環球今日報丨【中指快評】2023年土地供求兩端縮量未改，房企投資進一步向核心城市聚集，土拍分化仍將延續

中指研究院分析師孟新增

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根據中指研究院數據：截至5月23日，22城2023年涉宅用地合計推出343宗，較去年同期減少210宗，規劃建面3065.5萬平方米，較去年同期下降44.2%；成交267宗，較去年同期減少115宗，規劃建面2380.1萬平方米，較去年同期下降33.4%，成交樓面價14700元/㎡，較去年同期上漲23.4%，平均溢價率8.2%，較去年同期提升3.1個百分點，土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

根據中指研究院監測，22城中，除鄭州外，其余21城均發布涉宅用地擬供地清單，其中有20城發布2023年首批次擬出讓清單。截至5月23日，2023年22城擬出讓清單合計532宗，已推出313宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），未推219宗，其中北京、成都、廣州首批次擬出讓涉宅用地均已全部推出，濟南、武漢推出占比較低。

成交方面，2023年22城首批次擬出讓清單地塊合計成交225宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），其中上海、成都、深圳已完成全部出讓，杭州、南京、無錫、青島完成率在七成左右，寧波完成率剛過五成，北京、重慶、武漢、天津完成率均不足四成。

根據中指研究院數據，截至5月23日，累計來看，全國300城住宅用地成交9113.5萬平方米，較去年同期下降28.6%；單月來看，5月全國300城住宅用地成交1989.3萬平方米，較上月同期增長70.1%，較上月全月增長2.6%，較去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

整體而言，全國住宅用地成交仍呈縮量態勢。一方面，在全國銷售市場尚未企穩、企業資金面承壓及多地“集中供地”模式調整等因素影響下，地方政府推地力度整體較弱。另一方面，近兩年受房地產市場調整影響，企業投資審慎，且投資向核心城市聚集。

銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。2023年以來，熱點一二線城市土拍熱度有所回升，絕大多數多數三四線城市土地市場仍低溫運行。

推出方面，截至5月23日，一線城市推出786.9萬平方米，較去年同期下降32.9%；二線城市推出4902.8萬平方米，較去年同期下降33.4%；三四線城市推出6620.6萬平方米，較去年同期下降38.4%。成交方面，一線城市成交534.8萬平方米，較去年同期下降2.7%；二線城市成交3830.6萬平方米，較去年同期下降18.5%；三四線城市成交4748.1萬平方米，較去年同期下降36.8%。溢價率方面，一線城市住宅用地成交溢價率8.3%，較去年同期提升3.3個百分點；二線城市住宅用地成交溢價率6.8%，較去年同期1.8個百分點；三四線城市住宅用地成交溢價率5.9%，較去年同期提升2.8個百分點。

究其原因，在全國房地產市場尚未企穩、企業資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。

根據中指研究院監測，2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央國企、地方國資是拿地主力。2023年以來，在銷售預期好轉帶動下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點地塊競爭激烈，但拿地企業整體仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比提高。

截至5月21日，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力，而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，其中濱江仍為民企拿地主力；成都更多為當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復，而多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力，全國層面土地市場低迷態勢并未改變，未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產銷售端恢復程度。短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。

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