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(相關資料圖)
國家戰略和購房“優待”政策下汾湖樓市走出獨立行情
就在上周，蘇州吳中、相城、吳江和新區多個區域出臺契稅補貼新政，其中以吳江區的力度最大——2023年5月20日至8月20日內，吳江首套、二套都享受50%的契稅補貼，以在吳江大區產權登記套數核定首套或者二套，同時對銷售人員以及銷售團隊也出臺相應激勵政策。
該政策對于置業吳江的購房者來說是重大利好，能夠刺激購房者入市，提升市場活躍度。
疊加“商轉公”、公積金貸款額度提升等政策，大為減少了購房成本，進而進一步減輕購房者的置業壓力。
總的來說，契稅補貼能夠促進區域內購房需求的釋放，是一項惠民政策。
如今，政策落地已經有一周時間了，效果如何呢？
分析師在吳江的營銷朋友告訴我，近期售樓處的來訪認購量相較五一黃金周來說大為減少，政策反應需要時間，目前市場冷得“可怕”。
但近期吳江有一個板塊的新房成交量卻可圈可點，來訪認購量大為增加，這個板塊就是汾湖。
汾湖在吳江樓市是什么樣的存在？
在政策方面，我們知道，吳江是蘇州最早解除外地人限購的區域，汾湖由于其得天獨厚的地理位置——與上海青浦區、浙江嘉善接壤，對這兩個板塊在購房政策方面也有“優待”：
上海和嘉善戶口：可以在汾湖最多購買3套房，新房二手房都可以，且無需社保。
針對外地戶口：大專及以上在上海工作繳納一個月社保就可在吳江汾湖買1套房。
早在去年5月20日起，上海就發布政策：長三角一體化發展示范區試點提取住房公積金償還異地購房貸款。也就是說，在上海無房，但在吳江、嘉善買房可以用上海公積金。
該政策在一定程度上刺激吳江的購買力，尤其是汾湖板塊。
同時，對在上海工作的吳江汾湖本地人也是重大利好，這部分人群可以提取在上海單位繳納的公積金來攤還房貸。
再來看近幾年吳江汾湖的樓市，2019年吳江汾湖的商品住宅的供求量都達到近五年來的高峰。
我們回望2019年，發生了什么大事？
2019年，長三角一體化上升到國家戰略，同年，長三角生態綠色一體化發展示范區方案出爐，要在江蘇吳江和上海青浦、浙江嘉善三地的交界地帶建設先行啟動區。
東靠上海青浦，南接浙江嘉善的汾湖，以其黃金三角腹地的地理優勢，成為接軌上海的“橋頭堡”，成為長三角經濟圈的中心區域。
02
華為研發中心落戶上海青浦地理位置和產業帶動樓市火熱
作為吳江唯一納入先行啟動區的板塊，汾湖在長三角示范區建設中具有舉足輕重的地位。
可以說，借長三角一體化東風，汾湖在2019年區域價值提升到新高度，聚焦了更多的市場目光。
這一年，吳江汾湖的新房供應面積同比增加了100%，成交面積同比增加了155%。除了地緣性客戶外，這里也吸引了不少來自上海的首套置業者和投資客。
在2019年蘇州7.24最嚴調控政策落地后，汾湖新房市場在2020-2021年幾乎沉寂了兩年。
2022年，隨著政策的松綁，汾湖的樓市迎來新生。
5.9新政落地后，之前受制于兩年不間斷社保或個稅的購房門檻被降低至六個月，促進了汾湖部分樓盤的集中網簽，比如保利湖畔云上和國風云樾花園。
汾湖在2022年的成交量達到了近三年以來的新高，成交面積為25.65萬㎡，供求比為0.65。
截止5月20日，2023年1-5月，吳江汾湖商品住宅的供應面積僅有3.14萬㎡，成交面積達到了10.67萬㎡，供求比降至0.29。
據案場置業顧問反映，目前汾湖的幾個在售項目近期去化表現都很不錯，客群多來自于華為的員工。
分析師認為，近期汾湖樓市火熱的原因，主要是產業的推動。
產業是一個區域發展的引擎和內生動力。
產業集聚帶來了大量的高精尖人才，人才帶來豐富的購買力，也將反哺城市建設。
華為研發中心落戶上海青浦金澤鎮，項目在2021年11月已全面開工，預計將于今年初步建成。
華為青浦研發中心未來主要用作華為終端芯片和物聯網芯片的研發基地，預計將導入3-4萬名科技研發人才，這部分產業人才帶來大量的購房需求。
上海青浦的金澤鎮和吳江汾湖接壤，也就是青浦和汾湖的交界處，開車通勤也十分方便。
在上海青浦的新房均價已經達到5萬元/㎡+的今天，吳江汾湖1.9萬元/㎡左右的均價呈現非常可觀的性價比！
所以吳江汾湖走出獨立行情的原因，就是大量產業人才的涌入，短時間內支撐了樓市購買力！
03
水鄉客廳，國家級重磅規劃出爐高起點之下，板塊配套逐漸兌現
就在5月24日，在長三角一體化示范區的新聞發布會上，深度解讀了《長三角生態綠色一體化發展示范區水鄉客廳國土空間詳細規劃（2021-2035年）》，也讓眾人關注的“水鄉客廳”有了清晰的模樣。
汾湖和華為研發中心所在上海市青浦區金澤鎮皆在水鄉客廳范圍內，此外還包括浙江省嘉興市嘉善縣西塘鎮和姚莊鎮四個鎮各一部分。
按照該規劃，到2025年，要實現三地互聯互通、一體化建設全面開展。汾湖在規劃起點上再次被拔高。
在規劃和兌現方面，汾湖表現得也可圈可點。近兩年，板塊的交通、醫療、教育配套設施不斷完善。
三橫一縱的立體交通網絡
在交通方面，通蘇嘉甬鐵路、滬蘇湖鐵路兩條鐵路交匯于汾湖站（蘇州南站），形成環滬一小時經濟圈。
從汾湖出發，1.5小時之內可以通達長三角核心城市，非常便利。
除了高鐵，軌交上也加強了與環滬城市的聯系，上海地鐵17號線、蘇州地鐵10號線、嘉興3號線都將在汾湖交匯，城市之間的聯動也由此加強。其中上海軌交17號線延伸線，將從東方綠洲站通往嘉善南站，在水鄉客廳站與蘇州10號線相交接。
蘇州康力大道對接上海東航路段通車，從吳江汾湖去上海青浦的行車時間縮短至5分鐘，出行更加便捷。
作為蘇州城區接軌上海的第一門戶，汾湖擁有三橫一縱的立體交通網絡，高鐵、軌交、公路應有盡有。從政府部門如此大規模投資汾湖的交通建設可以看出，未來汾湖的發展，還是非常值得大家期待的。
國家級千億產城
一座新城的崛起，一靠交通引領，二靠產業賦能。
眾所周知，汾湖是一座電梯之城。
“中國電梯看蘇州，蘇州電梯看汾湖”。
目前已聚集了“康力”、“申龍”、“聚力”、“威特”等9家整梯企業和一大批零部件生產企業，擁有完整的電梯裝備產業鏈 。
此外，汾湖重點加強智能裝備制造、新型半導體、生物醫藥、新能源等先進制造業以及電商物流、基金、文化旅游等現代服務業的對接與合作，全面承接上海溢出的高端資源和項目。
汾湖作為千億國家級的產業城， 名企云集，給汾湖經濟轉型和產業升級帶來新的機會，同時，也吸引更多優質人才入駐，不僅旺盛了板塊的人氣，更帶來了資金和產值，帶來了豐富的購買力。
教育醫療方面探索一體互通
在教育醫療方面，汾湖不斷打破長三角一體化之間的壁壘，在教育和醫療方面實現互通。
比如說，示范區內職業學校招生入學、學籍管理、教學實施、就業升學等方面將實現一體化運行，積極引進上海優質的教育和醫療。
吳江、青浦、嘉善三地在醫療社會保障等領域也已經打通 ，居民電子健康檔案已經實現跨區域互聯互通互認。
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在售樓盤偏剛需和剛改承接上海青浦外溢客群
在長三角一體化賦能之下，板塊在基礎配套方面逐漸完善，三地的聯系更加緊密。
目前板塊在售項目的產品，以小高層和疊加為主，小高層起步面積都在95㎡以下，疊加的最大戶型也就在約125㎡左右，產品整體偏剛需和剛改。
據案場置業顧問表示，目前汾湖板塊客群中一半都來自上海，前幾年投資客戶占比較多，這部分投資客，手里有空余資金，看重長三角一體化示范區的發展前景，吳江汾湖有高鐵站、有地鐵站，板塊能級不斷提升，受到較多上海投資客的關注。
近一年以來，在上海工作的年輕客群成為主力購房群體，尤其是上海青浦，他們被上海的高房價勸退來汾湖置業。
不可否認的是，汾湖在長三角一體化中的C位優勢，在國家政策的扶持下，汾湖的發展將迎來重大機遇，前途是一片光明的。
稍顯不足的是眾多利好還在規劃中，落地較慢，比如說板塊目前還是缺乏大型商業綜合體。
不過對在上海青浦工作的年輕人來說，1.9萬元/平米左右的單價確實呈現出相當的性價比。
得益于優越的地理位置和國家級的規劃，汾湖樓市承接了上海青浦的外溢客群，樓市成交量有了顯著的支撐，板塊樓市也有十足的后勁。
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