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時隔兩年！金沙洲再出宅地！
回顧一下歷史，上一次，也就是2021年4月末，當時金沙洲皇冠地塊拍出了4.2萬/㎡的價格，直接沖進了廣州土拍TOP10的榜單。
(資料圖)
有人說，一夜之間金沙洲從房價4萬+直接干到地價4萬+/㎡，簡直不要太魔幻。
而當年的風云地塊，變成了現在的華潤置地金沙瑞府項目。
今年，金沙洲終于又來了一塊地，從地圖來看，各方面條件絲毫不遜于上一宗“地王”地塊，甚至更勝一籌！
如此靚地，能不能沖破4萬+，再創輝煌，真是值得期待！
絕對的優質地塊
會拿來做什么？
出讓公告上說，金沙洲地塊總占地8.18萬㎡，總建筑面積20.24萬㎡，體量可是不小。
地塊的容積率約為2.5，雖然不及華潤置地金沙瑞府的1.8，但周圍整體的改善氛圍很濃。
因此，這個地塊一出，很多人都會關注金沙洲史上成交最高的4.2萬/㎡地價，是否會被打破。
先看位置，這次出讓的地塊在 彩濱北路以西、環城高速以北，距離珠江西航道距離不足100米，江景資源十分豐富。
江景也是這個地塊的優勢之一，東側完全無遮擋，低層單位也有機會望江，視野景觀都不錯。
具體的視角可以參照下方視頻，飛行器的高度是90米，大約相當是25-30層高的視角。
一路之隔就是 濱江公園，目前在施工建設金沙洲濱江公園景觀臺，建成后整個沿江帶景觀將連成一體，更加完善。
地塊除了東側單位能夠望江，西側高層也有機會看到潯峰山生態公園，可以說東西兩側都有景色觀賞。
疊加了這么多景觀BUFF，依我之見，這塊地大概率會拿來做純改善項目。
配套很耐打
生活氛圍醇熟
除了純粹的景觀優勢外，地塊的其他配套也很完善。
交通方面，地塊距離地鐵6號線潯峰崗站直線距離約1.3公里，距離在建的地鐵12號線里橫路站約900米。
通勤出行，地鐵還是首選。 潯峰崗站 是6號線的首發站， 首發站的優勢就是“有座”，從這里 出發避免了中途站點上車的擁擠。
6號線通勤到市內也很方便，從潯峰崗站開始到香雪站，這條線路貫穿了白云、荔灣、越秀、天河、黃埔5個主要城區，還有多個換乘站可選。
未來12號線建成后，也可以選擇從潯峰崗站，或者更近的里橫路站出行，終點直達大學城南。
地塊周圍生活配套也很完善，商場、醫院、學校、公園都有，居住的體驗感很好。
想要吃飯購物，附近有廣百廣場、金悅廣場、金沙匯等商場，都在兩公里范圍內，街邊的底商業態也很完善，基本生活所需就近就能解決。
廣州中醫藥大學金沙洲醫院距離地塊1公里左右，雖然不是三甲醫院，但好在距離夠近，基本醫療也有保障。
學校資源相當耐打，地塊北側是白云區金沙第二小學，周邊還有三所實力較為強勁的中學，分別是廣附實驗學校金沙洲校區，廣東華僑中學高中校區，廣大附中實驗中學白云廣附，這些學校的 含金量都不低。
說了地塊這么多的優點，也得客觀地說說它存在的瑕疵。
一個是金沙洲大橋的擁堵情況，這些年始終沒有解決，是壓在所有業主心中的一塊石頭；另一個是彩濱北路和廣州環城高速的車流噪音，對部分單位會造成一定程度的影響。
不過“瑕不掩瑜”，這點小缺點，在絕對優勢面前，就是無關緊要的。
綜上，這樣高質量的地塊，確實是金沙洲近年來少有，相信也會是本次土拍中的一個焦點地塊。
片區價格
能否被拔高！
接下來就要說一下大家最關心的價格。
不可否認，金沙洲這兩年的樓市行情，比較內卷。
目前片區內在售的新房項目有兩個：華潤置地金沙瑞府、越秀·天悅金沙。
這兩個項目都做了別墅、疊墅的產品，可見對片區的改善能力，十分看重。
華潤置地金沙瑞府就是之前金沙洲地王項目，產品純改善，目前有建面約143㎡的戶型在售，根據中指院的數據顯示，今年1-5月份成交均價為48085元/㎡。
越秀·天悅金沙項目，在售建面約95-160㎡的3/4房產品，產品偏剛改，中指院數據顯示，今年1-5月份成交均價為37556元/㎡。
二手房附近集合了保利西海岸·匯海花園、保利西海岸·瀚海花園、保利江岸花園、深業江悅灣、御金沙瀾山等項目。
這些項目的樓齡較新，最早一批房源建成時間約為2010年，所以片區的整體城市面貌比較優質。
另外，片區內的二手房掛牌量也不少，我整理成表格放在下方。
從二手房的成交數據看，保利這幾個組團產品面積段偏剛需，掛牌房源較多，不可避免的會有些內卷， 成交價 有一定程度的下降。
比如，保利西海岸匯海花園2021年7月成交最高單價43877元/㎡，是一個建面約80㎡的2房戶型；而上個月成交一套建面約95㎡的3房產品，單價為32187元/㎡，如此可見，剛需房源降幅較大。
再說一下御金沙瀾山項目，它屬于剛改結合，主力是建面約120-150㎡之間的改善產品，在小區中的占比約43.8%。
如上圖所示，這個小區建面在120㎡以上的產品，在二手房市場中相對穩定。
御金沙瀾山上個月成交的138㎡單價38098元/㎡的房源有其特殊性，這套房源是頂樓，而且業主急需空出名額，所以超低價出手，正常的同戶型中樓層價格約700萬/套，還是比較堅挺。
而像這樣的成交價，相當于是回到了2018年的市場，幾年也難遇到一套。
通過上述市場情況分析，金沙洲地塊周圍的房價走出了兩個行情，小面積剛需產品內卷嚴重，降幅明顯；而改善產品的價格還能堅挺，購房者應該著重關注改善產品。
其實這種分化表現不僅是在這里，主城區中同樣存在，只是幅度沒有這么夸張而已。
那么金沙洲地塊入市后會有什么影響呢？
我認為它會利好改善客群，片區除了華潤置地金沙瑞府項目，已經很久沒有純改善的項目入市，市場期待已久，而這個地塊的“質量更高”。
這個地塊的各方面屬性都非常適合做純改善項目，片區內壓制的需求也需要釋放。
對金沙洲的購房者來說，多了一個高舒適度、環境優質的改善房源選擇，真的挺好。
但是不管怎么說，這塊地打造產品的價格，鐵定不會低了！
如此優質的景觀，估計愿意為此買單的改善客群，應該不少吧！
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