需要海淀買家做出決定的時刻到了

    來源: 銷冠1002023-06-09 09:44:12
      

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    (資料圖)

    2023年北京第一輪土拍已經拉開序幕,二輪供地也蓄勢待發。

    但想必大家已經知道, 在北京市規委掛出的第二輪擬供地塊的明細清單,29個待供地塊中,隸屬于海淀的地塊宗數是:

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    原本呼聲極高的海淀永豐南,沒有在二輪供地中現身,看到這個結果,表姐雖然有點意外,卻也佛系。

    實際上,這不是海淀第一次在某輪供地中掛零,海淀不熱衷于賣地作風,也不是一天兩天的事兒了。

    表姐查了下,在過去的10年中,海淀掛出并成交的住宅地塊,只有36宗,而這還是包含共有產權房、自住房,以及自持等15個地塊在內。

    換句話說,在過去10年里,海淀最終向市場供應的商品房項目,只有21個,平均到每年只有2.1個。

    也就是限競房、集中供地這幾年,逼著海淀不得不掛地出讓,海淀買家才有機會挑挑揀揀。

    但即便如此,海淀每年的出讓地塊宗數,也還是一只手都數得過來。

    看隔壁朝陽,雖然也是北京GDP大戶,地塊出讓就比海淀狂放很多,表姐看了下,朝陽過去10年宅地出讓宗數,幾乎是海淀的2倍。

    上一輪供地高峰是2013年,一口氣成交了12地塊,最近的供應高峰則是在2021年,16個地塊把朝陽燒成了一片紅海。

    如果朝陽客戶買房的痛點是容易挑花眼,那海淀客戶買房的痛點就是沒得選。

    真是旱的旱死,澇的澇死。

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    就像現在,因為永豐南地塊的缺席,海淀買家又不得不做出一個艱難的決定:

    到底是要等永豐南,還是就地上車買永豐?

    其實,表姐很早之前就給出過答案:預算在1200萬以下,上車永豐更安全。

    為什么這么說呢?

    首先,不知道大家注意到9月8日這個日期沒有,它是北京規委限定的,二輪擬供地塊出讓時間段的最后期限。

    也就是說三輪供地即便上架,也要在9月8日之后。

    按照土地競拍的流程,如果永豐南地塊能在三輪供地中現身,并且第一時間由擬掛地轉正為正式掛牌,競拍成交最快也得等到十一之后。

    稍微耽擱一點,就得拖到11月、12月,很可能還要跨年。

    地塊成交,算上出圖、報規、蓄客等環節,假設一切按照最理想的情況預計,開盤也要等到2024年1月份。

    慢的話就得等到2024年四五月份。

    也就是說,從現在開始到2024年4月份之前,海淀很難有總價在1200萬以下的新增供應。

    但按照目前的網簽去化速度,海淀700萬-1200萬總價房源的庫存,只夠賣到2024年初,若按照實際的銷售速度,可能就會提早到2023年第三季度。

    更尷尬的是,700萬-1200萬總價房源能有新增供應的確定性是:未知。

    目前海淀的新增供應中,只有四季青地塊屬于明牌,12萬/㎡的指導售價,大概率會是總價2000萬+的豪宅產品。

    對于想要上車海淀的剛改來說,屬實是無效供應。

    而原本大家期待的永豐南,不僅遠水難解近渴,并且總價難測。

    盡管在某些網傳的版本中,永豐南地塊的單價飆上過10萬+/㎡,但在表姐的概念里,9.2萬-9.3萬/㎡是永豐南的合理價格區間。

    表姐問過幾家主流開發商的投拓小哥,除去某家,大部分開發商的戶型定位,還是偏改善。

    如果開發商選擇做中偏大戶型,那么永豐南的上車門檻,很可能就會卡在1200萬+。

    尷尬之處就在于,手握現金,花將近1年時間等到永豐南,很可能等到一個擠不上車的結果。

    到時候再回頭買永豐,也已經沒機會可挑。

    不得不說,海淀的節點卡得很準,但凡永豐南能在第二輪供地上架,買房人決策的余地,都不會如此緊張。

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    實際上,這種情緒已經傳導到新房市場,在銷冠100新房熱度檢測榜中,中海富華里已經連續霸榜,轉化率一直排在前兩位。

    5月的網簽金額也已經突破12億。

    現在可挑的,是富華里·匯園99㎡三居、116㎡三居,以及少量138㎡四居。

    最受歡迎的138㎡的四居,坐落在樓王位,既不臨街,景觀視野也更好一些。

    表姐看了下,富華里138㎡戶型,是典型的四葉草結構,戶型方正且全明,等寬餐客廳與廚房的對位關系,處理得非常漂亮。

    南向的飄窗拓展,也做了去「墻垛」優化,能夠盡可能放大飄窗的實用性,以及透光度。

    更重要的是,富華里138㎡戶型,在保證餐客廳36㎡+面積舒適的前提下,四個臥室的面寬也都做到了3米+。

    即便是最小的臥室,也做到了10㎡+以上。

    這樣設計的好處是,無論各個房間將來是用作臥室,書房,還是多功能間,最基礎的空間面積,都能保證。

    比較下來,云頌129㎡戶型在北向面寬、以及飄窗的處理上,就稍微欠幾分功力。

    這也是沒辦法的事,大品牌開發商長期積累的設計手感,并不是三年五載就能追得上的。

    所以,即便云頌129㎡戶型總價低,但去化率還是不如富華里138㎡戶型。

    表姐猜測,這里面除了具體戶型的細節差異,影響最大的,還是云頌129㎡戶型的樓棟問題。

    116㎡的三居戶型細節做得也非常極致,實際上,類似結構類似面積段的三居,在市面上并不少見。

    但富華里匯園116㎡三居,在保證客廳面寬的同時,做到三個居室的面積都在10㎡以上。

    這意味著,起碼在居室舒適度上,富華里116㎡戶型并不輸138㎡戶型。

    除此之外,表姐發現,中海富華里·匯園的所有戶型,居然全部都保持住了餐客等寬+超級餐邊收納的配置。

    即便是最小的99㎡三居也保持了一貫標準。

    如果說,一個項目的單個戶型,能做出餐客等寬+超級餐邊收納,這并不稀缺,難得的是整個項目的所有戶型都標準如一。

    這樣一來,無論是哪個戶型,在餐客廳的空間感和餐邊收納上,都能有很好的使用體驗。

    當然,富華里·匯園99㎡戶型的優點并不止這些,實際上,這款戶型的出現,解決了類似戶型長期存在的一些通病。

    就比如入戶玄關,進門之后,既不正對衛生間,也不正對廚房,而是一面完整的影壁墻。掛上一幅自己喜歡的字畫,每天回家的第一眼就都是自己喜歡的。

    主臥也放在了遠離電梯井的一側,極大降低了電梯噪音的干擾,這樣即便隔壁鄰居回家晚,也不會影響你的休息。

    表姐打聽了下,保守點預測,富華里平層戶型最晚到今年第三季度,差不多應該就要清盤。

    所以,無論怎樣,留給海淀客戶猶豫的時間,都不多了。銷冠100

    .end.

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    責任編輯:sdnew003

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