市實小北地塊實探，蘇州南門商業(yè)起底，未來......_熱聞

前日，蘇州自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了今年蘇州第三批集中出讓用地公告，其中包括姑蘇區(qū)2宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地。

【資料圖】

加上二批次即將參與競拍的3宗地塊，2023年不到半年，姑蘇區(qū)就掛出了5宗涉宅用地，達(dá)到了近年來掛牌數(shù)量之最。

同時，今年掛牌的宅地不乏已經(jīng)斷供許久的板塊，如本次掛牌的南門15號地塊，追溯南門上一個新房項目還是3年前的東原印長江了，當(dāng)時項目樓面價25868元/㎡，備案均價3.62萬/㎡，如今早已清盤。

目前南門板塊樓市主要以二手房市場為主，板塊內(nèi)部分二手房在蘇州市實小學(xué)區(qū)光環(huán)之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達(dá)到了6.1萬元/㎡。

目前隨著蘇州限價放開，未來這宗涉宅地塊入市后也或?qū)?strong>重新定義板塊價格體系。

那么接下來，就跟隨分析師的視角看看這宗涉宅用地的具體情況吧。

今年4月，《蘇州市南門單元控制性詳細(xì)規(guī)劃01基本控制單元調(diào)整》中提出對該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，由原來的原規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)調(diào)整為了居住、科研、城市軌道交通混合用地。

地塊體量較大，占地約3.42萬㎡，根據(jù)規(guī)劃地塊共包含A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū)，A 區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，區(qū)域內(nèi)居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區(qū)為城鎮(zhèn)住宅、科研混合用地，區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于140㎡ ，C區(qū)為地下空間。

根據(jù)分析師實探，目前，地塊處于凈地狀態(tài)，都有柵欄圍起。

地鐵5號出口旁的出入口也已經(jīng)圍起了大門。

地塊周邊配套也十分完善。

地塊毗鄰4號線人民橋南站，是妥妥的地鐵盤。

最重磅的就是其教育資源，地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學(xué)、蘇州市實驗小學(xué)附屬幼兒園。

蘇州市實小一直是蘇州家長心中的“白月光”，周邊二手房房價也一度沖上6-8萬元/㎡。

商業(yè)配套，匯鄰廣場、環(huán)宇薈等商業(yè)綜合體都在附近不遠(yuǎn)處，蘇綸場就位于項目北側(cè)，內(nèi)部的嘉業(yè)百貨也足夠滿足生活日常采購。

并且今年泰華商城、金地廣場等商業(yè)都即將登場，南門商圈即將重回大眾視野。

在2021年發(fā)布的《蘇州市姑蘇區(qū)國土空間規(guī)劃近期實施方案》，南門被定位為文創(chuàng)服務(wù)片區(qū)。

南門具有眾多天然和歷史人文景觀，運河、盤門景區(qū)等景點都在南門板塊內(nèi)。

有著優(yōu)秀的文旅資源，南門商圈主導(dǎo)的即為商貿(mào)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)，雖然相比觀前和石路起步較晚，但也是見證蘇州商業(yè)變遷的地方。

新中國成立后南門外日益繁榮，貨車、輪船川流不息，蘇綸紡織廠、第一絲廠等新興工廠也接連拔地而起，人流的聚集，南門商圈的基礎(chǔ)便逐步形成。

工人文化宮、泰華商場 、南門小商品批發(fā)市場不斷涌現(xiàn)，南門一帶也成了蘇州城里與觀前、石路齊名的商圈。

相信和分析師一樣，工人文化宮的電影院、圖書館、溜冰場......都是很多蘇州小伙伴的珍貴回憶。

如今的工人文化宮

蘇州泰華商場的開業(yè)，則標(biāo)志著南門商圈氛圍的全面成熟，伴隨LV等重奢品牌的進(jìn)駐，南門商圈一舉成為蘇州高端商業(yè)聚集地。

泰華商城改造前 圖源網(wǎng)絡(luò)

然而伴隨著蘇州一核四城規(guī)劃下，多個新的城市商圈出現(xiàn)，加之曾經(jīng)見證南門繁華一時的小商品市場等逐步搬遷，泰華之后也南門也未有其他高端商業(yè)出現(xiàn)。

而2009年以來，蘇州久光開業(yè)后一度成為蘇州奢侈百貨的代名詞，之后，新光天地、誠品、蘇州中心等園區(qū)金雞湖商圈的高端商業(yè)均在蘇州掀起熱潮。

蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)三大商圈觀前、石路和南門就在那時候逐漸式微。

南門也曾做過相應(yīng)努力，2012年起，蘇綸廠在原廠址上擴(kuò)建“民國風(fēng)情街”，只可惜，好景不長，因為地鐵施工加上商業(yè)定位不明確等原因，蘇綸場人氣日漸慘淡，其他商業(yè)也沒有起色，南門商圈也漸漸淡出蘇州人的視線。

交通不暢以及沒有新興商業(yè)是幾年前南門商圈衰弱主要的兩大原因。

而隨著軌交4號線、5號線的通車，兩條地鐵線路互相交匯，形成一個大十字，覆蓋了蘇州大市，交通壁壘的消失也意味著蘇州的南門商圈也迎來復(fù)興的機會。

并且南門板塊本身就有多個高端住宅項目，聚集著大量優(yōu)質(zhì)客流，也為南門商圈提供了客群基礎(chǔ)。

近年來，南門商圈購物模式逐漸向潮奢方向轉(zhuǎn)變，受眾也逐步擴(kuò)大。

以蘇綸場為例，項目于2021年起也開始轉(zhuǎn)型，21年9月開始“不夜蘇綸場”，并持續(xù)運營，帶動了南門商圈夜經(jīng)濟(jì)，商圈整體商業(yè)氛圍更為時尚、有活力，年輕客戶也開始回流。

圖源蘇州姑蘇發(fā)布

今年，南門還有多個高端商業(yè)即將入市，為古城傳統(tǒng)商圈打開新的局面。

泰華商城

南門的泰華商城目前仍在如火如荼地改造中，今年就將與我們見面。

新的泰華廣場將推翻原有的重奢定位，定位為更年輕、更注重年輕人生活方式的商業(yè)綜合體。

金地廣場

金地廣場目前已經(jīng)進(jìn)入施工收尾階段，戶外大屏也已經(jīng)點亮，相信馬上就能夠與我們見面了。

金地廣場為雙地鐵上蓋項目，與泰華商城互為補充，計劃引入高端生活主義品牌，形成精致時尚生活方式，引領(lǐng)和轉(zhuǎn)變古城消費習(xí)慣。

竹輝路—新市路片區(qū)更新改造工程也正在進(jìn)行，未來這些項目將為南門板塊注入更多商業(yè)活力，也為消費者帶來更多選擇。

同時，“姑蘇文脈沉淀”也是南門包括姑蘇區(qū)商業(yè)的獨有優(yōu)勢，南門商業(yè)也借此明確自己的商業(yè)定位。

以竹輝環(huán)宇薈為例，其所在地正是蘇州首家中港合資飯店——竹輝飯店的誕生地，在蘇州人心中，竹輝飯店就是蘇州的一張文化名片，承載了數(shù)代蘇州人的回憶。

竹輝環(huán)宇薈也憑借自帶的光環(huán)，結(jié)合“首店經(jīng)濟(jì)”，展現(xiàn)出了其不可替代的“文化唯一性”，受到了不同年齡段客群的青睞。

首店、潮店、旗艦店集聚，街巷、園林、昆曲、美食交錯，首店經(jīng)濟(jì)為首的商業(yè)形態(tài)與古城文脈相融合，這就是姑蘇區(qū)商業(yè)獨特性的標(biāo)志。

泰華廣場、金地廣場等商業(yè)陸續(xù)回歸與登場后，未來的南門商圈也將會以姑蘇雅致與現(xiàn)代摩登并存的形式呈現(xiàn)蘇式生活，同時南門板塊生活便利度與居住幸福感也將更上一個臺階，這也將對板塊樓市提供一定的加成作用。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

僅代表克而瑞蘇州機構(gòu)觀點，供參考

引用數(shù)據(jù)和觀點必須經(jīng)克而瑞蘇州工作人員同意轉(zhuǎn)載務(wù)必按照以下格式：轉(zhuǎn)自：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

讀完文章后

感謝“分享、點贊、在看”三連支持哦

關(guān)鍵詞：