超60億！廣州黃埔又一舊改招標！神秘央企殺入？

廣州舊改步入快車道！

近日，廣州市黃埔區文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村合作改造類項目在廣交易平臺公開招商，項目拆遷安置總投資額約人民幣65億元（不含土地出讓金）。

據了解，這是自5月22日以來，廣州在將近半個月里發布的第3個公開招商合作企業的城市更新項目。在這一波之前，廣州上一次的城市更新項目公開招商合作企業發生在2022年6月。

【資料圖】

如今短時間里頻現城市更新項目公開招商，或意味著，經歷階段性調整，廣州城市更新已經重上車道。

項目舊改實施方案已獲批

有神秘央企殺入？

文沖舊村改造項目地處廣園快速路南側，鄰近黃埔東路，緊鄰文沖、雙崗地鐵站。項目向西可通過石化路接駁廣園快速路，30分鐘內到達珠江新城；項目往北可在1小時內到達白云國際機場等重要區域樞紐。

項目舊改范圍內在冊總人口近6000人，現狀建筑面積約為108.273萬平。改造范圍內的文物、古樹均原址保護，多處祠堂、風水塘原址保留或重建，延續嶺南地方文脈。

日前，該項目獲得正式批復。項目整體規劃定位為“臨港智創活力街·山水宜居文化村”，在產業方面，依托黃埔臨港經濟區的發展機遇進行更新改造，在提升人居環境的同時，構建IAB產業集聚區、中國軟件游戲谷等技術平臺。

同時，建設活力智慧的智創街區，以商務、商業組團為核心，沿城市主干道形成的兩條產業發展帶向東西延伸，打造廣州市人工智能與數字經濟試驗區的重要體驗性軟件聚集高地。

據文件顯示，項目改造范圍總用地面積74.27公頃，規劃計容總建筑面積219.8萬㎡。

其中，居住用地31.14公頃，容積率4.8-4.92，計容建筑面積150.94萬㎡；

商業服務業設施用地10.14公頃，容積率2-7.34，計容建筑面積58.71萬㎡。

融資地塊凈用地面積約16.16萬㎡，建筑面積約為67.5萬㎡，其中住宅60.85萬㎡。

值得注意的是，目前文沖東舊改項目是由科學城投資集團負責，有消息稱，后續央企五礦將會加入，與科學城集團一起完成該舊改項目。

合作企業資格條件

（一）申請合作企業應具備與改造地塊相匹配的建設能力和經驗，應滿足以下要求：

1.從事房地產開發經營3年以上；

2.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上；

3.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于 5人，其中專職會計人員不少于2人；工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；具有完善的質量保證體系。

申請合作企業本身或者其全資子公司的竣工房屋建筑面積、人員可以計入該企業數據范圍。

（二）申請合作企業應具備與改造地塊相匹配的資金實力，且須符合以下條件：

1.實繳注冊資本金不低于人民幣1億元（以驗資報告為準），且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。（競選文件中需提交競選承諾書）；

2.企業總資產不低于200億元且企業凈資產不低于50億元；合作企業本身或者其全資子公司的資產可以計入該企業數據范圍。（提供復印件，加蓋申請合作企業公章，提交全資子公司資料的，需加蓋全資子公司及合作企業公章，以最近一年度的審計報告為準）；

（三）申請合作企業應在報名期限內（以銀行到賬時間為準）繳納人民幣 3 億元的競選保證金；

（四）申請合作企業信譽好，社會責任感強，銀行信用記錄良好（以具有相應資質的機構出具的企業信用報告為準），且最近3年在市場監管等部門沒有重大違法違規記錄，不存在工程“爛尾”等情況（競選文件中需提交競選承諾書）；

（五）申請合作企業應嚴格按《廣州市城中村改造合作企業進入及退出指引的通知》（穂建規字〔2023〕2號）要求導入產業、教育、醫療資源。

（六）其他條件

1、承諾引入產業類型、企業行業地位和數量的申請企業在招商過程中可予以加分（其他條件相同情況下予以優先）。

2、競得合作企業應在收到《合作改造通知書》之日起10個工作日內，與招商主體及前期服務企業就本項目已簽署的業務合同（含前期服務企業相關費用結算）承接事宜達成一致意見形成書面文件并簽訂《合作框架協議》，并在90個自然日內成立項目合資公司，否則視為競得合作企業無正當理由放棄競得。

（七）申請合作企業必須承諾所提交的資格審查材料真實有效，不存在弄虛作假及欺騙性行為，否則，招商主體有權取消其候選合作企業、競得合作企業資格；

（八）本項目接受聯合體投標，聯合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低于30%，由其以牽頭企業身份代表聯合體開展競選報名、繳納競選保證金、簽署相關文件等工作，牽頭企業在競選過程中的行為對聯合體各方均具有約束力；

（九）以上申請合作企業資格條件包含申請企業的全資子公司的資質、資產、業績、條件及標準等符合申請資格的，視同于該申請企業符合申請資格；

（十）申請合作企業的資格條件解釋權歸招商主體。

黃埔68個城中村改造項目

已批復31個

據悉，今年以來，黃埔區積極探索試行城市更新項目審批實施流程再造、信任籌建，推動項目加快開工建設，釋放有效投資。

3月底印發《廣州市黃埔區廣州開發區關于實施城市更新行動推進城市高質量發展的若干措施》，以全周期管理、全流程優化、全方位提升城市更新工作。

比如：將舊改項目涉及的地價評估、房屋和人口數據確認事項歸由屬地街鎮審核；在省既有用地報批手續無法優化精簡的情況下，各項目可提前開展“三舊”用地組卷報批工作；明確復建安置區、公服設施“首開先建”的報批程序；統籌改造利用改造項目富余回遷房和過渡性臨時用房、規劃建設政策性住房、規范回遷房上市流轉等多項舉措。

到5月份，又連發關于《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引》、《黃埔區廣州開發區城市更新基礎數據調查（核查）單位確定和資金使用工作指引》等。

值得關注的是，在5月中旬，黃埔區人大常委會副主任羅志釗等一行就城市更新、存量土地盤活再利用以及改善人居環境等工作到楊浦區進行考察交流。

據廣州開發區城市更新局介紹，截至目前，全區重點推進的68個城中村改造項目總用地面積34.83平方公里，已累計批復31個，開工2094萬平方米，竣工907萬平方米，建成安置房19987套、226萬平方米；完成固定資產投資2188億元，商品房銷售711萬平方米。

黃埔區連續多年城市更新項目固定資產投資總額及商品房銷售位居全市第一。通過城中村改造共釋放產業用地8.3平方公里，以及2.5平方公里的中新國際科技創新合作示范區、小鵬汽車智造產業園等重大項目通過大塱、何棠下、湯村等舊村項目釋放的產業用地上成功落地；已建成教育、醫療、休閑等公共服務設施約50萬平方米，新增學校15間，學位超16000個；規劃新增教育、醫療、休閑等公共服務設施176處，總用地面積2.14平方公里，總建筑面積224萬平方米，約占全區總體設施數量的50%。

廣州城市更新再出發

黃埔區城市更新工作近期頻頻啟動，代表著廣州城市更新已再出發。

早在今年1月3日召開的廣東省委經濟工作會議上，就重提城市更新的撬動作用。1月28日春節復工首日，省、市高質量發展大會上，城市更新、“三舊”改造成為會議焦點，彼時除了黃埔、花都、南沙3個區之外，廣州其余8個區的區委書記都在會上立下城市更新小目標。

3個未在市高質量發展大會上透露城市更新目標的區域，后期快速付諸實際行動。除了眾所周知的黃埔區，南沙區早在3月8日就舉行2023年第一批舊村更新改造項目動工活動，當天共有10個已批舊村莊更新改造項目宣布動工。

今年2月中旬，廣州公布2023年第一批城市更新項目年度計劃，明確計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續建項目、20個新開工項目和58個前期項目，大力推進城市新中軸線（海珠）、環五山創新策源區、羅沖圍、廣州火車站等重點片區改造，第一批集中開工17個項目。

3個月后，5月中旬，坊間流傳出《廣州市2023年城市更新項目年度計劃（第二批）》，顯示第二批共新增37個舊村莊項目。這意味著，加上第一批名單中的127個項目，廣州2023年城市更新項目計劃或已達170個項目。不過，有關部門人士透露稱，該名單不一定是終稿。

而自5月22日以來截至今日，黃埔區開發區永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造項目、花都區花東鎮象山村村級工業園（薪象科創中心）項目、黃埔區文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目先后發出招標公告，尋求開發商參與合作。

值得關注的是，當中黃埔區的兩個項目都明確“接受聯合體投標，聯合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低于30%”，這在以往的舊改招標合作企業中是未曾出現過的。此外，對企業的總資產門檻要求也從前兩年的普遍要求千億，下調到200億起步。

除了城中村改造，廣州市政府也于5月底印發《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法的通知》，進一步完善廣州市老舊小區改造政策體系，有序推進“十四五”時期老舊小區改造工作。

在城市更新準入門檻大大降低，且允許抱團開發之下，更有政府系列政策大力支持推動，廣州城市更新或步入全新的發展階段。

來源：廣州公共交易資源中心、南都·灣財社記者 邱永芬、蘿崗香雪網、拆神等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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