資訊頻道
作者 | 韓瑋燁、劉 玉嬌
編輯 | 梁秀杰
責編 | 韓瑋燁
(資料圖片)
2023年即將過半，這半年，不動產行業似乎只做了兩件事，艱難掙扎、信心修復。而行業唯一的亮點，則是長租公寓賽道！
公募REITs的擴募、保租房長期政策預期下的市場機會，加之公寓行業頭部企業已基本穩定，各家在逐漸走出自己的獨特性之后，也找到了更契合的發展方向，比如瓴寓國際。
過去三年，每一年睿和智庫都會與瓴寓國際CEO張愛華做一次深度訪談，我們共同研判行業發展中的困惑、痛苦和期待，卻鮮有聊起公寓人的困惑與迷茫。
近期，睿和智庫創始人韓瑋燁第四次對話張愛華，則是從一個社會性話題談起——“卷”的時代，應該以什么姿態去躺平或者奮進。
內卷和躺平的本質在于能否跟上時代的要求
過去三年，全球和中國的宏觀基本面發生了巨大的變化。雖然人們依舊在努力讓經濟企穩回暖，但更多的感覺是市場機會比以前少了，而且更難。
韓瑋燁您怎么看待目前社會上普遍性的“內卷”與“躺平”？
張愛華：在我看來，無論是“內卷”還是“躺平”本質上都是時代在變化，更多是從業環境與就業要求與過去不同了。過去，在整個市場環境特別好的狀態下，從業者只要稍微勤奮、努力一些，就能收獲一份不錯的工作和收入。但是現在，單靠勤奮和努力是不夠的。努力或許只能達到及格線，要想成為一名優秀的人，必須跟上時代的要求。
普遍性的“躺平”，一方面是個人目標感的缺失，另一方面就是自身的“儲備”不足，其中包括了知識、認知和新能力等。反觀那些“不躺平”的人，他們多是有極強的目標、強大的驅動力。為對未來有目標感的驅動力，會帶領他主動跟上時代的脈搏。
韓瑋燁面對大趨勢和行業結構變化帶來的不確定性。諸多房地產從業者，尤其是80后到95前的中堅力量，都想努力但抓不住確定的方向。您認為這個時代最具確定性的規則是什么？
張愛華：我對確定性規則的理解是：努力不一定有回報，但是創造價值就會有回報。同時，“如何創造價值”也是瓴 寓 上到企業下到員工，都需要思考的問題。這里說的價值，一定是相對獨特的，而不是，你能做他也能做的可替代性工作。
對于個人來說，當替代性工作變多的時候，就會出現“內卷”，企業的定位同樣如此。我一直堅持，瓴寓在這個行業內必須創造自身獨一無二的價值。如果我們做的，別人也能做，那么企業只能不斷在紅海里競爭。一旦市場出現了變化，企業的唯一選擇就是被動接受。但如果瓴寓一直在創造獨有的價值，那么對市場而言，瓴寓就是唯一的選擇，企業也會有更好的發展。
韓瑋燁過去五六年，我們經歷了行業模式探索的混沌，經歷了三年疫情的洗禮，瓴寓是如何持續發掘企業獨一無二價值的？
張愛華：區別于其他企業，瓴寓在規劃目標時，不只是簡單地設定目標、完成目標，我們更看重達成目標的路徑——在追尋結果的道路上，有哪些部分是來源于運氣，哪些是依靠籌劃獲得的。通過不斷的路徑梳理，瓴寓就能找到一條確定的達成目標的道路。這是我們能復制現有成果的鑰匙。
而長租公寓行業，在我看來，是一個區域局部市場。在這個區域局部市場中，不能拘泥于物業性質是保租房還是市場化租賃住房，我們需要全品類的去研究。要知道，保租房和市場化租賃住房的受眾重合度高達90%以上，所以即使是保租房，在同一個區域短時間入市幾千套，區域也是超負荷的。所以我們真正需要回答的問題是，我們如何在有限的市場存量中競爭。
這就又回到了企業經營的本質，那就是如何識別市場、如何創造價值。在過程中落到市場、供給端、客戶的分析，研究該區域目前還沒有達到供給平衡的原因，對癥下藥，做出屬于瓴寓的差異化產品。只要是按照這套科學的邏輯去做，無論是市場化租賃住房還是保租房，都不會有太大問題。
房企轉型長租公寓的忠告：這是一個新行業
如今，眾多房企都在嘗試轉型，謀求多元化業務的發展，并尋找第二增長曲線。而隨著長租公寓行業的市場認可度不斷攀升，越來越多的房企相繼進入該領域。
韓瑋燁長租公寓行業與房地產行業的走勢是密不可分的。在您看來，對于亟待轉型的房企而言，將長租公寓作為主業的戰略是否具有可行性和可能性？
張愛華：首先，我個人并不贊同轉型一說。我認為，租賃行業跟地產開發是完全兩個行業，既然是兩個行業，它就不存在所謂的“轉型”，而是你愿不愿意投入資源重新進入一個新的賽道。只有站在這樣的視角下，才有可能把“長租公寓”這件事情做好。
如果僅是轉型的概念，決策人會理所當然的認為我還在同行業，只是業務的模式有一些變化，我還用原來的一批人去做就可以了。而事實證明，這樣的轉型，目前在長租公寓行業仍沒有成功的案例。
韓瑋燁房企想要進軍長租公寓行業，您認為其中最重要的是什么？
張愛華：我覺得最重要的是團隊，是人。在愿意拿出一定資源來去嘗試新行業的前提下，比行業資源更重要的資源其實是人，而團隊和人的背后是集體意識的重塑。如果認為現有團隊直接轉型就能做，那本質還是在沿用地產的邏輯，而長租公寓無論是客群特征、產品需求還是商業模式都與地產有著本質差異。
企業發展如果不從客戶的需求出發，一切努力都是白搭。
關于未來：保障性租賃住房與市場化租賃住房并行
保租房的大量涌入，短時間內對各地市場結構造成了一定的影響。新的民生與市場的平衡尚未建立。
韓瑋燁近兩年，長租公寓行業是保租房和市場化租賃住房共同發展的狀態，在您看來，未來這樣的情況會持續多久？
張愛華：未來的住房租賃市場，保障性租賃住房、完全市場化的租賃住房兩種形態會長期共存。
從頂層來看，“住房不炒、租售并舉”政策出臺的本質是要解決一段時間內新時代青年人異地求職求學產生的租賃住房需求，并且讓其通過可負擔的租金過上一定品質的生活。從這個角度看，長租公寓有民生保障的屬性，不能100%依賴市場隨意發展，行業需要政策掌舵，自然就有了保障性租賃住房的推出。
保障性租賃住房和市場化租賃住房主要有以下幾個區別：一是目標人群，比如不買房或區域無房，人均居住面積小于15平方米等；二是租金，按照市場評估價格打九折；三是租金漲幅，政策要求每年漲幅不超過5%。
但這些“區別”均有相應的政策紅利，比如地價的折扣（租賃地塊）、稅收的折扣以及配套補貼等，這些基本能夠對沖掉主要的租金折扣，所以對市場整體影響不大。
韓瑋燁在您看來“穩定低收益”是否是中國長租公寓賽道的長期趨勢？
張愛華：投資回報與風險本就是正相關。過去的地產開發回報比較高，但風險也很高。立足于瓴寓資管的獨特價值，我們更希望提供給合作方“低風險、確定回報”的租賃住房投資產品。
對于“低風險”，從需求端來看，哪怕是疫情的特殊時期，長租公寓的需求依舊是穩定的。區別于商業和辦公，長租公寓行業需求的持續性高，相對風險性就小，再加上現在有了REITs等退出通道，行業的整體風險在持續降低。
而“確定回報”是指不同主體對回報的不同需求，這需要企業具備全鏈條的能力。瓴寓是行業內為數不多專注全鏈條能力建設的企業，全鏈條的核心不在于業務線的長度，而在于每個環節的精準度。如今人工智能很火，大家都在說科技賦能，這一點我深以為然。早在7年前，瓴寓組建技術團隊之初，我們就將人工智能植入到業務的各個環節，以提高企業經營決策的精準性。
比如產品設計，瓴寓主張的是“99%科學 + 1%藝術”。什么意思？拿戶型設計來舉例，做多大坪合適，不是由設計師經驗判斷，而是通過一套完整的科學系統，里面包含7大維度，每個維度關聯上百個因子，總共700多個打分項綜合計算得出的。瓴寓的技術團隊，不單解決工作提效的問題，更重要是為精準決策提供有力依據，讓每一步都走得踏實明白。
結語：
凱文·凱利在其新書《5000天后的世界》里說，人類只要出生并長大，就勢必要經歷青春期，這一點你無從選擇。你可以選擇如何度過青春期，卻不能跳過這一階段。
現代社會，文明的發展伴隨著科技的進步，甚至科技進步一直在改變著文明的發展。國家、企業和個人的命運就在科技與文明進化的交織中被裹挾前行。當你把當下的困難放到時間長河中，放置在浩瀚宇宙中，你會發現這不過是塵埃一束。
接納變化，困惑一時躺平一時，都是被欣賞的自我調整。但我們更欣賞有價值有活力的人生，無論企業還是個體。
致敬瓴寓，堅持找到獨一無二的企業競爭力。
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