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本文來源：時代財經 作者：鐘黛
一棟地標建筑，牽動三方命運。
(相關資料圖)
“深圳世茂深港國際中心要被法拍了！”被套一年多之后，該項目的信托投資者們開始口口相傳這個“好消息”。
京東網司法拍賣平臺顯示，深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物將于2023年7月4日進行公開拍賣，起拍價為130.44億元，評估價約163.05億元。該標的物即深港國際中心項目，被拍賣的原因源于中信信托提起強制執行。
2017年底，世茂豪擲240億元競得項目所在地塊。世茂對該項目的計劃投資總額高達500億元，計劃建成奢華公寓、貴族學校哈羅公學、華爾道夫酒店等業態，以及一棟600米的超高層建筑。
按規劃，該超高層建筑將超越深圳的第一高樓平安金融中心，成為深圳的“新地標”。
拿下地塊后，世茂于2020年7月通過中信信托深圳龍崗計劃募資87億元，用于項目的開發和建設。2022年2月16日，世茂及中信信托宣布，該信托計劃59.94億元的余額尋求展期。但隨后，中信信托對深圳龍崗計劃投資者披露稱，自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托賬戶劃付還款資金。
2023年6月13日，中信信托對時代財經表示，截至目前，項目實現銷售后已通過回款兌付約30億元本金。
此外，中信信托對投資者披露稱，深港國際中心于2022年3月停工。直至2023年5月，據每日經濟新聞報道，該項目二期公寓的部分樓棟才復工。
“該筆信托計劃的募資款是否被挪用？”這個問題也成為投資者心中揮之不去的疑問。
2022年4月停止兌付
從哄搶認購，到兌付難，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的投資者們等待解套。
“深圳龍崗計劃發行的時候非常火，就像搶熱門演唱會的門票一樣。投資者直接去買的話，很難搶到。我買了小十年信托了，和客戶經理比較熟，通過他才買到的。”信托投資者王鶴對時代財經回憶道。
時代財經自投資者處獲得的資料顯示，深圳龍崗計劃于2020年6月-8月期間分批次成立，期限不超過36個月。信托資金用于受讓世茂控股下屬企業福建瑞盈對深圳世茂的借款債權，最終用于支持深港國際中心項目地塊1和地塊10的開發建設。
2022年2月16日，中信信托、世茂集團曾召開信托投資者會議。會上，世茂方提出將該信托計劃的余額展期2年兌付。
時代財經自投資者處獲悉，中信信托此后公告稱，信托計劃進入“觀察期”，首個觀察期限為2022年3月4日至當年5月31日。“觀察期”內，中信信托將通過設置每工作日還款機制和階段還款目標等方式，敦促世茂方履行還款義務。
這一“觀察期”方案很快失效了。中信信托對投資者披露稱，“觀察期”內世茂方合計向本信托賬戶劃付1.38億元，但自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托賬戶劃付還款資金，違反了其每工作日還款的承諾，并嚴重偏離觀察期還款目標。
圖片來源：投資者向時代財經提供
“我收到的最后一次分配信托利益是在2022年4月11日。迄今該產品總共返還了約5.26%的初始信托本金，還有將近95%的本金缺口。”購買了該信托計劃-D2類產品的投資者余霜對時代財經表示。
余霜收到的最后一次信托利益分配，核算至2022年4月11日。圖片來源：投資者向時代財經提供
“信托的起投金額為百萬級別。對于普通家庭而言，這樣大額的資金受限，都會影響生活的。我們在線下見到過，有70多歲的老人拿養老金購買該產品的，還有的投資者家里母親重疾，缺錢治療。”余霜稱。
世茂曾披露，擬為該項目引入國資戰投，并與多家國企積極洽談各種可行方案。但一系列動作均無下文。
該信托計劃的增信措施包括：香港上市公司世茂房地產（00813.HK，現稱“世茂集團”）提供保證擔保；上海世茂建設提供保證擔保；項目內的10宗土地提供抵押（土地成本155.74億元，初始抵押率56%）；項目公司100%股權質押。
2022年8月，中信信托對龍崗項目12宗土地、項目公司股權及329套房產進行了查封。若拍賣順利，所得款項足以覆蓋信托債權資產本息。投資者指出，該項目的優勢在于較為干凈，沒有民間融資，但該項目商辦自持比例高，不知能否找到接盤方。
募得資金是否被挪用？
拔出蘿卜帶出泥。圍繞著該筆信托計劃，投資者還有諸多疑問。
據投資者測算，深圳龍崗計劃募集到的87億元資金，足以覆蓋用款項目的建安成本，但項目卻在2022年3月停工了。此外，世茂還欠中建三局6億元至7億元在建工程款，另有1000萬元商票未兌付。
信托推介書及信托合同顯示，項目地塊1和地塊10的總建筑面積約42萬平米。根據 2020 年大灣區參考工程造價，按商品房總建安成本約2870元平米計算，總造價約為12億元。
而2022年2月18日，中信信托向投資者提供的項目進度說明顯示，二期公寓（地塊10）共規劃有7棟公寓，目前兩棟已結構封頂，其余樓棟施工進度已達到出地面1/3進度。一期商辦（地塊1）目前已局部施工至6 層。
投資者質疑，信托資金是否被挪用，為何項目資金實際使用情況會與建設進度高度不匹配？余霜曾向中信信托申請調取募集資金的使用明細，但需要簽署條件嚴苛的責任書，她最終放棄調取。
“中信信托存在違規將信托資金用于置換前期繳納的土地出讓金、上海隆汀前期投資款的嫌疑。”投資者在提供給時代財經的投訴資料中稱。
世茂于2017年12月6日成功拍下龍崗項目地塊，按要求，應于2017年底繳納50億元的拍地保證金以及50%的土地款，剩余50%土地款需在1年內繳齊。
2018年3月，ST世茂（600823.SH）公告稱，上海隆汀以48億元自有資金增資深港國際中心的項目公司。天眼查顯示，上海隆汀至今未退出，經穿透后，其背后正是中信信托和中信泰富。
除此之外，ST世茂財報顯示，2018年，上海隆汀還向世茂股份提供了34.47元資金。
上述財務往來均發生在2020年7月深圳龍崗計劃成立之前，因而令投資者生出重重猜疑。
就此，中信信托回復時代財經稱，項目實施階段，公司已依法合規設置產品結構，落實各項抵押增信措施及資金監管安排。
此外，投訴資料稱，中信信托對世茂系的非標準化債權類資產的合計金額，或已超過限額。
2020年5月8日頒布的《信托公司資金信托管理辦法》指出。信托公司管理的全部集合資金信托計劃投資于同一融資人及其關聯方的非標準化債權類資產的合計金額不得超過信托公司凈資產的30%。
“雖然尚為征求意見稿，但中信信托作為專業的金融機構應對風險控制日趨嚴謹的政策要求有一定的預見。”投訴資料稱。
中信信托2019年年報顯示，凈資產約為296億元，其30%即為88.5億元。然而2020年期間，中信信托發行“中信信托-西安經開等兩家貸款集合資金信托計劃”，募資30 億元，融資方為世茂系。再加上深圳龍崗計劃募資87億元，僅僅是這兩單計劃就已募集資金117億元。
西安經開計劃投資者稱，該筆信托計劃也出現了逾期未付的情況。
壓降地產業務超七成
不止世茂，中信信托曾對恒大、融創、龍光集團、陽光城、佳源集團、時代地產、新湖中寶、碧桂園、萬科等一眾房企有著諸多融資支持。
投資者提供給時代財經的資料顯示，2020年開始，隨著地產行業風險點狀凸顯，中信信托多只地產信托計劃出現兌付困難的問題。
時代財經自投資者處獲悉，“中信信托-龍光廣東順城融資集合資金信托計劃”的本金曾于2022年11月全部到期未付。
該信托計劃融資規模50億元，融資主體是龍光集團（03380.HK）旗下的控股子公司珠海順興置業和潮州誠悅，資金用于龍光的珠海項目和潮州項目的開發建設。
推介資料顯示，這款信托計劃成立于2021年6月25日，期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融資方需要在信托計劃運行滿15個月的時間節點上償還信托計劃30%本金，滿20個月再償還30%，到期時再償還40%。
中信信托向投資者披露稱，珠海順興置業和潮州誠悅未于2022年9月支付回購本金。由于出現違約，債務人在本信托項下剩余回購本金于2022年11月3日提前到期。
“近三年來公司大力壓降涉眾房地產業務規模，降幅達到72%。”中信信托2022年財報稱，積極尋求業務轉型。
2019年，中信信托管理的信托資產總規模為1.57萬億元，其中17.27%的信托資產分布于房地產行業，金額達2717.82億元。而到了2022年，中信信托管理的信托資產總規模為1.54萬億元，其中8.07%的信托資產分布于房地產行業，金額為1243.61億元。
中信信托對時代財經表示，在存量風險項目的處置方面，中信信托形成了“領導掛帥，一事一議，高效務實”的風險處置機制，其風險化解情況主要表現為四大方面，即公司領導牽頭，組建專業團隊、夯實制度建設、靈活運用處置手段。
中信信托稱，自去年以來，成功化解了多個房地產風險項目，如與中信銀行、中信城開協同實施了深圳佳兆業項目紓困方案；攜手華融公司，設立融創上海董家渡項目紓困財產權信托，為剩余債權增加了還款來源保障；實施恒大廣州球場項目債務重組方案。
就業務轉型方向，中信信托對時代財經回應稱，6月1日，信托新分類規定正式實施。針對新分類規定，中信信托已經做出了以下調整：
在信托三分類的基礎框架下，進一步明確業務發展戰略和重點轉型展業方向，調整生產組織架構，提升受托服務意識和專業服務能力；積極完善內控機制，將信托業務分類納入內部控制體系，明確歸口管理部門及業務、合規、審計等各部門職責；改造綜合管理信息系統，完善業務審批審查機制和流程。
財報顯示，2020年至2022年，中信信托分別計提債權投資減值準備2.86億元、11.74億元、17.55億元。受大額計提減值影響，中信信托的凈利已由過往多年的行業第一位滑落至近年的第二名。
2022年，中信信托的營業收入為64.38億元，同比減少25.01%；歸母凈利潤為30.12億元，同比減少13.95%。
（文中投資者均為化名。）
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