地產(chǎn)工程，到了做選擇的時候_全球頭條

年前，明源君和地產(chǎn)工程人交流，大家最大的感觸，就是工程崗越來越難了。覆巢之下無完卵，行業(yè)艱難，地產(chǎn)人也不好過。

好在，明源君在此前文章中說過，房地產(chǎn)最困難的時刻已過去，現(xiàn)在在緩慢修復(fù)。

(相關(guān)資料圖)

與此同時，地產(chǎn)的分化仍在加劇，對工程人而言，越來越多舊經(jīng)驗正在失效，挑戰(zhàn)與日俱增，同時，新的機(jī)遇也正在萌芽。這將是變局也一年，也是重生的一年。

行業(yè)分化加劇，

工程人才分流已成必然

2022年，商品房的成交額13.3萬億元，銷售面積13.5億平方米，規(guī)模回落到2015年水平。而這，并非階段性回落，而是新常態(tài)的開始。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)測，未來10年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約為10.9億平。可以說，商品房大干快上的時代將成過去。

相應(yīng)的，在商品房開發(fā)領(lǐng)域，工程人才溢出的風(fēng)險也不可避免的加劇。

不過，值得一提的是，代建、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、保障房、城市更新等的崛起，正與傳統(tǒng)商品房開發(fā)形成此消彼長的局面。

地產(chǎn)代建

在2022年，代建是地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的業(yè)務(wù)。綠城管理、金地管理等老牌代建企業(yè)業(yè)績逆勢增長，旭輝控股、中糧控股等房企也爭相涌入。

這是因為，房企一致看好代建市場的潛力?？梢灶A(yù)見的是，新的一年，代建業(yè)務(wù)還有望進(jìn)一步爆發(fā)。

一方面，2022年城投是土拍市場的主力，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年城投拿地總建面達(dá)到58%。各地城投多數(shù)缺乏相應(yīng)的項目開發(fā)能力，所拿的地未來大部分需要引入代建方或合作方共同完成開發(fā)。

另一方面，市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，那些開發(fā)成本高、產(chǎn)品力弱、知名度低的房企，生存環(huán)境愈加艱難。這些房企需要借助實力房企的品牌提升競爭力，進(jìn)而實現(xiàn)項目銷售回款，這也助推了商業(yè)代建的崛起。

接下來，傳統(tǒng)“大包大攬”的地產(chǎn)商將分化成委托方、投資方和代建方三個角色，“有地沒錢”的找“有錢但不懂行”的來投資，而“懂行但沒錢沒地”的通過輸開發(fā)能力來賺錢。

各方揚(yáng)長避短，各自賺優(yōu)勢領(lǐng)域的錢。與此同時，地產(chǎn)工程人也會隨著分流，越來越多的工程人將流入代建項目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在2022年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度就已經(jīng)引人關(guān)注。尤其是兩宗工業(yè)廠房公募REITs爆火，更是讓產(chǎn)業(yè)園Reits的投資價值展現(xiàn)無遺。

值得一提的是，去年以來越來越多的城市把發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)放在首要位置。而隨著新型產(chǎn)業(yè)（如新能源）的發(fā)展，廠房尤其是一二線城市的廠房缺口也在擴(kuò)大。

以深圳為例，去年底深圳就提出，將每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)5年向企業(yè)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)、低成本、定制化產(chǎn)業(yè)空間。

廠房建設(shè)火熱，對工程人來說，無疑打開了又一扇窗。據(jù)明源君了解，去年就已有不少地產(chǎn)工程人轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)團(tuán)隊的一份子。

保障房和城市更新

“租售并舉”的政策下，保障性租賃住房籌集規(guī)模大，圍繞保租房籌集、運營的相關(guān)政策也在持續(xù)出臺，政策的紅利仍將繼續(xù)釋放。

上個月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2023年要以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。

這一規(guī)模，與2022年相比仍有所有提升。

除了保障性住房外，城市更新也是近年來政策大力支持的方向。按照中央的規(guī)劃，“十四五”期末，除了完成40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650 萬套（間）外，還將完成 2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

無論是保障房拓展，還是存量物業(yè)改造，都為地產(chǎn)市場帶來新的增量，房企，尤其是國央企，更有機(jī)會從中受益。

以華潤置地為例，其管理層就強(qiáng)調(diào)，將全面發(fā)展政府代建、大場館代建、綜合體代建和代運營業(yè)務(wù)?？梢?，華潤置地已經(jīng)看到其中機(jī)遇，有意將公共代建進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

工程管理難度再提升，

傳統(tǒng)的經(jīng)驗不夠用了

2020年全國商品房的銷售面積17.36萬平，創(chuàng)下了歷史新高。而到了2022年這個數(shù)據(jù)下滑了22%，按照業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測，接下來十年將在更低的水平徘徊。

開發(fā)規(guī)模下滑，再加之技術(shù)應(yīng)用，商品房建設(shè)對工程類人才的需求必然也隨著縮水，許多工程人也不可避免的走到了職業(yè)分岔路口。無論是留在房企，還是轉(zhuǎn)型進(jìn)入地產(chǎn)其他細(xì)分領(lǐng)域，工程人都面臨著自我革新的壓力。

1、降本提質(zhì)，工程管理向“大生產(chǎn)"模式進(jìn)化

地產(chǎn)項目的利潤不斷削薄，房企不得不向管理要效益。在項目管理上，體現(xiàn)為人員精簡，一個員工要承擔(dān)更多任務(wù)；成本卡得更嚴(yán)，每分錢都要用在刀刃上；品質(zhì)要求提升，產(chǎn)品從設(shè)計到施工都要把好質(zhì)量關(guān)。

近年來，“大工程”、“大生產(chǎn)”的概念越來越普遍，雖然提法不盡相同，核心要求卻基本一致。就是希望拆掉部門墻，讓各職能協(xié)同拉通，力往一處使。比如成立產(chǎn)品管理中心，統(tǒng)一執(zhí)行設(shè)計管理、工程管理、成本管理、采招管理四大職能，打通整條生產(chǎn)鏈條。

生產(chǎn)鏈條拉通，可以減少現(xiàn)場的錯漏碰缺，有利于項目的進(jìn)度成本質(zhì)量等各項目標(biāo)的達(dá)成。當(dāng)然，這對地產(chǎn)工程崗的溝通能力及專業(yè)能力都提出更高的要求。

首先，要求一專多能，不僅懂工程，也懂設(shè)計、成本、招采等，形成全開發(fā)周期的知識儲備，跨部門溝通才時有“共同語言”。

其次，地產(chǎn)工程崗需拔高站位，具有全盤思考和全局統(tǒng)籌的能力。跳出工程“兜底”的慣性思維，學(xué)會前置解決現(xiàn)場問題。

再者，提升溝通能力。做好多職能的協(xié)同交圈，理順各種利害關(guān)系，爭取得到更多的資源傾斜去實現(xiàn)工程管理的目標(biāo)。

2、過去的經(jīng)驗正在失效，工程人需重新武裝自己

一位在地產(chǎn)就職多年的工程人曾對明源君表示，看似都是管工程，在代建方和在甲方的區(qū)別還是挺大的。有些人管自家項目得心應(yīng)手，做帶起代建項目來還是手足無措。

代建方手里權(quán)力比較小，在現(xiàn)場管理上更為被動；想要獲得更多的管理抓手，關(guān)鍵得“搞定”委托方——獲得對方的信任，讓其愿意支持你的提議和工作；同時，要善于察言觀色，摸準(zhǔn)委托方的意圖和目的，在委托方、自家公司以及施工單位之間找到利益平衡點。

而工程人普遍耿直，甚至不善言辭，以往在項目上可能只專注于自己手頭的一畝三分地，這種工作習(xí)慣在代建項目中可能會“水土不服”。

轉(zhuǎn)型其他業(yè)態(tài)的地產(chǎn)工程人，同樣面臨著類似的風(fēng)險。比如一些工程人轉(zhuǎn)型去做廠房建設(shè)，發(fā)現(xiàn)廠房大多是專項債項目，采用的是大總包模式，一般由中字頭施工單位總承包。

總包的話語權(quán)大，現(xiàn)場管理起來也非常吃力；又如城投的項目，進(jìn)度壓力不如房建，但安全生產(chǎn)抓得緊，須嚴(yán)格杜絕安全事故，而習(xí)慣做房建的工程人，在安全管理方面的意識可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

可見，無論是繼續(xù)留在房企，還是轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域，工程人都面臨著傳統(tǒng)經(jīng)驗失效的壓力。地產(chǎn)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，工程人也需順應(yīng)時勢變化，重新武裝自己，才能應(yīng)對新挑戰(zhàn)、抓住新機(jī)遇。

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