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01
(資料圖)
2023年北京第一輪土拍已經拉開序幕，二輪供地也蓄勢待發。
但想必大家已經知道， 在北京市規委掛出的第二輪擬供地塊的明細清單，29個待供地塊中，隸屬于海淀的地塊宗數是：
0。
原本呼聲極高的海淀永豐南，沒有在二輪供地中現身，看到這個結果，表姐雖然有點意外，卻也佛系。
實際上，這不是海淀第一次在某輪供地中掛零，海淀不熱衷于賣地作風，也不是一天兩天的事兒了。
表姐查了下，在過去的10年中，海淀掛出并成交的住宅地塊，只有36宗，而這還是包含共有產權房、自住房，以及自持等15個地塊在內。
換句話說，在過去10年里，海淀最終向市場供應的商品房項目，只有21個，平均到每年只有2.1個。
也就是限競房、集中供地這幾年，逼著海淀不得不掛地出讓，海淀買家才有機會挑挑揀揀。
但即便如此，海淀每年的出讓地塊宗數，也還是一只手都數得過來。
看隔壁朝陽，雖然也是北京GDP大戶，地塊出讓就比海淀狂放很多，表姐看了下，朝陽過去10年宅地出讓宗數，幾乎是海淀的2倍。
上一輪供地高峰是2013年，一口氣成交了12地塊，最近的供應高峰則是在2021年，16個地塊把朝陽燒成了一片紅海。
如果朝陽客戶買房的痛點是容易挑花眼，那海淀客戶買房的痛點就是沒得選。
真是旱的旱死，澇的澇死。
02
就像現在，因為永豐南地塊的缺席，海淀買家又不得不做出一個艱難的決定：
到底是要等永豐南，還是就地上車買永豐？
其實，表姐很早之前就給出過答案：預算在1200萬以下，上車永豐更安全。
為什么這么說呢？
首先，不知道大家注意到9月8日這個日期沒有，它是北京規委限定的，二輪擬供地塊出讓時間段的最后期限。
也就是說三輪供地即便上架，也要在9月8日之后。
按照土地競拍的流程，如果永豐南地塊能在三輪供地中現身，并且第一時間由擬掛地轉正為正式掛牌，競拍成交最快也得等到十一之后。
稍微耽擱一點，就得拖到11月、12月，很可能還要跨年。
地塊成交，算上出圖、報規、蓄客等環節，假設一切按照最理想的情況預計，開盤也要等到2024年1月份。
慢的話就得等到2024年四五月份。
也就是說，從現在開始到2024年4月份之前，海淀很難有總價在1200萬以下的新增供應。
但按照目前的網簽去化速度，海淀700萬-1200萬總價房源的庫存，只夠賣到2024年初，若按照實際的銷售速度，可能就會提早到2023年第三季度。
更尷尬的是，700萬-1200萬總價房源能有新增供應的確定性是：未知。
目前海淀的新增供應中，只有四季青地塊屬于明牌，12萬/㎡的指導售價，大概率會是總價2000萬+的豪宅產品。
對于想要上車海淀的剛改來說，屬實是無效供應。
而原本大家期待的永豐南，不僅遠水難解近渴，并且總價難測。
盡管在某些網傳的版本中，永豐南地塊的單價飆上過10萬+/㎡，但在表姐的概念里，9.2萬-9.3萬/㎡是永豐南的合理價格區間。
表姐問過幾家主流開發商的投拓小哥，除去某家，大部分開發商的戶型定位，還是偏改善。
如果開發商選擇做中偏大戶型，那么永豐南的上車門檻，很可能就會卡在1200萬+。
尷尬之處就在于，手握現金，花將近1年時間等到永豐南，很可能等到一個擠不上車的結果。
到時候再回頭買永豐，也已經沒機會可挑。
不得不說，海淀的節點卡得很準，但凡永豐南能在第二輪供地上架，買房人決策的余地，都不會如此緊張。
03
實際上，這種情緒已經傳導到新房市場，在銷冠100新房熱度檢測榜中，中海富華里已經連續霸榜，轉化率一直排在前兩位。
5月的網簽金額也已經突破12億。
現在可挑的，是富華里·匯園99㎡三居、116㎡三居，以及少量138㎡四居。
最受歡迎的138㎡的四居，坐落在樓王位，既不臨街，景觀視野也更好一些。
表姐看了下，富華里138㎡戶型，是典型的四葉草結構，戶型方正且全明，等寬餐客廳與廚房的對位關系，處理得非常漂亮。
南向的飄窗拓展，也做了去「墻垛」優化，能夠盡可能放大飄窗的實用性，以及透光度。
更重要的是，富華里138㎡戶型，在保證餐客廳36㎡+面積舒適的前提下，四個臥室的面寬也都做到了3米+。
即便是最小的臥室，也做到了10㎡+以上。
這樣設計的好處是，無論各個房間將來是用作臥室，書房，還是多功能間，最基礎的空間面積，都能保證。
比較下來，云頌129㎡戶型在北向面寬、以及飄窗的處理上，就稍微欠幾分功力。
這也是沒辦法的事，大品牌開發商長期積累的設計手感，并不是三年五載就能追得上的。
所以，即便云頌129㎡戶型總價低，但去化率還是不如富華里138㎡戶型。
表姐猜測，這里面除了具體戶型的細節差異，影響最大的，還是云頌129㎡戶型的樓棟問題。
116㎡的三居戶型細節做得也非常極致，實際上，類似結構類似面積段的三居，在市面上并不少見。
但富華里匯園116㎡三居，在保證客廳面寬的同時，做到三個居室的面積都在10㎡以上。
這意味著，起碼在居室舒適度上，富華里116㎡戶型并不輸138㎡戶型。
除此之外，表姐發現，中海富華里·匯園的所有戶型，居然全部都保持住了餐客等寬+超級餐邊收納的配置。
即便是最小的99㎡三居也保持了一貫標準。
如果說，一個項目的單個戶型，能做出餐客等寬+超級餐邊收納，這并不稀缺，難得的是整個項目的所有戶型都標準如一。
這樣一來，無論是哪個戶型，在餐客廳的空間感和餐邊收納上，都能有很好的使用體驗。
當然，富華里·匯園99㎡戶型的優點并不止這些，實際上，這款戶型的出現，解決了類似戶型長期存在的一些通病。
就比如入戶玄關，進門之后，既不正對衛生間，也不正對廚房，而是一面完整的影壁墻。掛上一幅自己喜歡的字畫，每天回家的第一眼就都是自己喜歡的。
主臥也放在了遠離電梯井的一側，極大降低了電梯噪音的干擾，這樣即便隔壁鄰居回家晚，也不會影響你的休息。
表姐打聽了下，保守點預測，富華里平層戶型最晚到今年第三季度，差不多應該就要清盤。
所以，無論怎樣，留給海淀客戶猶豫的時間，都不多了。銷冠100
.end.
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