資訊頻道
引言
地級市“五一”市場不及預期。土地市場供求環比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區土地成交量持續走低，樓板價持續下行。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續下滑，住宅均價高位回落。
(資料圖片)
政策市場
01
房地產政策延續寬松基調
全國層面持續求穩
5月房地產政策延續寬松基調，部分一線和強二線城市開始優化調控政策，但放松力度較為有限。從頻次看，5月各地出臺房地產政策的頻次較上月有所下降。由于當前房地產市場企穩跡象仍不牢固，預計下個階段政策層面仍會保持寬松基調，一二線樓市政策有望進一步優化。
全國房地產政策調控方向依舊以放松為主，在具有風向標作用的幾個核心重點城市二手和新房市場出現不升反降的局面下，調控政策依舊不痛不癢，并沒有實質性的放松，這種調控政策預計會貫穿2023年一年，所以房地產發展依舊是不溫不火中上升。
統計局發布會指出，房地產市場整體仍處于調整期，穩定房地產市場，仍需要繼續努力，顯現中央呵護房地產行業的態度。具體來看，二手房交易方面，5月8日住建部發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，要求房地產中介機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用等，進一步規范中介市場，呵護二手房市場的復蘇態勢。住房金融方面，5月LPR保持不變，房貸利率基本保持穩定。5月5年期以上LPR報價為4.3%，連續9個月維持不變。百城首套房房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp。二套房主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。業內專家表示，鑒于MLF操作利率保持不變，新一期LPR保持不變符合預期。綜合考慮經濟運行狀況和房地產市場恢復情況等因素，短期內LPR下降的必要性不強，但后續仍有下行空間。
圖片來源：中國貨幣網
02
湖南政策：湖南省直公積金實現商轉公直轉
5月15日，長沙商轉公直轉正式施行，共14家銀行可申請順位抵押方式辦理商轉公業務。5月19日，公積金政策再放松，湖南省直單位住房公積金管理中心公布關于進一步優化商轉公貸款業務的通知，湖南省直公積金也能實現商轉公直轉，但少了一家銀行。
此政策內容為商轉公的順位抵押政策，無需過橋。按照70萬的貸款額度計算，以往過橋資金3個點，約為2萬左右。與傳統模式相比，辦理流程減少70%以上，辦理時限壓縮90%以上，降低過橋資金壓力與資金流轉風險。
湖南地州市本月，衡陽出臺公積金新政，主要為兩方面內容：
一、 支持提取公積金支付房貸首付款；
二、 提升公積金貸款額度由60萬提升至70萬元。
其中提取首付款的限制條件為：購買衡陽新建商品住房且復合公積金首套房條件，目前衡陽執行認貸不認房。
土地市場
01
整體市場：地級市土地供求回溫，
樓板價持續下行
5月湖南省地級市土地市場供求環比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區土地成交量持續走低，樓板價持續下行。本月全省地級市土地供應總建面295.03萬方，環漲4%，成交188.96萬方，環漲117%，平均樓面價888元/㎡，環跌20%。
分土地屬性來看，5月商辦供地占比上升到64%，商住地占比27%；成交端，商辦用地占比上升，占比升至46%，涉宅用地成交占比54%。涉宅地成交主要集中永州，其次是益陽和邵陽。
從各地級市土地供求來看，岳陽、懷化、衡陽本月入市土地翻番；成交方面，株洲、永州以及郴州本月土地成交回溫明顯。
成交地塊多集中縣級市，主城區土地成交量持續走低，遠郊土地成交拉低樓板價持續下行。
湖南省十三個地級城市土地供求價同環比
02
分城市供求：岳陽、衡陽土地供應大漲
成交集中衡陽
從地級市主城區來看，5月新增土地主要分布于岳陽、衡陽、邵陽、湘潭和湘西，其他城市無新增土地。土地成交主要集中于衡陽、郴州和常德，其他城市無土地成交。
衡陽拓金房地產開發有限公司溢價14.03 %，總價27630萬元競得高新技術開發區船山大道以南、華新大道以東、鳳凰北街以西、松亭路以北商住用地（商業建面≤30%）。地塊總建面9.69萬方，成交地價2851元/㎡。該宗地為地級市主城區唯一一宗溢價競得地塊。
新房市場
01
整體市場：地級市樓市趨冷
供需兩端雙雙下滑
地級市“五一”市場不及預期。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續下滑，住宅均價高位回落。
全省供應大幅下滑，環比跌幅6成，同比跌幅4成左右。其中，岳陽、住宅以及湘潭5月商品住宅供應量在3萬方以上；其他成交均處于2萬方以下低位。成交方面，郴州及衡陽本月成交量在10萬方以上，市場表現依舊堅挺。湘潭、益陽、岳陽成交量在5萬方左右，常德住宅成交在3萬方左右，地級市月度成交量最低。
02
分城市供求比：各城市供應縮量
成交分化加劇
3月重點城市整體供求比為0.4，地級市供應量觸底回升，但集中度高，岳陽新增供應漲幅較大。成交端，市場延續回暖之勢，多城市成交同環比均上漲。其中，地級市中岳陽市場表現突出，單城市供求大漲，市場回溫明顯，某品牌房企以價換量，集中網簽。
03
分城市價格對比：
城市價格走勢漲跌過半，岳陽持續保持高位
5月地級市住宅均價走勢漲跌各半。湘潭、益陽、岳陽均價環比上行，常德、衡陽住宅均價環比下行。株洲及郴州價格走勢平穩。
從重點城市來看，岳陽得益于中國金茂旗下金茂·洞庭生態創新城項目5月業績表現亮眼，單月網簽113套住宅，銷售金額過億元。拉動全市住宅均價上行。
04
分城市庫存對比：
地級市供應大幅縮減，市場延續去庫存
監測重點地級市，5月僅湘潭和岳陽新增供應環比上漲，其他城市供應量大幅下滑。郴州、衡陽月度供求比僅為0.1，持續以消耗存量為主。地級市中衡陽、湘潭市場存量基數較大，去存周期較長，均在兩年以上。常德存量基數偏小，去存周期在安全周期之內。
05
分城市供求量價：
各地級市供應大幅縮減，城市分化加劇
株洲：供求“腰斬”，價格走勢平穩
本月株洲主城區商品住宅供求近“腰斬”，供應下滑62%，隨著供應縮量，成交隨之大幅下滑。住宅均價走勢基本趨平穩。市場成交集中度進一步提升，TOP10企業成交金額占比上升至67%。
常德、湘潭、益陽、岳陽......(略)
06
地級市普宅成交面積段和總價段結構分析
小面積剛需占比縮減，總價70-80萬元漲幅較大
5月成交面積段套數占比變化……（略）
5月成交總價段套數占比變化……（略）
房企排行
2023年3月湖南可對比城市來看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除郴州外，各地州市企業排行總金額普漲，漲幅最大為岳陽。
市場總結
政策市場
伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，4月以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍下滑，購房者置業熱情下降，樓市已開始步入淡季。市場對房地產的預期依然較弱，開發企業還是保持謹慎甚至收縮的策略。二季度市場應該會下探到短期底部，是否能夠走出反轉，要看樓市政策的支持力度和宏觀經濟的恢復情況。
土地市場
5月湖南省地級市土地市場供求環比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區土地成交量持續走低，樓板價持續下行。地級市主城區土地供求仍維持低位，新增土地主要分布于岳陽、衡陽、邵陽、湘潭和湘西，其他城市無新增土地。土地成交主要集中于衡陽、郴州和常德，其他城市無土地成交。
新房市場
地級市“五一”市場不及預期。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續下滑，住宅均價高位回落。全省供應大幅縮減，僅岳陽、住宅以及湘潭5月商品住宅供應量在3萬方以上。成交方面，郴州及衡陽本月成交量在10萬方以上，市場表現依舊堅挺。5月地州市市場供需矛盾、城市分化矛盾加劇，基于供應約束及市場信心不足等問題，短期內難有較大改觀。
來源：克而瑞湖南
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