濱江用客戶眼淚撐起了杭州土拍

文：賈老道

今天，杭州又出了王炸。

土拍五宗地塊半小時全部賣完，其中4宗封頂。核心地段的錢二宅地超過70家瘋搶，再次刷新開發商搖號中簽率新低，最終被綠城收入囊中。

(資料圖)

48家爭奪的九堡地塊，被宇城得手。濱江和建杭搖中的勾莊和東湖新城地塊，分別有30家和17家爭搶。

如此火爆程度，夢回2021。

再往前看，今年出讓的49宗地塊中，有32宗溢價封頂，占比6.5成。

乍看錦繡其外，但細細琢磨：

內里盡是杭州的土拍藝術。

01

杭州最樸素的藝術就是讓利。開發商拿地全國一盤棋，資金池是有限的。

杭州要和南京、成都等同能級城市去搶開發商手里的余糧，所以不少地塊即便拍到封頂，也有超過7個點的利潤。

饑渴了幾年的開發商，沒有不搶的道理。

其次，杭州是懂土拍的，能上桌的必定都找好了買家。而那些沒人兜底的地，只能一拖再拖，避免流拍。

老道了解到，今天土拍只有5宗地，本月又分兩次土拍，部分原因就是一些地當時找不到買家，拖到了月底。

盡管如此，6月30日擬出讓的12宗地里，臨平等部分較偏遠的，還是沒有出現，拖了半個月都沒有買家兜底。

在這個節點上，杭州需要熱門板塊紅盤及時刺激一下有些疲態的土拍了。

02

今年以來，杭州供應的宅地，真正能稱得上紅盤的，只有兩宗：

3月29日，中海拿下世紀城核心區一宗宅地

6月30日，世紀城核心區將出讓一宗宅地

這是上半年61宗宅地（含月底未出讓地塊）里，留給下半年刺激市場的僅有的2個確定性的紅盤。

一個明顯的訊號是，盡管錢二宅地搶得很兇，但那里的中簽率已經飆升到了59%。

土拍只是開發商的搶錢游戲，進入銷售環節，樓市還得靠紅盤制造話題和熱度。

杭州土拍需要這些繁榮。

2022年，杭州土地財政依賴程度達到91%。2450億的財政收入，2232億來自土地出讓金。這還是亞運來臨前，大筆資金都已經砸完了才降下來的。

再往前追溯，2017年到2021年，杭州大興土木的這幾年，土地財政依賴度分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

相比之下，北上深三座一線城市的土地財政依賴度都低于50%。

一心沖擊中國第五城的杭州，太需要保持土地市場的熱度了。

03

在當下的杭州土拍牌桌上，濱江仍是當仁不讓的大玩家。

截至今天，在今年掛牌出讓的49宗宅地中，有11宗是低溢價（低于2%）成交，即所謂的兜底。其中6宗是被濱江拿走，另一個本地巨頭綠城，只貢獻了1宗。

在這樣的背景下，濱江綁車位事件愈演愈烈，成了始作俑者，被各大開發商都學廢了。

起初，還只是那些中簽率很低的紅盤需要綁車位。搖到這些有倒掛的紅盤，大部分購房者都是預期有得賺，買個車位也就心甘情愿。

但現在，一些粉盤，甚至流搖盤也開始綁車位。紅盤甚至開始加碼，綁兩個。

有些銷售甚至直接在微信名字后面掛上小車車的圖標，接待客戶的第一句話就是要不要車位。

這不是一個正常的供需關系里，應有的表征。

真正的苦主，是沒有車位需求的購房者。他們把12345、房管局、住建局投訴個遍，包括報警，最后大抵還是向現實屈服了。

拒貸的理由五花八門，有朋友即便全款也逃脫不了這樣的命運：

全款資金需要證明是自有的；賬戶進了匯款，要證明錢不是經營貸等違規資金；戶口本上人多，就需要全體成員簽字......

04

上個月，翠宸里一位業主找到了解題思路。

在流水和征信無瑕疵的情況下，他還要借助錄音、投訴房管局、報警、找媒體等各種渠道。結局是付了首付，至今沒能網簽。

不是每個人都有面對龐然大物的勇氣。

很多購房者無奈買下的每一個車位，都是在為濱江的下一次兜底拿地添磚加瓦。

今年以來，戚金興幾次在公開場合提出“新三大戰役”，幫濱江算了一筆賬。他們總共要清理的庫存是234億元，其中商業大平層133億元、車位和商鋪51億元、外地滯銷的房子50億元。

截止目前，“新三大戰役”已去化54億元，到今年底爭取完117億元。

6月5日，戚老板在濱江股東大會上說，綠城不知道多想拿回杭州第一。

但這個杭州第一，有多少買房人的淚？

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