房企償債能力還在惡化，逆向混改增信心 當(dāng)前消息

通過(guò)分析滬深上市房企2023年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房企利潤(rùn)規(guī)模持續(xù)下降，凈利潤(rùn)率創(chuàng)近年新低；負(fù)債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱；結(jié)轉(zhuǎn)加快提升運(yùn)營(yíng)效率。另外，房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善。未來(lái)，房地產(chǎn)公司應(yīng)加大銷售回款力度，保持暢通的融資渠道，調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，保持負(fù)債水平的穩(wěn)定適度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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營(yíng)收利潤(rùn)：營(yíng)收止跌，凈利潤(rùn)率創(chuàng)新低

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，2023年一季度，滬深上市房企營(yíng)業(yè)收入均值為47.6億元，同比微增1.3%。全國(guó)整體預(yù)期仍偏弱，市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)分化，受市場(chǎng)弱復(fù)蘇帶動(dòng)，疊加去年低基數(shù)影響，2023年一季度滬深房企營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)。

圖1:滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度營(yíng)業(yè)收入均值及增長(zhǎng)率

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受到房地產(chǎn)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩、過(guò)去幾年銷售額增長(zhǎng)不利、各類成本居高不下等因素影響，2023年一季度凈利潤(rùn)規(guī)模處于持續(xù)下跌趨勢(shì)。滬深上市房地產(chǎn)公司一季度凈利潤(rùn)均值為1.79億元，較去年同期降低19.0%。

圖2：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤(rùn)均值及增長(zhǎng)率

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2023年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值較2022年明顯下降，連續(xù)四年維持個(gè)位數(shù)。部分房企營(yíng)業(yè)成本增大，凈利潤(rùn)下降明顯，導(dǎo)致凈利潤(rùn)率明顯下降。滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值為2.6%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率創(chuàng)近年新低。

圖3：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤(rùn)率均值

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償債能力：負(fù)債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱

從負(fù)債水平來(lái)看，2023年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為61.1%，較去年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.6%，同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債率水平再出現(xiàn)提升。從短期償債能力來(lái)看，滬深上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35，房企現(xiàn)金及其等價(jià)物同比減少5.6%，剔除存貨后的速動(dòng)比率均值較上年同期下降0.02至0.51，房企短期償債能力繼續(xù)減弱。

圖4：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度負(fù)債率均值

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圖5：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023一季度現(xiàn)金短債比、速動(dòng)比率均值

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運(yùn)營(yíng)效率：結(jié)轉(zhuǎn)加快提升運(yùn)營(yíng)效率

2023年以來(lái)，滬深上市房企拿地力度持續(xù)減弱，沒(méi)有了疫情影響，加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)。一季度滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.07，較去年同期上升0.02；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.04，較去年上升0.01。

圖6：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)均值

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融資狀況：房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善

2023年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長(zhǎng)4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長(zhǎng)2.5%。

圖7：2023年1-4月全國(guó)房企到位資金同比增速及各項(xiàng)資金來(lái)源同比增速對(duì)比

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非銀行類融資方面，截至5月29日，本月房企信用債共發(fā)行22筆，發(fā)行金額207.9億元，發(fā)行金額同比下降53.4%、環(huán)比下降49.1%。2023年1-5月，房企信用債發(fā)行金額1913.7億元，同比下降6.2%；海外債發(fā)行金額110.5億元，同比下降22.7%；ABS發(fā)行金額838.0億元，同比下降21.5%。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，滬深上市公司一季度盈利能力持續(xù)下降，房企負(fù)債水平小幅上升，同時(shí)短期償債能力持續(xù)下降，房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未明顯改善。房企端的支持還要再加力，其一，加大房企融資支持，要加大“三支箭”支持房企融資措施的落實(shí)。其二，建議進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整“三線四檔”參數(shù)設(shè)置和房地產(chǎn)貸款集中度管理。其三，推進(jìn)民營(yíng)房企“逆向混改”，選擇專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、具有系統(tǒng)重要性的典型民企，鼓勵(lì)地方國(guó)企戰(zhàn)略投資入股，增強(qiáng)民企信用及融資能力，化解民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)，提振行業(yè)信心。

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中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2023年4月）

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4.28政治局會(huì)議：樓市定調(diào)不變，寬松政策仍有空間

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北京樓市政策即將放松？“一區(qū)一策”在路上

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稅務(wù)總局釋放積極信號(hào)，稅收形勢(shì)六個(gè)向好，住房消費(fèi)回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報(bào)告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

企業(yè)研究：

2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/55189.html

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54638.html

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

五一假期樓市表現(xiàn)平淡，低基數(shù)下成交面積同比增長(zhǎng)超20%

https://www.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀

https://www.cih-index.com/report/detail/55158.html

2023年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

https://www.cih-index.com/report/detail/53655.html

2022中國(guó)住房租賃市場(chǎng)年報(bào)

https://www.cih-index.com/report/detail/51660.html

指數(shù)研究：

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54577.html

物業(yè)研究：

2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

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●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

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●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

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