前日,蘇州自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了今年蘇州第三批集中出讓用地公告,其中包括姑蘇區(qū)2宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地。
【資料圖】
加上二批次即將參與競拍的3宗地塊,2023年不到半年,姑蘇區(qū)就掛出了5宗涉宅用地,達(dá)到了近年來掛牌數(shù)量之最。
同時,今年掛牌的宅地不乏已經(jīng)斷供許久的板塊,如本次掛牌的南門15號地塊,追溯南門上一個新房項目還是3年前的東原印長江了,當(dāng)時項目樓面價25868元/㎡,備案均價3.62萬/㎡,如今早已清盤。
目前南門板塊樓市主要以二手房市場為主,板塊內(nèi)部分二手房在蘇州市實小學(xué)區(qū)光環(huán)之下,一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡,次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達(dá)到了6.1萬元/㎡。
目前隨著蘇州限價放開,未來這宗涉宅地塊入市后也或?qū)?strong>重新定義板塊價格體系。
那么接下來,就跟隨分析師的視角看看這宗涉宅用地的具體情況吧。
今年4月,《蘇州市南門單元控制性詳細(xì)規(guī)劃01基本控制單元調(diào)整》中提出對該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整,由原來的原規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)調(diào)整為了居住、科研、城市軌道交通混合用地。
地塊體量較大,占地約3.42萬㎡,根據(jù)規(guī)劃地塊共包含A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū),A 區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地,區(qū)域內(nèi)居住建筑最小戶型不小于160㎡,B區(qū)為城鎮(zhèn)住宅、科研混合用地,區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于140㎡ ,C區(qū)為地下空間。
根據(jù)分析師實探,目前,地塊處于凈地狀態(tài),都有柵欄圍起。
地鐵5號出口旁的出入口也已經(jīng)圍起了大門。
地塊周邊配套也十分完善。
地塊毗鄰4號線人民橋南站,是妥妥的地鐵盤。
最重磅的就是其教育資源,地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學(xué)、蘇州市實驗小學(xué)附屬幼兒園。
蘇州市實小一直是蘇州家長心中的“白月光”,周邊二手房房價也一度沖上6-8萬元/㎡。
商業(yè)配套,匯鄰廣場、環(huán)宇薈等商業(yè)綜合體都在附近不遠(yuǎn)處,蘇綸場就位于項目北側(cè),內(nèi)部的嘉業(yè)百貨也足夠滿足生活日常采購。
并且今年泰華商城、金地廣場等商業(yè)都即將登場,南門商圈即將重回大眾視野。
在2021年發(fā)布的《蘇州市姑蘇區(qū)國土空間規(guī)劃近期實施方案》,南門被定位為文創(chuàng)服務(wù)片區(qū)。
南門具有眾多天然和歷史人文景觀,運河、盤門景區(qū)等景點都在南門板塊內(nèi)。
有著優(yōu)秀的文旅資源,南門商圈主導(dǎo)的即為商貿(mào)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè),雖然相比觀前和石路起步較晚,但也是見證蘇州商業(yè)變遷的地方。
新中國成立后南門外日益繁榮,貨車、輪船川流不息,蘇綸紡織廠、第一絲廠等新興工廠也接連拔地而起,人流的聚集,南門商圈的基礎(chǔ)便逐步形成。
工人文化宮、泰華商場 、南門小商品批發(fā)市場不斷涌現(xiàn),南門一帶也成了蘇州城里與觀前、石路齊名的商圈。
相信和分析師一樣,工人文化宮的電影院、圖書館、溜冰場......都是很多蘇州小伙伴的珍貴回憶。
如今的工人文化宮
蘇州泰華商場的開業(yè),則標(biāo)志著南門商圈氛圍的全面成熟,伴隨LV等重奢品牌的進(jìn)駐,南門商圈一舉成為蘇州高端商業(yè)聚集地。
泰華商城改造前 圖源網(wǎng)絡(luò)
然而伴隨著蘇州一核四城規(guī)劃下,多個新的城市商圈出現(xiàn),加之曾經(jīng)見證南門繁華一時的小商品市場等逐步搬遷,泰華之后也南門也未有其他高端商業(yè)出現(xiàn)。
而2009年以來,蘇州久光開業(yè)后一度成為蘇州奢侈百貨的代名詞,之后,新光天地、誠品、蘇州中心等園區(qū)金雞湖商圈的高端商業(yè)均在蘇州掀起熱潮。
蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)三大商圈觀前、石路和南門就在那時候逐漸式微。
南門也曾做過相應(yīng)努力,2012年起,蘇綸廠在原廠址上擴(kuò)建“民國風(fēng)情街”,只可惜,好景不長,因為地鐵施工加上商業(yè)定位不明確等原因,蘇綸場人氣日漸慘淡,其他商業(yè)也沒有起色,南門商圈也漸漸淡出蘇州人的視線。
交通不暢以及沒有新興商業(yè)是幾年前南門商圈衰弱主要的兩大原因。
而隨著軌交4號線、5號線的通車,兩條地鐵線路互相交匯,形成一個大十字,覆蓋了蘇州大市,交通壁壘的消失也意味著蘇州的南門商圈也迎來復(fù)興的機會。
并且南門板塊本身就有多個高端住宅項目,聚集著大量優(yōu)質(zhì)客流,也為南門商圈提供了客群基礎(chǔ)。
近年來,南門商圈購物模式逐漸向潮奢方向轉(zhuǎn)變,受眾也逐步擴(kuò)大。
以蘇綸場為例,項目于2021年起也開始轉(zhuǎn)型,21年9月開始“不夜蘇綸場”,并持續(xù)運營,帶動了南門商圈夜經(jīng)濟(jì),商圈整體商業(yè)氛圍更為時尚、有活力,年輕客戶也開始回流。
圖源蘇州姑蘇發(fā)布
今年,南門還有多個高端商業(yè)即將入市,為古城傳統(tǒng)商圈打開新的局面。
泰華商城
南門的泰華商城目前仍在如火如荼地改造中,今年就將與我們見面。
新的泰華廣場將推翻原有的重奢定位,定位為更年輕、更注重年輕人生活方式的商業(yè)綜合體。
金地廣場
金地廣場目前已經(jīng)進(jìn)入施工收尾階段,戶外大屏也已經(jīng)點亮,相信馬上就能夠與我們見面了。
金地廣場為雙地鐵上蓋項目,與泰華商城互為補充,計劃引入高端生活主義品牌,形成精致時尚生活方式,引領(lǐng)和轉(zhuǎn)變古城消費習(xí)慣。
竹輝路—新市路片區(qū)更新改造工程也正在進(jìn)行,未來這些項目將為南門板塊注入更多商業(yè)活力,也為消費者帶來更多選擇。
同時,“姑蘇文脈沉淀”也是南門包括姑蘇區(qū)商業(yè)的獨有優(yōu)勢,南門商業(yè)也借此明確自己的商業(yè)定位。
以竹輝環(huán)宇薈為例,其所在地正是蘇州首家中港合資飯店——竹輝飯店的誕生地,在蘇州人心中,竹輝飯店就是蘇州的一張文化名片,承載了數(shù)代蘇州人的回憶。
竹輝環(huán)宇薈也憑借自帶的光環(huán),結(jié)合“首店經(jīng)濟(jì)”,展現(xiàn)出了其不可替代的“文化唯一性”,受到了不同年齡段客群的青睞。
首店、潮店、旗艦店集聚,街巷、園林、昆曲、美食交錯,首店經(jīng)濟(jì)為首的商業(yè)形態(tài)與古城文脈相融合,這就是姑蘇區(qū)商業(yè)獨特性的標(biāo)志。
泰華廣場、金地廣場等商業(yè)陸續(xù)回歸與登場后,未來的南門商圈也將會以姑蘇雅致與現(xiàn)代摩登并存的形式呈現(xiàn)蘇式生活,同時南門板塊生活便利度與居住幸福感也將更上一個臺階,這也將對板塊樓市提供一定的加成作用。
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