核心板塊供地比例下降!蘇州三批次土拍看點如何?-看點

    來源: 克而瑞蘇州房產測評2023-06-17 15:54:19
      

    土地市場向來是樓市的風向標。

    5月末,蘇州第二批次土拍收官,9宗地塊中7宗溢價成交,多宗刷新板塊樓面價,超出了市場預期,熱度一時高漲。


    【資料圖】

    土拍的熱度提升,主要也與供地質量有關,二批次土拍大部分地塊位于區域核心、次核心板塊,所以蘇州二批次土拍不管是溢價地塊的占比還是整體溢價率的實現,環比均有較大的上升。

    就在下周日(6月25日),2023年蘇州三批次土拍即將開槌,包括相城6宗、園區2宗、姑蘇區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗。

    從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看,核心區域供地比例已經開始降低。

    雖然從地塊素質條件來看,本次掛牌地塊沒有前兩輪優質,但也有一些亮點地塊,比如說園區斜塘2宗、姑蘇區胥江、南門2宗宅地,這些地塊未開先火,提前鎖定了市場熱度。

    接下來就跟著分析師,一起看看這些熱門地塊的亮點吧!

    姑蘇區

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    第三批次集中供地,姑蘇區繼續出讓了兩宗優質涉宅地塊,分別位于南門胥江板塊。

    2023年以來,姑蘇區已經掛出了5宗涉宅用地,達到了近年來掛牌數量之最

    -南門市實小北地塊-

    蘇地2023-WG-25號地塊是第三批次土拍中最具看點的地塊之一。

    地塊在規劃調整之初就備受市場關注。今年4月,《蘇州市南門單元控制性詳細規劃01基本控制單元調整》中提出對該地塊進行規劃調整,調整不到兩個月就進行了出讓。

    地塊占地約3.42萬㎡,根據規劃地塊共包含A區、B區、C 區,A 區為城鎮住宅用地,區域內居住建筑最小戶型不小于160㎡,B區為城鎮住宅、科研混合用地,區域內內居住建筑最小戶型不小于140㎡,C區為地下空間,地塊起拍樓面價28456元/㎡

    目前,地塊處于凈地狀態,周邊都有柵欄圍起。

    地塊位處主城核心,周邊配套也十分完善。

    交通上,地塊毗鄰4號線人民橋南站,是妥妥的地鐵盤。

    商業配套,蘇綸場就位于項目北側,匯鄰廣場、環宇薈等商業都在附近不遠處,另外南門商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場也將與我們見面。

    最重磅的就是其教育資源,地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學、蘇州市實驗小學附屬幼兒園。

    南門板塊已經斷供多年了,上一個新房項目還是21年入市的東原印長江,項目備案均價36188元/㎡。

    目前樓市主要以二手房市場為主,板塊內部分二手房在蘇州市實小學區光環之下,一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡,次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡。

    優越的地理位置賦能下,地塊大概率觸頂搖號,而隨著蘇州限價放開,未來這宗涉宅地塊入市后也或將重新定義板塊價格體系,市場表現值得期待。

    -胥江運泰路南24號地塊-

    蘇地2023-WG-24號地塊位于吳門橋街道運泰路南、凌波路東,西側緊靠京杭大運河,擁有運河景觀。

    地塊占地面積1.86萬㎡,容積率1.6,起拍樓面價為20000元/㎡

    根據要求,項目最低裝標2000元/㎡,同時住宅戶型面積不低于120㎡,其中,140㎡以下戶型不超過總戶數的30%,又一個改善大平層項目要來了。

    地塊位處胥江板塊,各項生活配套也十分成熟。

    交通方面,地塊距軌交5號線雙橋站約800m,一站可直達軌交2號線、5號線換乘站勞動路站;向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站,公共交通十分便捷。

    教育方面,周邊有胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學校等學校;

    商業方面,胥江龍湖天街即將于今年7月開業。此外,地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。

    目前板塊內新盤僅桃溪瀾園在售,項目最后一批次房源于近期取證,其整體備案均價4.2萬元/㎡,較此前價漲2%。待入市項目僅仁恒48號項目,距地塊近600m,目前規劃已出爐,住宅部分打造為9-11層低密洋房。

    地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡,項目入市后將有一定倒掛優勢。

    待桃溪瀾園最后一批房源售罄,胥江板塊也將進入房荒,胥江24號地塊的出讓也是對板塊新一輪的補倉,預計該地塊開拍時,熱度也不會低。

    工業園區

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    工業園區有兩宗宅地出讓,均位于斜塘板塊,從去年開始斜塘板塊供應迎來了爆發。

    -斜塘東宏路南26號地塊-

    斜塘板塊持續供應,蘇地2023-WG-26號地塊位于東宏路南、金堰路西,是《斜塘河南退二進三規劃公示文件》中規劃調整的地塊之一。

    地塊體量不大,占地約2.5萬㎡,容積率2.0,起拍樓面價24500元/㎡。

    根據規劃,地塊裝標為3000-6000元/㎡,并且有人才房。

    地塊位置也非常不錯,就在在建軌交6號線金家堰站西側,片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點,未來教育、商業配套齊全,生活與出行都十分便利。

    近年來,隨著奧體板塊開發完善,被人們稱為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待,板塊新房市場競爭也較為激烈,華發仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項目產品定位都向高端改善轉化,成交表現也可圈可點,板塊房價在4.5萬元/㎡左右。

    地塊所處的東宏路片區內還有多宗涉宅用地待出讓,未來也將是斜塘板塊的供應主力,片區內規劃打造為園區南高品質濱水社區。

    值得一提的是,與地塊一路之隔號蘇地2023-WG-17號,在5月末的第二批次集中土拍中,競價41輪后,進入搖號環節,由華潤置地斬獲,溢價率15%,板塊熱度上升了新的高度。

    這也使得即將出讓的斜塘26號地塊熱度提前鎖定,地塊能否同樣觸頂搖號,讓我們拭目以待。

    -斜塘原蓮花停保廠地塊-

    斜塘板塊另一宗待出讓地塊位于星塘街和獨墅湖大道交匯處,地塊原為蓮花公交停保場。

    地塊原為公交場站用地、公園綠地和水域地塊,在今年發布的《2023年第一批次局部地塊控規調整公示文件》中調整為了兩宗居住用地。

    本次出讓的地塊占地面積約為3.7萬方,容積率1.8,起拍樓面價22000元/㎡,目前地塊的公交停保場仍待拆除。

    根據要求,地塊裝標為2000-5000元/㎡,并且有人才房。

    地塊位于斜塘老街,周邊配套也較為完善。地塊距在建軌交8號線東延路站在建軌交6號線約1.5公里左右,南側就是獨墅湖大道,交通較為方便;周邊有蓮花商業街、聯豐廣場等商業,距奧體商圈也只需約3公里車程。

    地塊離在售的斜塘三子都有一定距離,二手房市場,周邊的安置房小區蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右,不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡,建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。

    吳中區

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    吳中區本次僅有1宗宅地出讓,位于城南板塊。

    -城南楓津路西28號地塊-

    蘇地2023-WG-28號地塊位于吳中區城南街道澄湖東路北側、楓津路西側,占地約4.1萬㎡,容積率1.6,起拍樓面價為15000元/㎡。

    根據規劃,地塊單套戶型不低于120㎡,裝標不低于2000元/㎡。

    地塊周邊生活氛圍濃厚。家門口就是在建地鐵7號線楓津路站,自駕方面可通過吳中大道、東環南延等城市快速路,出行便捷。

    地塊南側一路之隔就是碧波中學與碧波實驗小學,東北側為楓津實驗小學,未來就學也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場等商業配套距地塊也不遠。

    板塊在售新房項目也不少,楓津路西地塊一路之隔就聚集了目前城南板塊主力在售新房項目,萬科保利濱河灣、晴翠璟園明月濱河、中交春映東吳等價格都在2.8-2.9萬元/㎡,不過所剩房源均不多了。

    純新盤有龍湖云河頌即將開盤,項目打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房,容積率1.4,是吳中城南少有的純洋房社區,隨著項目入市,城南板塊備案均價或也將有所突破。

    吳中城南板塊規劃起點雖不及幾大新城板塊,但整體區位優越,交通便捷,生活配套完善,從自住角度來說,對改善客戶較為友好。

    相城區

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    蘇州第三批次集中供地中,相城區一舉推出了6宗宅地,總出讓面積約為23萬㎡,成為了三批次供地主力軍。

    6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽與元和板塊,核心、次核心、鄉鎮板塊“雨露均沾”,其中元和板塊的兩宗涉宅用地值得關注。

    -元和華元路南33、34號地塊-

    元和板塊33、34號地塊位置相鄰,兩宗地塊的容積率都很低。

    蘇地2023-WG-33號,位于相城區元和街道華元路南、柴米港東,占地面積3.95萬㎡,容積率1.3,起拍樓面價16000元/㎡。

    蘇地2023-WG-34號,位于相城區元和街道華元路南、蠡塘河東,占地面積約2.2萬㎡,自帶商業,容積率1.2,起拍樓面價15679元/㎡

    這兩宗地塊早在今年3月“相城高新區城市價值品鑒會”上就有過展示,根據規劃,兩宗地塊均要求單套戶型不小于120㎡,且裝標均不低于3000元/㎡

    兩宗地塊位于元和板塊所規劃的“陽澄新城宜居宜業中心”片區,居住氛圍濃厚,配套也較為豐富。

    交通方面,地塊周邊設有在建地鐵8號線站點,北側在建春申湖隧道未來可直接到達園區。

    教育方面,周邊有陸慕高級中學、蘇州大學陽澄湖校區等眾多教育資源,形成教育組團特色。

    商業方面,目前周邊商業較為匱乏,地塊距相城天虹約3公里左右,驅車還是比較方便的。

    地塊鄰近陽澄湖,周邊都是低密度住宅項目,二手房掛牌均價在1.9-2.9萬元/㎡,其中別墅、疊加、洋房項目的二手房價格均在2.5萬元/㎡以上

    華元路南周邊片區已經很久沒有新房供應了,以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置,未來或將打造低密度住宅

    吳江區

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    吳江區本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊,近吳江汽車站附近。

    -太湖新城長安路東6號地塊-

    WJ-J-2023-006號,位于吳江太湖新城東太湖大道北長安路東,占地面積約3.4萬㎡,容積率1.8,起拍樓面價10262元/㎡

    地塊位于吳江太湖新城板塊,距離軌交4號線吳江汽車站很近,公共交通出行較為便捷,周邊還有萬寶財富廣場、吳江天虹等大型商業綜合體,各項配套較為豐富。

    作為吳江區樓市“王牌”的吳江太湖新城,近年來城市資源配套不斷兌現,板塊價值備受市場認可,板樓市競爭也比較激烈,板塊產品類型含括疊加、洋房、小高層和高層,類型豐富。

    近年來,吳江太湖新城項目在戶型尺上也不斷進階,板塊紅盤中建丨吳江城投笠澤之星加推起步房源就在約149㎡,項目4月最后一批次洋房取證,取得了勁銷8成的成績,其備案價也是當前吳江區的天花板34050元/㎡

    中建|吳江城投·笠澤之星從首開到三次加推均表現搶眼,形成了搶購熱潮,多次登頂克而瑞的熱銷榜單,榮獲克而瑞2022年度吳江高端改善商品住宅銷售金額、套數與面積三冠王。

    項目位于蘇州灣核心位置,緊鄰地鐵4號線笠澤路站,交通便捷,板塊內教育資源隸屬區域頭部梯隊,萬象匯、吾悅廣場商業綜合體環伺,可滿足生活、購物、娛樂等需求。

    項目由19棟7-9F洋房和7棟15-17F小高層組成,主力在售為建面約160㎡闊景平層、205-280㎡奢裝洋房,清一色的大平層,改善屬性純粹。

    戶型設計上,笠澤之星全部采用大橫廳設計,讓空間和視野更加開闊舒朗,有效地保證了生活動區空間的較大化。

    裝修標準上,三大件配備博世地暖、三菱重工空調、霍尼韋爾新風系統等一線品牌。廚衛系統甄選德系精工大牌漢斯格雅、杜拉維特,搭配家電行業中的愛馬仕-德國AEG。(實際交付標準為該品牌或同檔次品牌)

    在社區景觀打造方面,項目打造中式園林示范區,目前已盛大開放;利用架空層、公共空間平臺等打造“全年齡 lobby 會所”,滿足業主全齡段的娛樂休閑需求。

    總得來看,不論是項目配套、社區景觀,還是戶型、裝修,中建|吳江城投·笠澤之星都擁有蘇州前列的品質與水準。

    太湖新城長安路東6號地塊周邊也很久沒有新房供應了,周邊的小區也有一定年代,二手房價格在1.9-2.2萬元/㎡,未來地塊項目入市或能夠緩解周邊積壓的改善需求。

    上述盤點的8宗地塊,總體來說都有一定亮點。

    如今,隨著蘇州頭部價值板塊園區核心、新區獅山“余糧”越來越少,下一階段的土地供應,或將逐步轉向區域次核心板塊。

    在6月初結束的杭州、武漢、重慶等城市的土拍來看,土拍“冷熱不均”現象仍然凸顯,土地市場仍存在明顯分化。隨著土地市場競爭加劇,部分房企拿地策略也開始從聚焦中心區域向周邊延伸,如杭州、南京土拍也有非核心地塊溢價成交的案例。

    而接下來蘇州土地市場熱度能否持續?面對蘇州次核心板塊宅地,民企參與度將如何?

    6月25日,蘇州第三次集中土拍,我們拭目以待。

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