謝逸楓：呼吁中國房地產行業需立即“拆彈”

文/謝逸楓

(資料圖片)

太可怕了！太危險了！

房地產“拆彈”已是刻不容緩。目前房地產埋著八個炸彈，必須現在“拆彈”。否則一旦爆炸，必致市場崩盤。最可怕的是八個炸彈集中爆炸，引起區域金融危機。

八個炸彈分別是債務危機、信用危機、停牌退市危機、逾期交房危機、退房停貸危機、房企破產危機、高庫存與供應的結構性危機、房地產拖累經濟下行危機。

筆者呼吁房地產救市，一則是有必要救，二則銷售端、供應端原卡脖子的政策取消、調整、暫緩執行，三則出新救市政策，四則是交樓由政府、銀行共同托底。

筆者建議，放寬針對房企三道紅線考核，階段性上調房企負債年度增速上限，對綠檔房企不設年度負債增速上限，且綠檔企業拿地可以用保函代替保證金。

一刀切的取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住、限戶型限面積的行政管制住房買賣政策，目前已無存在必要的情況下，應當及時的取消。

房企債務爆雷潮呈現蔓延趨勢，必須及時化解。現在涉房的商票、信貸、境內外債爆雷未停止，連涉房的信托、城投債都爆雷，這個炸彈一定要拆掉。

2020年1月至2023年5月，債務違約房企有 44 家，其中2021年有10家，2022年有31家。目前債務解決的辦法是處置資產、國資入股、債務展期、清算重組。

A股、港股房企退市潮呈現持續性、擴大化的趨勢，必須及時制止。現在的上市企業退市涉及的行業，房地產業占比排行最高，這個炸彈要趕快處理。

房地產行業正處于加速優勝劣汰的階段，退市是上市房企經營惡化的結果，更是房地產行業加速出清和重整的必然過程，清理垃圾股，意味著重新洗牌。

筆者認為，市場下行，加上造血（銷售）、輸血（融資）功能喪失、轉型失敗，是債務爆雷、信用危機、退市、停牌、逾期交房、走向清算重組、破產的主因。

一系列風險背后的罪魁禍首，導火線是一刀切的2020年三道紅線、貸款集中度管理，讓房企快速的進入缺血狀態，至到進入ICU，最死活撐著。

上市房企退市潮的爆發，讓股東和債權人的債務重組可選方案變得更加不確定性，加大出現清盤、重組、破產、逾期交房、債務新爆雷、房子難賣的風險。

當前A股共有上市公司5192個，其中房地產115家，占比2.2%。截至2023年6月1日，收盤價低于1元的公司有30家，其中房地產行業10家，占比33%。

截至6月1日，退市風險12家房地產公司總市值274億元，占地產A股公司總市值比重2.0%.已經鎖定退市的8家房企市值115億元，占比0.9%。

房企上市公司面臨的退市風險，為“面值退市”即“1元退市”。收盤價在1-1.5元的公司有17家，其中房地產2家，分別是榮盛發展、中南建設，均低于1.5元。

13家房企上市公司股價跌至1元或附近，包括ST藍光、嘉凱、泰禾、粵泰、中天、美置、陽光城、泛海、宋都、海投、金科，榮盛發展、中南建設低于1.5元。

13家上市房企股跌斷崖式跌破1元或快破1元觸發退市風險，正在排隊退市。11家收盤價低于1元，其中ST泰禾、粵泰、藍光、嘉凱已退市。2家收盤價1元至2元。

目前A股被“戴帽”的房企達13家。一旦上市房企（ST陽光城、泛海、宋都、中天、美置、海投、金科）觸發了退市條款，必告別A股（深、滬上市房企）。

筆者認為，退市，意味著股東、股民踩雷，財富縮水，可謂是投資損失慘重。而對上市房企來講，信用、品牌度下降，融資渠道被堵死，處境是雪上加霜。

上市公司退市的影響非常巨大。上市的融資渠道幾乎受限，增加經營、投資的資金鏈緊張、債務新爆雷、逾期交房、信與危機的風險，影響經營、投資業務。

公司的市值、產品估值降低，公司的股東利益嚴重受損害，影響投資人信心。公司聲譽受損，拖累品牌和產品的美譽度、忠誠度，帶來項目銷售的不利影響。

2001年以來，房地產共有14家股票退市，2003 年ST中僑、2009年新湖創業（后重組為新湖中寶）、2015年招商地產（后重組為招商蛇口）、2018年中弘退。

2019年大控、2020年華業、2022年中房置業、新光圓成、綠景和海航創新。2023年ST泰禾、粵泰（6月8日）、藍光（6月6日）、嘉凱（5月31日）。

2022年上市房企退市潮是24年以來，A股房企退市規模較大的一年。進入2023年后，退市房企數量和規模超過去年，將迎來房地產發展史上最大規模退市潮。

2001-2023年5月末A股退市公司合計198家，平均退市率0.33%。其中2022年退市46家，是中國有史以來退市數量最多的一年，史上最大規模房企退市潮。

房企停牌潮呈現蔓延、擴大化趨勢，必須及時化解。現在頭部上市房企停牌越來越多，成功復牌的上市房企越來越少，這個炸彈一定要拆掉，否則要退市。

新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內房股，目前港股超20家房企處于停牌階段，其中有超過10家房企停牌即將超18個月。

若今年9月未復牌，恒大、旭輝、世茂、奧園、花樣年、陽光100、祥生、佳源、力高、當代、三盛、上置、匯景、上坤、大發等超20家停牌港股房企將退市。

目前超20家港股停牌上市房企，其中至少超過10家停牌已超14個月，包括恒大、世茂、奧園、花樣年和當代置業等，已經走到了復牌與退市的分岔路口。

筆者認為，上市房企停牌潮，歸根結底是銷售業績差、關鍵團隊人員辭任、核數師空缺或來不及審計年報、延遲發布、

面對退市大限，主要的辦法是大股東與高管增持計劃、股份回購、裝入優質資產。金科、世茂采取股東增持計劃、股份回購等舉措，已取得階段性勝利。

筆者認為，“保殼行動”效果能否持續有待觀察，因為房地產市場融資端、需求端、政策端缺乏強有力的支撐，導致債務、存量、交樓的問題解決緩慢。

短期看，出險房企要盡快完成債務重組、盤活存量、保交樓、加快銷售回款，盡快恢復經營。同時是融資端、需求端、政策端需要放松，簡單說是救市。

值得注意的是未來4個月內披露所有逾期的審計報告。否則，上市資格會像新力控股一樣被取消，喪失在香港上市房企的資格，可謂是危險時刻。

繼去年龍光成功復牌后，2023年佳兆業、景瑞控股和融創中國等出險房企，達成此前的復牌條件，已經正式復牌，擺脫因停牌產生的退市風險。

除了龍光、融創中國、佳兆業和景瑞控股等極少數房企實現復牌外，恒大、奧園等超過20家昔日叱咤江湖的頭部上市房企，都還在退市邊緣徘徊，保殼難。

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