土拍一日觀察：分化的廣州與進擊的成都

觀點網(wǎng)6月13日，廣州、成都兩個城市都進行了集中供地。

除去延期1個月出讓廣州設(shè)計之都三期地塊，13日廣州共出讓5宗涉宅地，總起價44.9億元，總出讓建面35.1萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

就如廣州夏季“東邊日出西邊雨”的天氣一般，本場土拍結(jié)果可謂是分化至極：兩宗番禺區(qū)地塊觸頂搖號，荔灣、番禺、從化三區(qū)各有一宗流拍。

同日，成都8宗地全部出讓，共收金94億元，出讓面積401.3畝，6宗地塊達到最高限價。

成都這場土拍吸引了龍湖、招商、中海、中鐵建、建發(fā)、華潤、華發(fā)、保利、邦泰等112家房企報名。

分化的廣州

廣州本批次土拍時間跨度由6月13日至30日。

按照計劃，本輪將出讓13宗地塊，但在開拍前夕，增城區(qū)廣園快速路南側(cè)地塊因故終止出讓，黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處地塊的競價時間調(diào)整至7月10日，白云區(qū)廣州設(shè)計之都三期地塊的競價時間調(diào)整至7月13日。

因此，最終將有10宗地競拍，分布在天河、荔灣、番禺、南沙、花都和從化6個區(qū)。

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，這句話很好概括了首場廣州土拍的狀況。在如今房企不再闊綽拿地的情況下，被認為是“城區(qū)外圍”的番禺，憑借自身優(yōu)勢吸引了眾多房企青睞。

大龍街番禺大道以西BC0613006地塊（番禺好又多地塊）吸引了12家房企，除一眾實力雄厚的央國企，龍湖、美的、路勁等民企也紛紛下場；番禺區(qū)大龍街番禺客運站北側(cè)地塊亦吸引了5家房企參與競價。

對市場而言，民企表現(xiàn)出拿地欲望，無疑是釋放出積極信號，也反映出地塊的價值。

以番禺好又多地塊為例，位于番禺廣場板塊核心，距離5軌交匯（含在建與規(guī)劃）樞紐番禺廣場站不到1公里，周邊生活配套十分齊全，生活氛圍濃厚。目前番禺廣場板塊核心區(qū)域內(nèi)已斷供多年，周邊多為二手房項目，亟需“新鮮血液”的注入，有一定市場需求。

同樣，番禺客運站北側(cè)地塊也有較為優(yōu)越的區(qū)位條件，周邊一手房供應(yīng)不足，對該片區(qū)的開發(fā)有較好的市場前景。

雖然兩宗地塊在板塊開發(fā)方面有一定局限，可操作度不高，但地塊價值遠大于地理位置的影響，因此能吸引一眾房企一擁而上。

另一方面，受困于一般的整體條件，番禺市橋貨運站地塊最終流拍收場。地塊周邊2公里范圍內(nèi)無地鐵，處于城中村和產(chǎn)業(yè)園之中，城市界面較一般。

荔灣小梅大街地塊雖位于西關(guān)老城區(qū)，周邊各類配套也一應(yīng)俱全，但自身體量小，開發(fā)條件較為苛刻（限高30米，地塊兩側(cè)均為高層住宅），未能吸引到房企。

從化地鐵14號線赤草站西南側(cè)地塊雖鄰近地鐵站，但區(qū)域熱度不高，最終也無人問津。

在這場分化的土拍里，房企精細拿地策略表現(xiàn)得淋漓盡致。

雖然本場土拍的流拍量要大于成交量，但就2023年廣州土拍狀況而言，市場保持著正面導(dǎo)向。在核心與外圍兩者之間，性價比高、有較大操作空間的優(yōu)質(zhì)地塊才是房企的首要考量。

進擊的成都

同日進行的成都土拍，延續(xù)了今年一批次以來的熱度。

據(jù)了解，成都本場土拍采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣，平均溢價率達9.63%。擬出讓地塊分布在錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、天府新區(qū)和龍泉驛區(qū)，均屬于熱門板塊，地塊價值高、房企關(guān)注度高，在開拍前便吸引了華潤、保利、招商蛇口、中國鐵建、越秀、龍湖等頭部房企的關(guān)注。

熱度最高的為錦江區(qū)金融城錦江片區(qū)29畝宗地，在價格“觸頂熔斷”后，共71家企業(yè)參與搖號抽簽，最終華潤置地18100元/平方米中標該地塊。該地塊限定清水房價格36000元/平方米，這一清水限定價格為成都目前最高價，同時也為房企留下了足夠的利潤空間。

該地塊位于金融城東板塊，是金融城三期第一宗住宅用地，鄰近地鐵6、9號線金融城東站。

根據(jù)錦江區(qū)規(guī)劃，該片區(qū)是交子公園金融商務(wù)區(qū)的承載區(qū)之一，這一潛力吸引了房企的垂青。

目前該區(qū)域配套呈現(xiàn)度不高，交通、公園綠地、交子公園金融街區(qū)、濱江步行商業(yè)街等配套都在建設(shè)中。此外，地塊附近有華潤另一項目錦江悅府，可以實現(xiàn)連片開發(fā)，在未來的配套規(guī)劃上也有充足操作空間。

中海則以12600元/平方米的價格摘得天府新區(qū)華陽街道地塊，溢價率14.54%；華發(fā)競得天府新區(qū)總部商務(wù)區(qū)地塊，成交樓面價16700元/平方米，溢價率14.38%，該地塊可開發(fā)體量22.86萬平方米，成品住宅建設(shè)比例100%。

值得一提的是，自2019年進軍成都以來，華發(fā)尤其看重核心區(qū)域核心地段，陸續(xù)落子成都核心三圣鄉(xiāng)板塊，戰(zhàn)略意圖表現(xiàn)得十分明確。

此外，明信拿下天府新區(qū)興隆街道、龍泉驛區(qū)龍泉街道兩宗地塊；澳南競得金牛區(qū)觀音閣前街地塊；蜀道集團競得成華區(qū)二仙橋片區(qū)地塊；綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得成華區(qū)龍?zhí)督值赖貕K。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，去年成都集中供地共推出169宗，成交156宗，流拍13宗。整體市場熱度并不高，溢價出讓的情況也不多見。尤其是在第三輪土拍當中，地市熱度更是降至“冰點”，首次出現(xiàn)無搖號地塊的情況。

但在今年首批次出讓中，成都地市一改往日頹勢，35宗宅地成交34宗，總成交金額達311億元，此舉是大環(huán)境復(fù)蘇的整體表現(xiàn)。

與國內(nèi)其余主要城市相比，成都地市保持著進擊的姿態(tài)，很大程度上歸功于穩(wěn)健的銷售。

據(jù)統(tǒng)計，近3月來成都二手房成交量保持在2萬套以上，樓市表現(xiàn)出較強韌性。銷售市場的情緒反饋到土拍市場上，刺激開發(fā)商更積極地拿地，未來成都土地市場基本面或許會延續(xù)高能的狀態(tài)。

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