環(huán)球滾動(dòng):北京土拍的盡頭，是玄學(xué)？

這是嚴(yán)肅君的第610篇推送

6月土拍月，最令人期待的海淀四季青兩地塊花落誰(shuí)家，今天終于揭了題。

昨天（6月13日）房企報(bào)名結(jié)束后，兩地塊分別獲得30/31家房企報(bào)名，以更多家青睞的小地塊為例，又是一場(chǎng)房企新人大賞---

(資料圖片僅供參考)

華潤(rùn)、城建、首開、中鐵建、保利、中海、海開、京能、天恒正同、廣安置業(yè)、中糧、建工、建發(fā)、招商、南通江海港、中建玖合、金隅、中鐵、江蘇師山、順卓房地產(chǎn)、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、如皋市潤(rùn)皋、綠城、華發(fā)、北辰、中綠、揚(yáng)州華鵬、中旅、太原萃豐、中能建、東方雨虹+海門海泰。

最終，越秀以總價(jià)79.35億，4.5萬(wàn)㎡超低能耗建筑面積搖中海淀區(qū)四季青2603-003-1地塊；天恒正同以總價(jià)19.55億，搖中海淀區(qū)四季青004-1地塊。

吶，越秀就是現(xiàn)場(chǎng)擺了“大吉”紙袋的這家，20比1搖中最好的海淀四季青大地塊，北京土拍已經(jīng)開始走上玄學(xué)之路了嗎？

對(duì)于其他“新人”們來(lái)說(shuō)，運(yùn)氣差點(diǎn)，地沒拿到，但最起碼在北京樓市混了個(gè)臉兒熟。

像嚴(yán)肅君就借此記住了，由南通市代管的如皋市，以及主業(yè)為防水的東方雨虹。

同樣今天出讓的順義新城地塊，臨鐵+純住宅+成熟配套，也吸引了21家房企參與競(jìng)拍，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖號(hào)競(jìng)得。

截至目前，北京2023年已成功出讓13宗宅地，土地收入共計(jì)約373.4億元。

1.

具體說(shuō)地塊之前，嚴(yán)肅君想提醒大家，地市熱度不等同于市場(chǎng)熱度。

之前我們說(shuō)，今天的土拍局面，就是明天的市場(chǎng)牌面，一個(gè)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)，眾多開發(fā)商的青睞甚至搶奪激烈程度，一度是購(gòu)房者買房時(shí)的一個(gè)重要參考面。

但今年的地市熱度，有其特殊性。

比如北京最近幾次拿出來(lái)的地，往往具備總價(jià)低+房地差大+純住宅的屬性，在開發(fā)商眼中翻譯過來(lái)就是，投入少風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)高有錢賺、土地性質(zhì)好易操盤。

再加上北京嘛，可以說(shuō)是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最健康的城市之一了，誰(shuí)都覺得值得一搏。

各種因素下，北京地市頻頻熱度創(chuàng)新高。

2.

具體到今天出讓的宅地，海淀四季青兩地塊總結(jié)起來(lái)就是，真稀缺+新玩兒法。

稀缺之一在于，海淀西山別墅區(qū)，多年斷供再上新。

四季青位于傳統(tǒng)西山別墅區(qū)，素有“皇家板塊”的美譽(yù)，首先就是不可再造的自然景觀，往大了說(shuō)，“三山五園”。往小了看，地塊一公里內(nèi)光高爾夫球場(chǎng)就能建兩個(gè)，高貴值拉滿，周邊日常生活配套也很完善。

地兒好，供應(yīng)卻是真少。

最近的商品房就是20年左右的香山壹號(hào)院和頤和金茂府，其余都是2000年-2010年間的成熟別墅項(xiàng)目，像御墅臨楓、四季香山、西山美墅館、香山藝墅等。

稀缺之二在于，房地差夠大，一二手房還價(jià)格倒掛。

普通二手房均價(jià)在10萬(wàn)/平左右，高端一些的或者新的項(xiàng)目，會(huì)貴的有點(diǎn)夸張，比如香山清琴山莊15.5萬(wàn)/平；頤和金茂府現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)到16w/㎡。

而新入地塊銷售指導(dǎo)價(jià)，只要12.1萬(wàn)/平。

關(guān)鍵是，樓面價(jià)不到9萬(wàn)/平，房地差超過3萬(wàn)/平，這下就比較好講豪宅的故事了。

稀缺之三在于，容積率低，兩塊地加起來(lái)也就能出五六百套房。

要明確一點(diǎn)，海淀四季青兩地塊，容積率沒有明面上1.05那么低。

因?yàn)楦鶕?jù)土地建設(shè)規(guī)劃要求，2603-003-2地塊和2603-004-2地塊是現(xiàn)狀保留公共綠地，不納入出讓范圍，也不計(jì)入綠地率計(jì)算，后期由四季青人民政府做管理維護(hù)。

換句話說(shuō)，這部分綠地雖然是公用的，但在計(jì)算容積率的時(shí)候，是算進(jìn)小區(qū)的。

那海淀四季青兩地塊的實(shí)際容積率，大概在1.2左右，也是多年來(lái)很難得的低密地塊了；整體建筑規(guī)模為11.14萬(wàn)㎡，按照套均200平來(lái)算，將供應(yīng)約550套房源。

新玩兒法就是，土地合理價(jià)格上限觸達(dá)后，首次競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積。

實(shí)施超低能耗建筑會(huì)加厚外保溫層，但所增加的墻體面積不計(jì)容，因此對(duì)住宅得房率并不產(chǎn)生較大影響，大家不用過度解讀。

這個(gè)新玩兒法更多的是信號(hào)意義，未來(lái)低密住宅尤其是別墅類或?qū)L試推行超低能耗標(biāo)準(zhǔn)。

3.

接下來(lái)再看順義新城第2街區(qū)地塊，位于順義老城區(qū)，好處是各項(xiàng)配套成熟，南側(cè)就是地鐵15號(hào)線順義站。

問題在于區(qū)域內(nèi)多為90年代左右建成的小區(qū)，房齡超過30年，掛牌均價(jià)在3.6萬(wàn)/平左右；最新的2010年交付的金漢綠港五區(qū)，均價(jià)在4萬(wàn)/平左右。

最近的在售新房項(xiàng)目是龍湖御湖境，成交均價(jià)為4.5萬(wàn)/平左右；遠(yuǎn)一點(diǎn)的仁和板塊有星譽(yù)BEIJING、北京合院、公園和御等項(xiàng)目在售。

新地塊用地面積約2.04萬(wàn)平米，建筑控制規(guī)模約4.75萬(wàn)平，容積率2.2-2.4。未來(lái)銷售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬(wàn)元/平米，具體價(jià)格可上下浮動(dòng)5%。

從現(xiàn)場(chǎng)舉牌情況來(lái)看，有地鐵加持的順義地塊，顯然讓房企們好感度UP，舉牌的小手速度也很快，5分鐘觸及土地合理價(jià)格上限，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖號(hào)拿下。

據(jù)查，石家莊創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年6月，注冊(cè)資金2.06億元，隸屬于河北潤(rùn)德控股集團(tuán)。

得，又是一家進(jìn)京的臉生房企~

當(dāng)然，石家莊創(chuàng)世紀(jì)除了獨(dú)立打造“潤(rùn)德·天悅城”“潤(rùn)德凱旋城”項(xiàng)目外，還曾與萬(wàn)科、龍湖等房企合作開發(fā)。

嚴(yán)肅君的N個(gè)500人置業(yè)群中，也有KOC表示，該地塊很大可能將會(huì)與龍湖聯(lián)合開發(fā)。

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