清水限價(jià)3萬(wàn)元/㎡的5.6畝土地，打造最小地塊或許沒(méi)那么容易|全球今日?qǐng)?bào)

文／成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?陳齊美

【資料圖】

紀(jì)錄被刷新！

就在6月13日，一宗位于金牛區(qū)的小地塊被澳南拿下，該地塊占地僅5.6畝，容積率2.5，可開(kāi)發(fā)體量?jī)H約0.95萬(wàn)方，創(chuàng)下了近幾年成都土拍中的“最小”地塊的記錄。這一地塊的最終成交樓面價(jià)為16100元/㎡，住宅清水限價(jià)30000元/㎡。

出讓地塊現(xiàn)狀

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：

緊鄰石筍街小學(xué)，周邊全是老小區(qū)

在金牛區(qū)觀音閣前街和西屠場(chǎng)街交匯處，便是這塊“最迷你”地塊的坐標(biāo)。從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，地塊被老小區(qū)包圍，而它的另一側(cè)，緊鄰石筍街小學(xué)（東區(qū)）。

地塊區(qū)位圖

地塊周邊被老舊院落包裹，居住氛圍與煙火氣濃郁，周邊1公里范圍內(nèi)匯聚有樹(shù)德中學(xué)（寧夏校區(qū)）、成都十八中和三醫(yī)院以及新城市廣場(chǎng)等，生活配套豐富。

地塊周邊現(xiàn)狀

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)成都一環(huán)內(nèi)僅供地5宗，包括鴻山·翡翠府、融信·世紀(jì)縵云、金地·39峯和寬窄慢里，且體量都比較迷你，地幅約8-23畝。

而當(dāng)把面積壓縮到5.6畝時(shí)，這個(gè)創(chuàng)下記錄的小地塊，能夠帶來(lái)什么樣的產(chǎn)品呢？

小地塊，是機(jī)會(huì)也是考驗(yàn)

頗為出乎意料的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在土拍當(dāng)日，這宗可開(kāi)發(fā)體量不到1萬(wàn)方的地塊，吸引了28家房企報(bào)名參與，當(dāng)?shù)貕K達(dá)到最高限價(jià)熔斷后，仍有7家房企參與抽簽。

這其實(shí)不難理解，對(duì)于許多房企而言，這一地塊占地不大，也就意味著占用的資金不高，算是一個(gè)比較低門(mén)檻布局的機(jī)會(huì)。

但考驗(yàn)似乎更為嚴(yán)峻。

有房企客研人員表示：“地塊太小，是地塊價(jià)值和素質(zhì)上不去的主要原因。”在他看來(lái)，這一項(xiàng)目，后期面對(duì)的客群大概率還是針對(duì)的是周邊主要考慮以通勤和家庭關(guān)注為主的客戶，尤其是周邊的分巣的年輕人、以及醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位的工作人員。因而，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)品的精致化，其實(shí)是很重要的破題思路。

地塊清水房限價(jià)3萬(wàn)元，如果加上精裝，頂格單價(jià)將達(dá)到3.3萬(wàn)元/㎡。業(yè)內(nèi)人士指出“總價(jià)控制在350-400萬(wàn)元，能夠基本滿足區(qū)域的改善需求。”

他提出了兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1、室內(nèi)空間的功能性和得房率，2、公區(qū)的酒店化和架空層的主題空間布局。

同為小地塊的熙門(mén)悅著公區(qū)效果圖

這是目前多數(shù)房企提升產(chǎn)品力的著力點(diǎn)，但也是留給其競(jìng)得者澳南的考驗(yàn)——

公開(kāi)信息顯示，這是一家發(fā)家于龍泉的企業(yè)，其在龍泉驛區(qū)開(kāi)發(fā)了宅項(xiàng)目“新疆花園”、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“陽(yáng)光商業(yè)世界”、住宅項(xiàng)目“金巴黎”，在遂寧射洪開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心“維卡國(guó)際城”、住宅小區(qū)“維卡國(guó)際公館”，在都江堰青城山打造“在云端國(guó)際度假酒店”，在新都區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目“華業(yè)公園名著”等項(xiàng)目，不乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但把命題放到成都市中心，單價(jià)站上3萬(wàn)元/㎡，對(duì)澳南或許并非易事。

小地塊項(xiàng)目，你會(huì)買嗎？

小地塊項(xiàng)目也有不少優(yōu)勢(shì)。

除了房企拿地時(shí)的成本考量，對(duì)于購(gòu)房者而言，許多小地塊項(xiàng)目還有一個(gè)共性：幾乎都在非常成熟的位置。

上述的金牛區(qū)5.6畝地塊便是如此。除了緊鄰石筍街小學(xué)東區(qū)，在地塊旁邊，遍布了豐富的居民住區(qū)，地塊距離八寶街、寬窄巷子也都不遠(yuǎn)，妥妥的市中心項(xiàng)目。

但許多購(gòu)房者在買房時(shí)，卻并不見(jiàn)得滿意這一現(xiàn)狀。周邊環(huán)境較為破舊是一方面，另一方面，改善客群更加看重小區(qū)的整體園林環(huán)境。

這一點(diǎn)從許多小地塊項(xiàng)目的實(shí)際去化中都有證實(shí)：

去年4月，距離這一地塊不遠(yuǎn)的融信世紀(jì)縵云推出了106套房源，時(shí)間過(guò)了一年多，仍有房源在售。而作為在成都極為擅長(zhǎng)打造小地塊項(xiàng)目的融信，其多次布局的項(xiàng)目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，經(jīng)歷了接近2年的銷售；卓越融信·云門(mén)望古的120套房子，賣了半年多；融信公館的340套房源，則賣了10個(gè)月……

也有賣得快的項(xiàng)目——僅67套商品房的寬窄慢里，開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)到了3.7萬(wàn)，但憑借靠近泡桐樹(shù)小學(xué)（北區(qū)）的優(yōu)勢(shì)熔斷售罄。

寬窄慢里實(shí)景圖

可見(jiàn)，資源價(jià)值的不同，也讓這個(gè)項(xiàng)目的整體定位和去化速度有著極大區(qū)別。

問(wèn)題來(lái)了，面對(duì)這樣一個(gè)袖珍盤(pán)，你會(huì)買嗎？

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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