當前觀點：安徽組團赴海南“取經”：現房銷售“摸著石頭過河”

海南樓市。陳標志/攝

中房報記者 陳標志 海南報道

6月8日至10日，安徽4家房地產業協會負責人及當地一家高校房地產研究所教授，一行6人組團到海南調研考察現房銷售情況。

(資料圖片)

“我們受安徽省住建廳委托，來海南了解現房銷售情況。”6月9日上午，安徽省房地產業協會副秘書長王晉南等在座談會上，向海南省房地產業協會等方面介紹他們此行的目的。

2020年3月7日后，海南新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現房銷售制度。為此，海南成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。今年2月，安徽省住建廳相關負責人向當地媒體透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

座談會上，海南方面認為，實行現房銷售制度對于購房人而言，是從期房到現房購買方式的轉變，即“所見即所得”，避免因項目爛尾而造成購房風險；對于整個房地產行業而言，不僅開發商資金壓力加大，而且對整個房地產住宅類產業鏈提出了更高的要求。

海南方面建議，一個區域要實行現房銷售制度，要根據當地樓市活躍度及庫存量實際情況，因地制宜制定相關政策，對不同區域、不同項目進行分類實施，并且相應政策是一個不斷修正的過程。

有房地產專家表示，由于房地產市場的復雜性，預售的期房銷售制度向現售的成品房銷售制度轉變不會一蹴而就那樣簡單，要一步步試點成功后才能推廣。

安徽啟動現房銷售試點

安徽省房協等考察海南現房銷售情況。陳標志/攝

“海南現房銷售的主要做法和實施情況”“現房銷售能否根據業主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業主預訂商品房（預付款）”……

6月9日上午的座談會，安徽省房協向海南省房協連拋8個問題，希望能得到全面及技術性解答。中國房地產報記者從會上了解到，該8個問題已經涵蓋了政策釋義、市場供給及社會反響等多層面。

6月8日至10日，安徽省房協、合肥市房協、阜陽市房協、亳州市房協及合肥學院房地產研究所的相關負責人，組團專程從安徽趕到海南，開展現房銷售的調研考察。

今年2月6日，安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人向當地媒體透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

記者了解到，安徽省開展現房銷售試點的明顯信號，其實在去年兩宗國有建設用地出讓公告中，就已有明確的體現。

據安徽當地媒體“大皖新聞”報道，早在2022年合肥市第三次土地集中出讓公告中，蜀山區一宗71.41畝的商住用地明確要求精裝現房銷售。但遺憾的是，該地塊在是年9月土地使用權拍賣中流拍。

2022年12月，合肥市進行第四次土地集中供應，上述該地塊經調整規劃后重新出讓。前后兩次供地中，較為明顯的變化就是將原“精裝修交付”限制條件進行了刪除，但“現房銷售”依然是該地塊出讓的前置條件之一。在此次合肥市土地集中供應中，安徽偉星置業有限公司以總價約16億元競得該地塊。

與上述地塊一起出讓的，還有合肥市包河區一宗26.4畝“現房銷售”地塊，六安市鴻裕置業有限公司以約5.26億元競得。

值得注意的是，上述兩宗要求“現房銷售”地塊，在出讓中均實行最高限價，且兩地塊建設的商品房不設商品住宅最高備案限價及樓層差價限制。另外，開發企業須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后8個月內開工建設，并在開工建設后2年內竣工。

根據供地要求，上述房地產項目的商品住宅需要采用裝配式建筑技術，裝配率不低于50%。

記者了解到，按照地塊開發建設周期，上述兩地塊建設的商品住宅，將在2025年前后竣工并上市銷售。

海南“現房銷售”項目已上市

安徽省房地產專家海口實地考察現房銷售項目。

“今年安徽省將鼓勵各市區開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式轉變。”2月9日，安徽省住建廳相關負責人再次接受當地媒體采訪時表示，合肥市已經開展相關試點，今年將在穩妥實施房地產長效機制的基礎上，因地制宜鼓勵各地市開展現房銷售試點。

鑒于此，6月8日至10日，安徽省房協等房地產專家、教授一行6人，赴海南調研考察現房銷售情況，借鑒海南經驗。

“相關領導曾批示，要求加對強現房銷售的研究，安徽省住建廳將這個任務交給了我們房協，要進行專題研究。”6月9日上午，安徽省房協副秘書長王晉南向海南省房協負責人及房企代表表示，他們一行抱著學習的態度，向兄弟省份借鑒成功經驗。

據了解，2020年3月7日，海南對外發布樓市新政——海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。該通知包括3個方面的內容：創新提出發展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策（限購兩套），以及商品住房現房銷售制度。

在實行現房銷售制度上，該通知明確表示，自3月8日起，全省新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現房銷售制度。為此，海南也成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。

“2017年5月22日，海南省住建廳正式公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行），對商品住宅的全裝修進行了相關要求。”海南省房協秘書長王路介紹，該辦法中明確規定，全省2017年7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅工程實行全裝修。

王路稱，海南在2020年3月7日發布現房銷售政策，此后出讓的商品住宅用地都要實行現房銷售制度，即市場化的商品住宅和安居型商品房。

“一個房地產項目正常的開發周期是18個月至24個月。”王路介紹，海南實行現房銷售制度至今已經過去了3年多時間，這批“趕趟”的現房銷售住宅項目，已從去年開始陸續上市。

記者從本次座談會上了解到，據不完全統計，海南現房銷售政策發布后，全省出讓的商品住宅用地55宗、378.26萬平方米（合計5673.9畝）。目前在售項目，包括華潤潤山府1320套、15.02萬平方米，中海匯德里688套、9.37萬平方米。

售罄的項目有華潤時光里，上市房源595套、7.28萬平方米；未入市的項目有元壟望品、中海明德里、招商雍華府等項目等。

現房銷售的兩端

海南實行現房銷售制度已3年。陳標志/攝

“從市場角度來講，實行現房銷售政策不是一個簡單銷售時間節點的問題，實際上是對房地產產業鏈提出了更高的要求。”王路表示，實行現房銷售制度，一方面，購房者所見到的樣板間，購買的也不再是期房，而是“所見即所得”的實體住宅；另一方面，這對開發產業鏈來說，不僅僅是單個開發商的問題，而是整個住宅類產業鏈的思考。

王路稱，對開發商來講，除了對產業升級要求之外，還有對自己資金能力的預估及市場的研判。現房銷售項目相對于原來期房項目而言，資金使用周期差距拉大，即現房銷售項目開發的資金壓力較大。

他還列舉了一個具體的事例：某開發商今年1月份在A地和B地同時拿了一塊地，今年6月份，A地的項目已經首次開盤；B地的項目還在建設當中，入市時間要到2024年下半年。

“海南還有一個情況，是實行全域限購政策。”王路稱，因為海南大部分房地產項目是依賴島外市場，2018年實行全域限購之后，大部分商品住宅項目只能是在島內消化。

“限購、限價及現房銷售的政策疊加，對開發企業來說是一個巨大的挑戰。”王路認為，海南房地產主要是海口、三亞兩地市場，而海口占到全省40%的市場份額，這兩個城市因為有剛需支撐，銷售情況相對較好，但其他市縣房地產市場庫存量還是較大。

“現房銷售是一個很后置的階段，只有等客戶回款才能把這些壓力消掉。”與會房企代表也認為，現房銷售政策背后，給到房企的壓力是巨大的，比如企業原先可以用到的一些資金杠桿及一些合作等，現在都很難用上。

與會房企代表稱，去年海口住宅成交量僅為200萬平方米（備案數據），這個數據反映出，市場遠遠不能化解實際剛性需求的矛盾，造成了供需年度階段性斷檔。他們建議，相對應預售與現房銷售這兩個政策，還應該有一個不同的價格預期，要根據不同區域、不同項目的實際進行分類實施，比如是否實行全裝修或精裝修等。

據介紹，2023年安徽省將穩妥實施房地產長效機制，結合城市功能品質活力提升、皖北新型城鎮化等戰略，支持就業創業人員安居，加強新市民住房保障，優化住房供應結構，提升住宅工程品質，因地制宜開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式轉變。

“現房銷售是在商品房預售制度取得輝煌成就背景下的必然趨勢。”合肥學院房地產研究所副所長凌斌此前在接受媒體采訪時表示，由于房地產市場的復雜性，預售的期房銷售制度向現售的成品房銷售制度轉變不會一蹴而就那樣簡單，要一步步試點成功后才能推廣。

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