觀點:淺談樓市中的“7090政策”(續)

    來源: 章哥說買房2023-06-14 09:39:01
      


    (資料圖片)

    昨天聊了7090政策,真的是建設部為了多提供房子而推出的,是打壓房價的。建設部的職責只是監管建設,土地是不歸他們管的,所以也就是在現有原料上下功夫,把以前都烤面包的面粉,分出70%來蒸饅頭,是否好吃顧不上,只能讓剛需們先餓不著。

    而如果沒有7090政策,那極少有開發商會推出小戶型,在此之前的比例甚至低至20%都不到,為什么?首先是因為房子是奢侈品,在任何時代都是很貴的。那既然是奢侈品就是要掙有錢人的錢,那才能利潤高。這就相當于面粉,只要能做成面包就誰也不愛蒸饅頭。

    其次就是成本,戶型越小成本越高,各種門窗墻壁窗戶管線水龍頭的就得多,配套設施也多,那不僅成本高,得房率還低,更要命的是只能賣給剛需和投資客,要不了高價也賺不到超額利潤。所以除非是開發商實在沒轍了,必須靠跑量來賺辛苦錢,否則誰也不愛蓋小戶型。

    7090政策就是在這種背景下出臺的,逼著開發商必須多蓋小戶型,用本來只會蓋100套房子的土地,必須蓋出130套來,這就能多解決30個剛需的購房問題。

    另外7090政策也有壓低房價的可能,首先就是增加供給,理論上可以壓低價格。其次就是任何一個樓盤,只要是增加密度就必定降低居住體驗,那無論開發商還是二手房業主就不好抬價了。第三就是增加了開發商的成本,又有限價的限制,那開發商就不好賺錢。在此情況下他們就會主動選擇降低質量,那也就會反映在價格上,想要高價也要不上去。

    但任何事物都是有兩面性的,政策更是如此,既然有積極的一面,那就也會引發其他的弊端。

    最明顯的就是造成產品同質化嚴重,幾乎都是89平小三居,誰家的戶型都一樣。畢竟在這種嚴格限制之下,根本沒有了開發商和設計師的發揮空間,只能選用標準化方案,跟當年的蘇式宿舍樓似的,全一個模子出來的。

    其次就是降低了產品的質量,這是無可避免的。商人永遠是殺頭的買賣敢干,賠錢的買賣不干。既然是確定賺不到錢了,那就必須節省成本。那買房人就算是表面上看著房價便宜,實際上也占不到任何便宜,一分錢一分貨。而且還因為質量問題引發了大量的維權投訴,社會成本增加。

    然后是造成“高低配”現象大量出現。也就是在小區中分成兩種涇渭分明的產品,一種剛需的高層,一種節省下容積率的低密度大戶型。開發商是賺完錢就走人了,但留下的后果就是剛需的居住體驗更差,而所謂的高檔產品也并不怎么宜居。而且有的小區還出現兩個群體對立的事情,平添了很多糾紛和煩惱。

    還有就是反倒造成真正的小戶型更加稀缺,也就是80平以下的產品,開發商幾乎就是干脆放棄。因為他們目標只是滿足指標要求,能盡量少賠就行了,犯不上去迎合市場需求。這就造成有的樓盤中最大戶型89,最小戶型也是89,其他70多4/50的也有,但非常的少,開發商賠不起。那結果就是有一部分本來能上車的剛需,反倒根本買不到適合他們預算的產品了。

    最后一點是房價,也未必真的控制住了。這里面有個悖論,就是減少了改善產品的供給之后,這些改善資金會不會消失?如果不會消失,那他們就會去追捧數量不多的改善房,推高了豪宅的價格。看上去和普宅無關,但實際上普宅業主也是盯著周邊豪宅要價的,層層傳導之下,只要豪宅上漲,普宅業主也會逐級跟隨。所以說,真正的需求是資金,只要錢沒消失,很難說控制住商品價格。

    當然,近兩年7090政策已經做出了調整,由建面90平改成了套內90平,這樣就能多出至少10多平米,對二孩家庭來說相對多了些選擇。然后是不要求7090政策的樓盤增多了,共產房甚至取消了7090政策,給改善家庭多些出路。

    總之吧,對待任何政策都不能片面的看待,其實都是處于調控的好心,一切都是監管部門的不得已,至于事物的兩面性就看買房人更重視什么了,反正在管控的市場內不可能做到甘蔗兩頭兒甜,一切都是取舍與考量……

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    責任編輯:sdnew003

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