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上半年將過，2023年深圳第二個日光盤終于出現了。
曾經兩戰兩勝的“網紅盤”海德園，前兩天第三次開盤，A區237套房耗時9小時當日售罄，完成清盤。
即便是樓市受疫情影響最嚴重的去年，深圳都有4個日光盤的成績，但到了今年，市場并沒有如期出現明顯回暖。海德園的出現，總算讓市場看到了希望。
(相關資料圖)
對于這次“日光”，深圳業內有兩種背道而馳的觀點，一種是深圳的購買力還很強勁；一種是連“網紅盤”都要花一整天才艱難賣完，深圳大不如以前了。
不過這兩種觀點都一致認為：現如今的深圳樓市，好地段+好價格，仍然能打。
“上半年的日光盤還有行情協助，等下半年再看看哪些賣得好，可能更有說服力。”禾略數據創始人鄭永祥說。
開發商或許也感覺到行情稍縱即逝，已經有樓盤間隔不到一個月，即將再次加推。
熱賣盤的共性
位于深圳福田安托山片區的海德園，本身硬傷不少：緊貼北環大道，噪音過大；不在傳統豪宅區，片區密度大；西部有混凝土廠；得房率低，僅73%。
深圳福田安托山片區的海德園
使它熱賣的元素，是名校學位和價格倒掛。海德園對口的紅嶺實驗小學和深圳高級中學南校區都在深圳一線名校之列。海德園A區開盤均價為12.6萬元/平，周邊豪宅樓盤萬科臻山府、天健公館、安巒公館的二手房掛牌價均在17萬元-19萬元/平，差價高達5萬元/平。
從第一次開盤，海德園就因為學位和限價受追捧，以“社保巨子”“萬人打新”著名。
優質學位畢竟是稀缺資源，縱觀今年以來少數熱賣的幾個盤，他們至少都有一個共性就是，大幅度的價格倒掛。
據深圳中原介紹，今年截至5月底一共入市了40個項目。銷售比較好的有4月1日開盤的前海萬科灣悅二期，二期主推115-174平的4房，總價在1000萬左右，銷售過7成。5月27日開盤的位于碧海的越秀潮樾府，93平，均價7.2萬，開盤賣了9成。前者和附近新盤倒掛約2萬元/平，后者和周邊二手房倒掛約1.5萬元/平。
今年第一個日光盤龍崗的信義荔景御園6棟，96平的復式，均價7.92萬，與2016年開盤的2、3、4、5棟目前的二手房掛牌價倒掛1萬-3萬/平。
“現在深圳新房，不倒掛是賣不出去的。”一家本地開發商的營銷部門員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
此次海德園清盤最慢的小戶型更能說明這個問題，據當天的銷控表顯示，到下午2點50，140平和160平的大戶型早已賣完，剩余的全是80多平的04戶型。
海德園前兩次開盤都沒有推出過小戶型，新推的04戶型按72%的得房率來計算，實用面積僅60多平，三房只配一衛也是一大缺陷。在開盤之前，海德園高達58.1%的棄選率也幾乎是由于這個戶型。
到了下午6點，海德園艱難售罄。
“04戶型充分說明：沒有賣不出去的房子， 只有賣不出去的價格。”深圳一家大型中介機構的高層說。
“這幾個熱賣盤，包括北京現在的熱賣盤，共同特點都是在熱點板塊，客戶對區域價值預期很高，還有一定的倒掛，于是就好賣了。”鄭永祥對《鳳凰WEEKLY地產》分析。
深圳的開發商們大多非常清醒，5個左右的熱賣盤不能說明太多。
“海德園日光，說明深圳的高端購買力沒問題。”就在海德園開盤的第二天，深圳一家國企開發商員工對《鳳凰WEEKLY地產》說，“僅限1000萬以上，1000萬以下的，非常卷。”
用上述中介機構高層的話來說，就是“一二手互卷、住宅與公寓互卷”。
據深圳中原統計，6月深圳在售的樓盤共219個，潛在入市項目20個。5月底，深圳新房住宅庫存402.5萬平米，去化周期為15.3個月，比3月底時的14.9個月，又增加了0.4個月。
“新房放盤量巨大，新房購房客戶觀望情緒較重，多重比較還難下手。”一家上市房企的深圳公司客研部門員工介紹，“坪山區今年可能3萬元（單價）都賣不到了。”
“其實大部分樓盤的去化都只有1-2成，這才是普遍情況。”上述本地房企營銷部門員工說，“以前買新房可能看3個左右就能下決定了，現在剛需盤看了10個以上都還想再等等。”
走量搶跑
當《鳳凰WEEKLY地產》詢問海德園的日光能不能提振信心時，一家TOP5房企的華南區域高層回復：“有（熱賣盤）總比沒有好，購買力還是有的，核心是好地段的好項目。”
這幾日，坊間一直在流傳將出臺針對一線城市的樓市松綁政策，但至今不見蹤影。“政府肯定得出手（救市），但效果不一定會馬上見效。”上述TOP區域高層說。深圳的開發商明顯不想再等下去，上半年的行情很可能結束，去貨時機稍縱即逝。
據國家統計局數據，深圳5月新建商品住宅（一手住宅）銷售價格指數環比為99.8，價格比上月降0.2%；同比為98.2，價格同比去年降1.8%。
從趨勢來看，深圳一手住宅環比價格結束3個月正增長，5月份再次下跌；同比方面，延續下跌趨勢，連續6個月為負增長，且5月份價格創統計期間內（2020年以來）最大跌幅。
這種情況下，開發商紛紛降價走量。
以前海片區為例，去年12月， 前海萬科灣悅第一次開盤時，就以10萬的價格促銷搶跑，給后來入市的天健悅灣府帶來不少的壓力。最新的前海更“卷”了，6月14日前海新盤深業云海灣拿預售證，均價9.2萬/平，最低價低至8萬。距離業內驚呼“10萬就可以買前海”才半年光景，前海正式進入8字頭。
再以5月27日開盤的越秀潮越府為例。近日，《鳳凰WEEKLY地產》來到越秀潮樾府營銷中心，案場銷售介紹：“第一次開盤的房源現在僅剩第三層和第四層；最遲在端午節（6月22日）前，潮樾府將加推，第二次將增加130平戶型，價格會比上個月開盤稍高一點。”
越秀潮越府
以此計算，潮越府兩次開盤的時間間隔不足一個月。
潮越府的建設進度也比較快，項目所在地塊是在2022年8月由越秀拍得，《鳳凰WEEKLY地產》在現場看到，進度最快的一棟已蓋到大約15層（共32層），平均一個月一層多，人才租賃房和即將開盤的兩棟也蓋了約10層。
越秀在北京同樣是“快打”模式，蘋果園項目從拿地到開盤不到90天，其越秀北京公司總經理董毅在個人社交平臺上還稱“下次更好更快”。
“有些熱賣項目只是剛好在市場好的時候開盤了，再加上有限價倒掛，北京、深圳接下來市場都是要下行的，等下行再看看哪些賣得好，可能更有說服力。”鄭永祥說。
拍地懸念
海德園的日光僅是200多個樓盤中的一瞬，整個深圳都在等著6月底的深圳灣超級總部基地（下稱“超總基地”）地塊拍賣，來檢測市場的底氣。
5月24日，深圳發布2023年度第二批次賣地公告，共掛牌出讓10宗宅地，總用地面積約24.34萬平米，總建筑面積達約104.85萬平米，這10塊地里，最亮眼的是剛剛調規的“超總地塊”。
深圳重點項目深圳灣超級總部基地建設工地航拍圖
4月26日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布對紅樹灣地區法定圖則DY04單元、DY08單元規劃調整的公示，將這兩地塊原為商業服務業用地的地塊進行調整，其中一塊新增一所不少于27班九年一貫制學校用地，另一塊增加了建面超20萬平方米的居住用地。DY08單元中增加的二類居住地塊，被單獨編號T207-0060列入第二批次拍地計劃里。
T207-0060位于超總基地，北面、西面和南面分別是南山實驗教育集團華僑城高級中學、中信紅樹灣和萬科臻灣匯，后兩個都是知名豪宅，但不在嚴格意義上的超總基地。T207-0060距離地鐵2號線紅樹灣站不到百米，是真正的頂級配套。
超總基地上一次出讓宅地是在2001年，由香港百仕達集團以7.8億元拍下深圳第一塊“地王”，震驚全國，地塊上面建設的紅樹西岸成為超總片區的絕版海景豪宅。
在此后的22年間，深圳灣超級總部基地都沒有過宅地供應。自上世紀90年代紅樹灣完成填海工程之后，超總的總體定位就是總部企業和科技企業聚集地，之所以叫“超級”總部，是因為它僅允許世界500強的企業拿地。目前萬科、TCL、神州數碼、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部等總部大廈都在建設中。
時隔22年，深圳為給超總基地創造住宅，可謂是誠意滿滿。經調規后的T207-0060地塊，起拍價108.98億元，封頂價125.32億元。建筑面積20.8萬平，競自持租賃住宅最高建筑面積9.7萬平，商業6000平，住宅限價13.33萬元/平（不含裝修）。這塊地少見的沒有需要配建保障房，且不受70/90戶型比例限制。
“調規后一個月，迅速釋放到市場，目的還在于以中心區壓箱底的‘靚地’來焐熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產市場。此宗地交易，大概率會創造‘地王’，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉市場的預期。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
而超總宅地正是現在深圳市場最受歡迎的類型，在剛需盤競爭已經白熱化的前提下，核心地段的高端盤更有優勢，對開發商而言，價值更高、營利性更強。
“政府供地迎合市場需求，估計屆時拍賣時也極大可能獲得多家開發商報名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。”李宇嘉猜測。
《鳳凰WEEKLY地產》從多家房企人士處了解到，華潤、中海、招商蛇口、萬科、龍湖、越秀等幾乎所有能叫得上名的大型房企都打算報名拍賣。“最近每天都在忙著測算超總地塊，價格肯定會封頂的，就看誰有運氣了。”前述其中一家房企的深圳公司員工說。
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