(資料圖片僅供參考)
為什么要進行“房改”?自然是為了解決人們的住房問題,在我國房子不僅僅是居住的位置,更是家的象征,所以只有解決了住房問題,人們才能幸福安定的生活。我國的第一次房改是在1998年,在1998年我國的住宅基本上以分配為主,這種方式導致房地產行業發展緩慢,我國的住房資源也非常稀缺,加上當時我國的經濟發展速度非常快,所以這種模式已經不再適合當時的國情。正是這個原因,1998年開始我國住房全面商品化,人們通過買房就可以直接解決住房問題,這一下子釋放了人們對住房的需求,同時也催生了一大批房地產企業,自此我國房地產行業進入了黃金時代。
從現在我國的房地產行業的發展情況來看,第一次房改效果還是非常好的,當時我國面臨的最大問題就是住房資源緊缺,同時房地產行業發展緩慢,而第一次房改之后房地產行業進入了高速發展時期,并且現在住房資源緊缺的問題也解決了。根據統計數據顯示,截至2020年底,我國超過97%的城鎮家庭都有房子,并且戶均超過1.5套,同時城鎮居民人口住房面積也已經超過20平方米。可以看出,第一次房改的目的已經達到了,但是同時第一次房改并不完美,或者說給我國房地產行業留下了一個很大的隱患,那就是房價上漲的太高了。由于當時我國城鎮化率,并且當時城鎮化建設速度非常快,這導致每年都有大量人口流入城市之中,這導致人們對住房的需求一直都非常大,最終導致房價一路上漲,并且這一漲就是20多年。
也就是說,第一次房改已經解決了我國住房資源緊缺的問題,但是由于高房價的原因,很多人都買不起房子,大量房產囤積在少數人手中,這意味著第一次房改并沒有徹底解決我國居民的住房問題。雖然從2016年9月份開始調控房地產行業,并且從2022年下半年開始平均房價出現下跌,但是房價的跌幅非常有限,特別是在一二線熱點城市中,房價的跌幅幾乎可以忽略不計。根據統計數據顯示,2022年底我國平均房價在9800元/平方米左右,這和2020年9860元/平方米的平均房價很接近。也就是說,房價跌了2年才跌到2020年的水平,這說明目前我國的總體房價依舊處于非常高的位置。
根據2020年上海易居研究院公布的調查數據顯示,全國100城的平均房價收入比為9.2,全國70城的平均房價收入比為13.3,這意味著生活在全國70城的人們,他們想全款買一套房子,需要他們整個家庭不吃不喝工作13.3年。很明顯,這是一件非常困難的事情,因為越是大城市,生活成本越高。更重要的是,按照目前的房價水平和房價走勢,房價很難在短時間內跌到普通人買得起的地步,特別是一二線熱點城市,未來房價大概率還會繼續上漲,這意味著很多人根本就買不起房子。就比如對于生活在一二線熱點城市的年輕人來說,他們剛剛工作沒有什么積蓄,并且工資水平也不高,面對這么高的房價根本不可能買得起房子。還比如低收入群體,他們本身收入就低,可能家庭本身還面臨著一些困難,所以他們更加不可能買得起房子。
那么,對于實在買不起房子的人群來說,第一次房改的政策已經沒有用了,畢竟我國已經不缺房子,就算再繼續建設大量房子,房價降不下來對于他們來說也沒什么用。因此,針對年輕人、低收入群體和其他買不起房子的人群,該如何解決他們的住房問題,這一直是房地產行業研究的課題,其中關于進行二次房改的聲音越來越多。針對二次房改,主流聲音就是徹底解決人們的住房問題,優先解決年輕人和低收入群體的住房問題。
其中,北京大學教授徐遠提出了新方案:
1、 購房資格:面向所有無房人口,以就業地繳納社保為唯一標準,不歧視無戶籍、無學位人口;2、 戶型設計:針對中低收入新市民群體,以40~60平方米的小戶型為主,和商品房相互補充,形成完整的住房市場;3、 城市選擇:應主要選擇在大都市、都市圈和核心城市,不能選擇中小城市。以人口流入為標準,按照人口流入數量選擇城市和分配安居房名額;4、 購房貸款:遵守商業可持續原則,首付不低于20%,貸款利率可以適當優惠;5、 社保跟人走:要把新市民社保轉入落戶城市的社保體系,社保資金統一劃撥和管理。要采取“有檔次之差,無身份之別”的漸進思路,逐步提高社保水平;6、 大力興建學校、醫院、商業等配套設施,提高基本公共服務質量和可得性。
通過徐遠教授的6點建議可以看出,二次房改主要還是針對年輕人和低收入群體的,因為大量建設小戶型公寓才能解決大量人口的住房問題。另外。并不是所有的人都買不起房子,現在很多人買房子壓力比較大,或者說差一點就可以買房子,這個時候出臺扶持政策來降低他們的購房成本,那么這類人群就會自己買房解決自己的住房問題。當然了,在解決住房問題的同時,教育、醫療、基礎配套設施和商業配套設施也得跟得上,畢竟這些資源本身對人們就非常重要。
其實,雖然現在沒有公開說二次房改已經推進實施,但是各地確實已經開始進行二次房改了。最近幾年,各地都在大量建設人才公寓、共有產權住房、公租房和廉租房,并且一些地區也在推進租售同權的政策,這些政策其實都是二次房改的一部分。在筆者看來,二次房改不僅能夠有效解決低收入群體的住房問題,同時也是對樓市炒作的一種打擊,畢竟大量買不起房子的人都解決了住房問題,那么市場中的購房群體就會大幅減少,房價也會慢慢降低。因此可以看出,不僅低收入群體可以從二次房改中受益,同時還沒有買房的剛需購房者也能從中受益。
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