實業(yè)老板下場抄底地產(chǎn)了

很多同行感覺很詫異，為何房地產(chǎn)行業(yè)一片悲觀的情緒下，一線和強二線核心區(qū)位地塊的土拍卻頻遭房企瘋搶，有些房企領(lǐng)導為了搖號競得地塊甚至爭相去寺廟上香。

(資料圖)

我們之前有強調(diào)過，居民對衣食住行的基本需求以及對更高居住品質(zhì)的追求一直都存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)不存在消亡的可能，即便新房的增量變緩，存量房的更新和改造也依然有著很廣闊的市場。

根據(jù)上面的邏輯，大家不難理解為何房地產(chǎn)行業(yè)還在整體下行的情況下，優(yōu)質(zhì)房企對一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊卻搶得更歡，一是核心城市的人口虹吸效應(yīng)，住房市場需求仍遠未能被滿足；

二是房企為了生存和發(fā)展，必須保持拿地和開發(fā)的持續(xù)性；

三是市場下行期除了一線和強二線城市優(yōu)質(zhì)地塊項目更能保障銷售去化和利潤率之外，房企對其他項目或地塊的投資面臨著更大的風險。

今年以來，國央企開發(fā)商在土拍市場的拿地占了絕大多數(shù)的比例，但近兩個月的土拍成交結(jié)果中，民營房企的拿地比例卻出現(xiàn)了很大的提升，其中特別引人注意的就是一些有實業(yè)背景或者做實業(yè)出身的民營房企在土拍中的積極搶地。

我們注意到，在今年一線和強二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶浪潮中，一些實業(yè)類企業(yè)為房企提供了巨量的拿地資金，有的還配合充當著房企的拿地馬甲，不過更讓人驚訝的在于這些實業(yè)老板直接下場拿地，其拿地的氣魄以及自有資金的體量也極大地震驚著市場。

以北京6月1日的土拍為例，在參與搖號競買的房企中，國央企開發(fā)商和頭部優(yōu)質(zhì)民營房企的身影不讓人意外，但幾家做門窗、水管、防水等實業(yè)出身的民營房企參與搶地卻格外引人注意。

市場方面認為，對于能長期做好實業(yè)，尤其是穿越過經(jīng)濟周期的實業(yè)老板來說，目前到房地產(chǎn)市場抄底或許是個最佳時機，一是目前一線和強二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的利潤空間已非常確定，二是優(yōu)秀的實業(yè)類企業(yè)本身有很好的資金積累和現(xiàn)金流補充能力，能更好地應(yīng)對現(xiàn)金流的風險。

事實上，監(jiān)管層似乎早已意識到民營企業(yè)參與拿地的重要性，在北京6月份的土拍中，北京對競拍規(guī)則的調(diào)整或許是個重要的風向標，我們就幾個明顯的變化做一下分析。

一、北京在4月份的時候?qū)ⅰ巴黄髽I(yè)不得同時報名競拍同一宗地”調(diào)整為了“同一集團不得同時報名競買同一宗地”，這個調(diào)整限制了國央企開發(fā)商通過馬甲拿地，尤其是為有意進京的中小房企提供了更公平的拿地機會，這也是北京今年的土拍中做門窗、水管、防水出身的民營房企都積極參與搶地的直接原因。

二、北京取消了房企拿地后的股權(quán)變更限制，這為房企的合作開發(fā)和拿地前融等創(chuàng)造了更大的空間。

在此之前，地方政府為了防止房企拿地后倒賣土地，基本都不允許房企拿地后的股權(quán)或權(quán)益變更，這次的規(guī)則調(diào)整不僅讓有資金實力的做實業(yè)出身的房企有更大的參與競拍的機會，還為后續(xù)他們尋找品牌房企的合作開發(fā)、代建等預(yù)留了足夠多的空間。

另外也為其他房企的前融創(chuàng)造了更多的空間，因為我們目前的前融業(yè)務(wù)基本都需要鎖定一定比例的項目公司的股權(quán)。

具體則可參見北京土拍文件競買人需簽署的《參加現(xiàn)場搖號申請書》中“我單位承諾”部分被刪除的內(nèi)容：“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。

2.在競得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及我單位關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權(quán)或投資權(quán)益”。

回到實業(yè)老板在土拍市場抄底的話題上，我們認為實業(yè)類企業(yè)對地產(chǎn)項目的利潤空間也是有足夠的認知的，即便是在限地價、限銷售（備案）價的情況下，項目盈利的確定性相比其他很多行業(yè)都強，尤其是一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，對于房企來說拿到就是賺到。

有同行擔心土拍規(guī)則的放松是否又會引發(fā)一些市場亂象，就我們的觀察而言，土拍規(guī)則目前的調(diào)整已變得更加公平和合理，另外在當前的監(jiān)管形勢下，即便房企想突破游戲規(guī)則，市場各方也不會再給予機會。

更準確地說，在房地產(chǎn)行業(yè)的下行期，房企的謹慎和自律已是活下去的前提條件。

來源：西政資本，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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