樂居財經 李禮5月29日,國金證券發布房地產行業周報。
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行業點評
本周 A 股地產、港股地產、物業板塊均有所下跌。本周(5.20-5.26)申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為-3.5%,在各板塊中位列第 26;WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-3%,在各板塊中位列第 9。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-3.9%,恒生中國企業指數漲跌幅為-3.9%,滬深 300 指數漲跌幅為-2.4%;物業指數對恒生中國企業指數和滬深 300的相對收益分別為+0.1%和-1.5%。
本周土地成交規模有所下降,溢價率維持較高水平。本周(5.20-5.26)全國 300 城宅地成交建面 544 萬㎡,單周環比-21%,單周同比-13%,平均溢價率 9%。2023 年初至今,全國 300 城累計宅地成交建面 12997 萬㎡,累計同比-19%;年初至今,華潤置地、建發房產、保利發展、招商蛇口、萬科的權益拿地金額位居行業前五。
本周新房銷售環比略升,同比略降,成都市場延續較高熱度。本周(5.20-5.26)35 個城市商品房成交合計 417萬平米,周環比+2%,周同比-4%。其中:一線城市周環比-14%,周同比+63%;二線城市周環比+8%,周同比-0%;三四線城市周環比-2%,周同比-69%。
本周二手房成交同環比上升,成都、北京市場熱度較高。本周(5.20-5.26)15 個城市二手房成交合計 213 萬平米,周環比+1%,周同比+47%。其中:一線城市周環比+0%,周同比+54%;二線城市周環比+1%,周同比+46%;三四線城市周環比+16%,周同比+34%。
5 月貝殼百城首套房貸利率持續下行,二套房貸利率持平。根據貝殼研究院,5 月百城首套房貸利率平均為 4.0%,環比下降 1bp,絕對水平再創 2019 年以來的新低。二套房貸利率平均為 4.91%,繼續維持 2022 年 9 月以來的水平。
銀行平均放款周期 23 天,較上月延長 2 天,但仍維持高速放款水平。由于多數符合“首套住房貸款利率政策動態調整機制”條件的城市已下調房貸利率水平,5 月百城首套房貸利率降速繼續趨緩。分城市能級看,5 月一二線城市首套及二套房貸利率均維持不變;三四線城市由于清遠、中山下調首套房貸利率,帶動首套房貸利率微降 1bp 至 3.98%,二套房貸利率維持不變。5 月市場有所回落,各地需求端支持政策的出臺頻次降低,當前改善性需求對市場的修復至關重要,二套房貸利率仍有一定的空間。
本周杭州四批次、合肥三批次、無錫二批次土拍收官,杭州、合肥土地市場火熱,無錫表現較為平淡。從成交情況來看,杭州 9 宗地塊中 6 宗進入封頂搖號,僅 1 宗底價成交,民企拿地金額占比 100%,濱江集團獲取 3 宗土地;合肥 4 宗地塊中 3 宗進入觸頂競品質階段,1 宗溢價成交;無錫推出 5 宗地塊,全部底價成交。從溢價率情況來看,杭州、合肥仍維持去年延續下來的高溢價,土地市場保持火熱狀態,而無錫近一年基本為底價成交。從流拍率來看,本周的杭州、合肥、無錫土拍均無土地流拍。目前市場成交依然分化,核心城市核心區域的銷售去化更有保障,有實力在核心城市核心區域拿地的房企將更加受益。
投資建議
需求端寬松政策持續發力,重點城市土拍熱度增加,能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產板塊,推薦有持續拿地能力、布局優質重點城市的頭部央國企和改善型房企,如建發國際集團、中國海外發展等;物業板塊受益于地產銷售復蘇和經濟活動恢復,推薦濱江服務、建發物業等;二手房市場活躍度持續向好,推薦強房產中介平臺貝殼。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現債務違約。
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