6月2日,青島住建發布一攬子地產政策,點燃市場對地產托底政策的樂觀情緒。此次青島地產政策組合包頗豐富,除松綁限購限售政策之外,還特別提到“鼓勵各區(市)棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置,試點房票制度”。
(資料圖)
2015地方政府采用房票托底地產下滑,當下青島推進試點房票制度若推廣,能夠起到多大地產托底效果,當下房票制度推行面臨哪些現實約束,未來又將如何破局?
房票是貨幣化安置方式之一,可理解為政府發行的住房“消費券”。
拆遷補償有兩種,實物安置和貨幣安置。實物安置是指房屋拆遷后,政府直接向被拆遷居民提供安置房;貨幣補償,是政府直接向居民發放安置款或者房票,居民憑借安置款、房票自行購買住房。
房票微觀運行涉及三個環節。發行環節,政府向被拆遷居民開具房票。使用環節,居民憑借房票購房。結算環節,房企售房得到房票后,將手中持有房票向政府兌換為現金。
房票有兩層屬性,對居民而言,這是地方政府發放的住房“消費券”;對房企而言,這是一筆面向地方政府的應收賬款。相較于直接現金補貼,房票可以節約當期政府財政支出現金,并可定向刺激住房需求。
歷史上推行過兩輪房票,第二輪效果不及首輪。
第一輪房票安置出現在2015-2018年,該時期為棚改貨幣化高潮。當時全國多個城市實行房票政策(主要集中在浙江、山東、江蘇、福建)。直到2018年,棚改貨幣化退坡,房票制度也隨之降溫。
第二輪房票安置主要集中在2022年二、三季度,當時地產銷售過冷。2022年初地產融資政策收緊,期房交付風險加大,2022年開年商品房銷售走弱。部分地區(集中在浙江、江蘇、河南三個省份)于2022年二、三季度陸續重啟房票安置。
不論是全國總量數據,還是觀察地方經驗,第二輪房票效果都弱于第一輪。這為我們帶來啟示:當下經濟和地產現實更接近于第二輪房票使用時期,若不做政策調適,本輪房票推進或仍將面臨之前一樣的現實約束,效果或許較為有限。
對比上一輪房票推行,當下面臨的現實約束頗為類似。
約束一,當前棚改體量或有限。2018年以后,老舊小區不再采用大拆大建的棚改模式,而更多轉向局部改造,這決定了2022年以后棚改體量有限。房票是針對棚改項目發行,從這一點來看,當下房票能夠撬動的規模有限,遠不能與首輪房票推行相提并論。
約束二,房企、居民、政府三方對房票政策均有顧慮。房企擔憂政府房票兌付時間過長,尤其當前地方財力偏弱,房企擔憂加深。居民認為本輪房票獎勵力度不及以往,房票吸引力下降。地方政府顧慮房票在短期內實質性加重地方政府廣義財政壓力。
以房票制度穩定地產運行,房票細節設計的三個層面或有突破。
目前暫無信息表明房票會在全國層面廣泛推廣。但若后續政策試圖用房票制度撬動住房需求,穩定地產運行,我們認為政策或在房票制度的三個層面上進行調適,以達期待效果。
其一,關注房票使用范圍是否擴大,譬如城中村改造項目是否能夠通過房票安置。
其二,關注PSL是否能夠重啟,減輕財政負擔,同時也能提升企業對房票接受程度。
其三,關注房票的細節設計,譬如對居民補貼以及兌付時間,這將影響企業與居民使用房票積極性。
本文來源:民生宏觀,作者:周君芝、周愷悅
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