樓市，還有救嗎？

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現在全國樓市整體看非常不景氣，那么 “到底要不要救樓市？” ，絕對是我最近被問到的最頻繁的問題，我覺得今天有必要跟大家探討一下這個問題的答案。

對于這個問題，我的回答是分兩個階段， 第一個階段是能救但不想救，第二個階段是想救但救不起來。

我們現在正處于第一個階段“能救但不想救”。就目前的全國樓市而言，如果要救市有效果，必須出臺超乎尋常的強刺激方案，一般性的刺激方案比如降低落戶門檻、解除限購限貸政策已經沒有用了。強刺激方案可以效仿2009年，比如房貸利率在LPR的基礎上打7折，也就是3%的利率水平，而且存量房貸也一律降到3%的水平，不但不限購而且無論買多少套利率都是3%，再就是契稅、增值稅、個稅的優惠甚至直接免除等等。

但這可能么？不可能。因為通過這種超常規刺激起來的樓市，藥效一旦過去，必然是更加猛烈的下跌，對經濟的傷害更大，房住不炒的核心要義就是要杜絕這種事情的再次發生。所以，大家不要指望政府出臺那種不計后果的樓市刺激方案了，能用的招基本都用出來了。

既然政策基本見底，那接下來就是讓樓市自由落體。現在已經出現了全國范圍內的拋售浪潮，庫存一天高過一天，價格一天比一天低。現在的樓市很有意思，一般一個小區會掛出來很多套房子在賣，然后總有搶跑的賣家大幅降價跑路，但越是這樣，買家心里越猶豫，現在買房就跟接飛刀一樣，你也不知道下一套會不會更低。

你們知道什么叫“無量下跌”嗎？現在的樓市就是對這個詞的生動演繹。

這種下跌持續一段時間之后就跌不動了，樓市泡沫就被擠的差不多了，但購買力和對樓市的信心也同步被消耗殆盡，二手、新房以及土拍市場集體全軍覆沒，地方財政陷入更大的危機，然后這時候就會進入到“想救但救不起來”的第二個階段，那時候房價可能確實很便宜了，但更沒人買了。

等第二個階段走完，樓市就算徹底著陸了，這算“硬著陸”還是“軟著陸”，我說不好，大家自己判斷，主要看到時候貨在老百姓手里，還是銀行開發商手里。

我之前說過即便像北京這樣的一線城市，未來也就僅有10%的房子可以長期跑贏5%的房貸利率，其他的房子實際都屬于非優質資產甚至負資產。從這個角度說，全國絕大多數的房子，都是燙手的山芋，最終必將經歷價值回歸，之前怎么漲上去的，未來就會怎么跌下來。

房價下跌的速度會比我們預計的快，我預計5年內，強二線單價1-2w，弱二線省會單價5k-1w，三四線小城市單價3-5k，小縣城20-30w一套房的情況會比比皆是。這或許就是現實版的“房價如蔥”。

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