方，容積率1.8，起拍樓面價22000元/㎡，目前地塊的公交停保場仍待拆除。

根據要求，地塊裝標為2000-5000元/㎡，并且有人才房。

地塊位于斜塘老街，周邊配套也較為完善。地塊距在建軌交8號線東延路站與在建軌交6號線約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道，交通較為方便；周邊有蓮花商業街、聯豐廣場等商業，距奧體商圈也只需約3公里車程。

地塊離在售的斜塘三子都有一定距離，二手房市場，周邊的安置房小區蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。

叁

吳中區

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吳中區本次僅有1宗宅地出讓，位于城南板塊。

-城南楓津路西28號地塊-

蘇地2023-WG-28號地塊位于吳中區城南街道澄湖東路北側、楓津路西側，占地約4.1萬㎡，容積率1.6，起拍樓面價為15000元/㎡。

根據規劃，地塊單套戶型不低于120㎡，裝標不低于2000元/㎡。

地塊周邊生活氛圍濃厚。家門口就是在建地鐵7號線楓津路站，自駕方面可通過吳中大道、東環南延等城市快速路，出行便捷。

地塊南側一路之隔就是碧波中學與碧波實驗小學，東北側為楓津實驗小學，未來就學也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場等商業配套距地塊也不遠。

板塊在售新房項目也不少，楓津路西地塊一路之隔就聚集了目前城南板塊主力在售新房項目，萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等價格都在2.8-2.9萬元/㎡，不過所剩房源均不多了。

純新盤有龍湖云河頌即將開盤，項目打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房，容積率1.4，是吳中城南少有的純洋房社區，隨著項目入市，城南板塊備案均價或也將有所突破。

吳中城南板塊規劃起點雖不及幾大新城板塊，但整體區位優越，交通便捷，生活配套完善，從自住角度來說，對改善客戶較為友好。

肆

相城區

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蘇州第三批次集中供地中，相城區一舉推出了6宗宅地，總出讓面積約為23萬㎡，成為了三批次供地主力軍。

6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽與元和板塊，核心、次核心、鄉鎮板塊“雨露均沾”，其中元和板塊的兩宗涉宅用地值得關注。

-元和華元路南33、34號地塊-

元和板塊33、34號地塊位置相鄰，兩宗地塊的容積率都很低。

蘇地2023-WG-33號，位于相城區元和街道華元路南、柴米港東，占地面積3.95萬㎡，容積率1.3，起拍樓面價16000元/㎡。

蘇地2023-WG-34號，位于相城區元和街道華元路南、蠡塘河東，占地面積約2.2萬㎡，自帶商業，容積率1.2，起拍樓面價15679元/㎡。

這兩宗地塊早在今年3月“相城高新區城市價值品鑒會”上就有過展示，根據規劃，兩宗地塊均要求單套戶型不小于120㎡，且裝標均不低于3000元/㎡。

兩宗地塊位于元和板塊所規劃的“陽澄新城宜居宜業中心”片區，居住氛圍濃厚，配套也較為豐富。

交通方面，地塊周邊設有在建地鐵8號線站點，北側在建春申湖隧道未來可直接到達園區。

教育方面，周邊有陸慕高級中學、蘇州大學陽澄湖校區等眾多教育資源，形成教育組團特色。

商業方面，目前周邊商業較為匱乏，地塊距相城天虹約3公里左右，驅車還是比較方便的。

地塊鄰近陽澄湖，周邊都是低密度住宅項目，二手房掛牌均價在1.9-2.9萬元/㎡，其中別墅、疊加、洋房項目的二手房價格均在2.5萬元/㎡以上。

華元路南周邊片區已經很久沒有新房供應了，以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置，未來或將打造低密度住宅。

伍

吳江區

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吳江區本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊，近吳江汽車站附近。

-太湖新城長安路東6號地塊-

WJ-J-2023-006號，位于吳江太湖新城東太湖大道北長安路東，占地面積約3.4萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價10262元/㎡。

地塊位于吳江太湖新城板塊，距離軌交4號線與吳江汽車站很近，公共交通出行較為便捷，周邊還有萬寶財富廣場、吳江天虹等大型商業綜合體，各項配套較為豐富。

作為吳江區樓市“王牌”的吳江太湖新城，近年來城市資源配套不斷兌現，板塊價值備受市場認可，板樓市競爭也比較激烈，板塊產品類型含括疊加、洋房、小高層和高層，類型豐富。

近年來，吳江太湖新城項目在戶型尺上也不斷進階，板塊紅盤中建丨吳江城投笠澤之星加推起步房源就在約149㎡，項目4月最后一批次洋房取證，取得了勁銷8成的成績，其備案價也是當前吳江區的天花板34050元/㎡。

中建|吳江城投·笠澤之星從首開到三次加推均表現搶眼，形成了搶購熱潮，多次登頂克而瑞的熱銷榜單，榮獲克而瑞2022年度吳江高端改善商品住宅銷售金額、套數與面積三冠王。

項目位于蘇州灣核心位置，緊鄰地鐵4號線笠澤路站，交通便捷，板塊內教育資源隸屬區域頭部梯隊，萬象匯、吾悅廣場商業綜合體環伺，可滿足生活、購物、娛樂等需求。

項目由19棟7-9F洋房和7棟15-17F小高層組成，主力在售為建面約160㎡闊景平層、205-280㎡奢裝洋房，清一色的大平層，改善屬性純粹。

戶型設計上，笠澤之星全部采用大橫廳設計，讓空間和視野更加開闊舒朗，有效地保證了生活動區空間的較大化。

裝修標準上，三大件配備博世地暖、三菱重工空調、霍尼韋爾新風系統等一線品牌。廚衛系統甄選德系精工大牌漢斯格雅、杜拉維特，搭配家電行業中的愛馬仕-德國AEG。（實際交付標準為該品牌或同檔次品牌）

在社區景觀打造方面，項目打造中式園林示范區，目前已盛大開放；利用架空層、公共空間平臺等打造“全年齡 lobby 會所”，滿足業主全齡段的娛樂休閑需求。

總得來看，不論是項目配套、社區景觀，還是戶型、裝修，中建|吳江城投·笠澤之星都擁有蘇州前列的品質與水準。

太湖新城長安路東6號地塊周邊也很久沒有新房供應了，周邊的小區也有一定年代，二手房價格在1.9-2.2萬元/㎡，未來地塊項目入市或能夠緩解周邊積壓的改善需求。

上述盤點的8宗地塊，總體來說都有一定亮點。

如今，隨著蘇州頭部價值板塊園區核心、新區獅山“余糧”越來越少，下一階段的土地供應，或將逐步轉向區域次核心板塊。

在6月初結束的杭州、武漢、重慶等城市的土拍來看，土拍“冷熱不均”現象仍然凸顯，土地市場仍存在明顯分化。隨著土地市場競爭加劇，部分房企拿地策略也開始從聚焦中心區域向周邊延伸，如杭州、南京土拍也有非核心地塊溢價成交的案例。

而接下來蘇州土地市場熱度能否持續？面對蘇州次核心板塊宅地，民企參與度將如何？

6月25日，蘇州第三次集中土拍，我們拭目以待。

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