觀點網領展當下的小心謹慎,似乎與前些年的大刀闊斧,形成了鮮明對比。
疫情爆發以來,領展雄心勃勃,加碼內地市場、進軍海外……短短幾年,在收并購拓展方面花費將近450億港元。
然而,規模快速增長必然帶來成本增加與財務方面的壓力,為消除市場疑慮,在前不久的業績會上,領展管理層表示,將收緊并購的步伐。
【資料圖】
但或許,僅僅放慢腳步還是不夠。
近日市場消息稱,領展房地產投資信托基金正有意出售在內地的7個物業項目,包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。
對此,領展發言人就上述消息作出否認,但市場關注熱度仍舊不減。
不少投資者對上述消息仍保持著觀察態度,畢竟當下全球商業投資市場的波動與企業面臨的壓力有目共睹。
對領展而言,這場“被售出”羅生門背后,或許是快速規模收并購帶來的壓力,但同樣也有當下不動產投資市場遇冷的結果。
“被出售”的物業
領展的變化讓市場感到驚訝。
近日有報道稱,亞洲最大房地產投資信托基金領展正有意出售在內地的7個物業項目,包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。
據了解,上述7個物業項目中,北京2個,為領展購物廣場·中關村與領展購物廣場·京通;上海2個,為領展企業廣場與七寶萬科廣場50%股權;廣州2個,為領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場;深圳1個,為領展中心城。
資料來源:企業公告、觀點指數整理
領展購物廣場·中關村是該公司進入內地的第一個項目。
2015年3月,領展以25億元代價收購了位于北京中關村的歐美匯購物中心,并于2020年統一品牌之后,正式更名為領展購物廣場·中關村。
數據顯示,領展收購之后,上述項目收入逐年增長,2018年為1.42億元,2019年錄得1.57億元,2020年受疫情影響微降至1.49億元。
除此之外,領展企業廣場、領展購物廣場·廣州、領展購物廣場·京通等,均是較早期收購的項目。
粗略計算發現,彼時領展收購上述7個物業項目總代價為283.23億元,不過,此次市場消息并未透露接盤方以及出售代價。
但有市場人士在公開平臺猜測稱:“資本循環的法子失效了,物業估計沒辦法賣高價。”
套現金額多少暫且不論,倘若此次全部成功出售,那么領展在內地的零售商業、辦公樓項目將直接清零,僅剩五個倉儲物流項目。
不過,針對上述出售事宜,領展發布郵件澄清表示:有關報道并無根據,而領展現在亦沒有任何企業行動按《上市規則》、《房地產投資信托基金守則》及其他規例的監管要求而須予公布。
該公司表示:“若有須予披露的信息,定當會按照相關條例及監管要求,盡快向市場公布。”
領展的否認并未打消市場猜測,畢竟在清倉內地商辦物業背后,是其已收緊的收并購戰線。
2019年,隨著“2025愿景”計劃公布,領展對旗下資產組合提出具體規劃,希望提升除香港外其他地區的物業占比,以及提升寫字樓等非傳統物業類型的占比。
規劃中明確,未來領展于香港的物業占比維持70-75%,而中國內地物業將占≤20%,海外占≤10%,由此來分散風險。
自此以后,領展大刀闊斧加碼內地市場及海外市場,比如接連完成對深圳新怡景商業中心、上海七寶萬科廣場50%權益、廣州太陽新天地等項目的收購,同時不斷買入澳大利亞、英國、新加坡等物業。
據統計,自2019年12月首次進行海外收購后,領展在收并購拓展方面總共花費近450億港元。
顯然,疫情三年是領展收并購最積極的三年,但背后帶來的是財務壓力增長。
截至2023年3月31日,領展負債總額增加155億港元至657億港元,負債比率由22.0%微升至24.2%。
去年,惠譽在一份評級報告當中指出,領展杠桿率將在2022財年達到23%左右,而在收購債務不斷增加的情況下,該數據最終將在2023財年和2024財年趨向30%。
疊加美聯儲持續加息帶來的利率急劇上升,以及用于支持新收購項目的負債結余增加,報告期內,領展財務成本增加74.5%至17.54億港元。
為尋求更安全的負債水平,今年年初,領展首次供股集資188億港元,并計劃用40%至50%的募集資金償還現有債務。
在不久前5月31日召開的業績會上,領展管理層還表示,將收緊并購的步伐。
不動產遇冷
另一方面,領展“被出售”傳聞也是市場經濟傳導下的結果。
首先,在近年疫情、經濟低迷、美聯儲加息及美國銀行業危機等因素聯合沖擊下,原本被視作優質資產的商業地產正處于低谷。
前不久,大型連鎖零售企業Bed Bath & Beyond Inc.表示,預計最終將關閉其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buy buy Baby門店。而根據瑞銀集團發布研報,今年全美范圍內商店關閉的數量明顯增加,估計美國約有5萬家零售商店將在未來五年內關閉。
不僅如此,美聯儲在5月初發布的《金融穩定報告》中,將商業地產列為動搖經濟穩定的第四大隱憂,僅位列通脹、銀行危機和中美緊張之后。
報告提到,一些銀行對商業房地產抵押貸款的風險敞口更集中,如果商業地產環境惡化,這些銀行將蒙受更高損失。
其中,可視的案例包括Brookfield的基金被傳出拖欠了旗下十二棟辦公大樓合計1.614億美元抵押貸款。還數據稱,2023年至2024年有萬億美元商業地產貸款集中到期。
招商證券亦在研報中表示,美國辦公樓抵押貸款或成為下一個“爆雷點”,雖不至于爆發類似2008年的系統性經濟危機,但將加速信貸收緊,進而導致實體經濟轉差、衰退概率上升。
營商環境本是一體,市場往往會牽一發而動全身,當前海外商業地產預期持續惡化,傳導到中國,同樣困難重重。
一方面,2022年美聯儲加息節奏加快,從去年三月至今快速連續加息10次,必然會導致一部分外資從國內不動產市場撤離。
另一方面,疫情三年,各個重點城市的購物中心、寫字樓無一例外出現租金下滑、空置率提高等現象;進入2023年,各地疫情影響逐漸減弱,疊加消費提振年的基調,商業地產表出現復蘇信號,但市場表現參差不齊,呈現后勁不足的狀態。
高力國際數據顯示,當前香港甲級寫字樓空置面積現已升到120萬平方米的歷史高點,3月份租金價格比2018年峰值下降了26%。4月份香港整體甲級寫字樓的空置率接近15%,比例是2019年的三倍多,超過了曼哈頓12.5%和新加坡4.6%的水平。
至于內地,同樣呈現復蘇不易的情況。
一季度,全國商辦用房開發投資額占比降至11.4%,新開工面積占比降至9.1%,銷售面積占比降至6.6%。
從幾個重點城市來看,廣州近期入市三個新增項目導致空置率環比上漲1.2個百分點;北京空置率推高0.4個百分點,錄得10.4%;上海市整體供需關系稍顯緩解;而成都等個別供應體量較大城市未能在季度內快速吸納,空置率表現短期承壓。
回到領展本身,如若清倉內地商辦物業,或許也有調整資產結構的意圖,以緩解前些年規模快速增長帶來的壓力;也有可能是市場遇冷期的策略,為避免海外資產大額減值,需更多資金渡過“冬天”。
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