接連失效！西麗、西鄉舊改都未獲批！|焦點播報

|來源：觀點網、合一城市更新、區城市更新和土地整備局等

舊改并不好做。

最近，深圳有兩個位于西部的舊改項目先后失效，被移出城市更新計劃。

(資料圖片僅供參考)

兩者均是工改項目，一個是“工改工”，一個是“工改商”。

相同的結局都是：

在計劃有效期內，更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批準。

這兩個工改項目的遭遇，似乎也反映了“工改”項目的困境。

碧桂園鵬城“工改”失效

原計劃重建為商業、酒店

在5月24日，南山區城市更新和土地整備局發布關于南山區西麗街道通產新材料產業園城市更新單元計劃（失效）的公告。

▲南山區城市更新和土地整備局

這一項目，原列入了《2020年深圳市南山區城市更新單元計劃第一批計劃》，更新單元計劃有效期2年9個月。

也就是從2020年3月19日起，至2022年12月18日止。

公告顯示：

在計劃有效期內更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批準，更新單元計劃按照公告要求失效，不再開展后續相關工作及辦理相關手續。

而如果這一區域想要再次進行城市更新，只能重新進行計劃申報，重頭再來。

項目位于南山區西麗街道，拆除范圍用地面積5.3萬㎡，擬更新方向為新型產業功能。

這一項目的申報主體是申報主體是：深圳灣科技發展有限公司。

公司是世界500強企業、深圳投控所屬，專注于科技園區開發、產業生態運營的平臺企業。

可見，即使是世界500強企業，要做舊改類項目也不容易。

而在更早的5月18日時，由碧桂園操刀的鵬程“工改”項目，就已經宣告失效。

當時，寶安區城市更新和土地整備局就發布了公告，當中寫道：

因有效期內規劃未獲市政府或其授權機構批準，西鄉街道西井工業區城市更新單元計劃已失效。

▲寶安區城市更新和土地整備局

這一項目位于寶安西鄉，擬拆除重建范圍面積約為2.2萬㎡，擬更新方向為商業用地（含酒店，建筑面積不低于1萬㎡）等功能。

更新單元計劃有效期原為2年3個月，經延期后調整為3年9個月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

項目的申報主體為深圳市西錦投資有限公司，該企業股東為東莞市碧桂園房地產開發有限公司，隸屬于碧桂園地產集團有限公司。

“工改”難變公寓、住宅

房企選擇退出？

據觀點網報道，近年來，部分房企將旗下 “工改”項目退出或出售的原因，除了行業整體資金鏈緊張的大背景外，政策環境也是決定因素。

在各家房企爭先入局工改時，工業用地在規劃細節上尚有回旋余地，巨額差價利潤之下，各地研發用房被打造成公寓推售的案例并不稀奇。

出于對產業發展用地的保障，深圳陸續出臺城市更新相關政策，嚴控“工改住”、“工改商”，各類“工改”項目的界限逐漸涇渭分明。

2017年底，深圳發布了《深圳市工業區塊線管理辦法（征求意見稿）》，命令禁止將廠房改為公寓，研發用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。

到了2020年1月21日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》正式出爐，明確工業樓宇整體或部分可分割出讓的，配套宿舍可整體分割出讓；工業樓宇不得出讓的，配套宿舍不得出讓。

工廈與宿舍捆綁，限制了房企的拆分操作空間。

對此，合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時表示，當工改商項目不再規劃公寓，意味著此類項目失去可以快速變現的一個現金流。

他認為，剩下的工改商辦、酒店等長期經營型物業，可以分割銷售，但在市場上去化會非常困難。

“市場難以去化，后續還要大量投資，開發商意愿也就降低。”

廣東合一城市更新研究院于2022年底針對100多家涉足深圳更新整備業務的開發企業和金融機構開展問卷訪談調研。

調研企業中，2023年房企新增投資城市更新項目意向類型聚焦于工改項目的，占比56%。

其中，工改住占比最大，達23%；

其次，是城中村改造項目，占比31%；

工改商僅為3%。

針對于工改商類更新項目還會聚焦于城區核心區位的項目，利于后期銷售去化及持有經營。

而工改項目中的持有型物業，除了分割出售外，資產證券化理論上同樣能實現資金較快回流。

羅宇表示，“目前工改工的確有走通資產證券化的項目，像招商的博時蛇口產園REIT，星河World的ABS等。但實際上這個類別要求的回報率和估值，與原來企業收購資產價值的預期能不能匹配，這是很核心的一點，簡單來說是原來是不是買貴了?！?/p>

“另外，資產證券化的前提就是能夠通過較強的產業招商運營方式，實現可持續經營收入。這對于很多原來從事高周轉的住宅開發企業來說是不具備的，也就是面臨能力錯配的問題?！?/p>

羅宇補充道。

適時退出回報預期不佳的“工改商”、“工改工”等項目，有利于房企穩定現金流，將資源重新分配，然而這也需要付出一定的沉沒成本。

首先是，調出計劃后原則上3年內不得再次申報。

依據《深圳市拆除重建類城市更新計劃管理規定》，調出更新單元計劃未滿三年的用地原則上不得納入拆除范圍。

此外，若項目無法繼續推進，意味申報前期費用無法收回。

計劃前期通常會涉及前期可研、規劃研究、房屋測繪、意愿征集簽約獎勵等相關費用。

某種程度上，這正是深圳“工改”難題的縮影，解題思路背后往往又帶來另一道難題。

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