中指研究院分析師孟新增
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根據中指研究院數據:截至5月23日,22城2023年涉宅用地合計推出343宗,較去年同期減少210宗,規劃建面3065.5萬平方米,較去年同期下降44.2%;成交267宗,較去年同期減少115宗,規劃建面2380.1萬平方米,較去年同期下降33.4%,成交樓面價14700元/㎡,較去年同期上漲23.4%,平均溢價率8.2%,較去年同期提升3.1個百分點,土地出讓金3498.8億元,較去年同期下降17.8%。
根據中指研究院監測,22城中,除鄭州外,其余21城均發布涉宅用地擬供地清單,其中有20城發布2023年首批次擬出讓清單。截至5月23日,2023年22城擬出讓清單合計532宗,已推出313宗(不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地),未推219宗,其中北京、成都、廣州首批次擬出讓涉宅用地均已全部推出,濟南、武漢推出占比較低。
成交方面,2023年22城首批次擬出讓清單地塊合計成交225宗(不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地),其中上海、成都、深圳已完成全部出讓,杭州、南京、無錫、青島完成率在七成左右,寧波完成率剛過五成,北京、重慶、武漢、天津完成率均不足四成。
根據中指研究院數據,截至5月23日,累計來看,全國300城住宅用地成交9113.5萬平方米,較去年同期下降28.6%;單月來看,5月全國300城住宅用地成交1989.3萬平方米,較上月同期增長70.1%,較上月全月增長2.6%,較去年同期下降9.2%,降幅有所收窄。
整體而言,全國住宅用地成交仍呈縮量態勢。一方面,在全國銷售市場尚未企穩、企業資金面承壓及多地“集中供地”模式調整等因素影響下,地方政府推地力度整體較弱。另一方面,近兩年受房地產市場調整影響,企業投資審慎,且投資向核心城市聚集。
銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。2023年以來,熱點一二線城市土拍熱度有所回升,絕大多數多數三四線城市土地市場仍低溫運行。
推出方面,截至5月23日,一線城市推出786.9萬平方米,較去年同期下降32.9%;二線城市推出4902.8萬平方米,較去年同期下降33.4%;三四線城市推出6620.6萬平方米,較去年同期下降38.4%。成交方面,一線城市成交534.8萬平方米,較去年同期下降2.7%;二線城市成交3830.6萬平方米,較去年同期下降18.5%;三四線城市成交4748.1萬平方米,較去年同期下降36.8%。溢價率方面,一線城市住宅用地成交溢價率8.3%,較去年同期提升3.3個百分點;二線城市住宅用地成交溢價率6.8%,較去年同期1.8個百分點;三四線城市住宅用地成交溢價率5.9%,較去年同期提升2.8個百分點。
究其原因,在全國房地產市場尚未企穩、企業資金面承壓下,確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一,優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。
根據中指研究院監測,2022年,22城集中供地累計拿地金額中,央國企占比37%,地方國資占比42%,民企占比僅16%,央國企、地方國資是拿地主力。2023年以來,在銷售預期好轉帶動下,北京、上海、杭州等城市土拍升溫,熱點地塊競爭激烈,但拿地企業整體仍以央國企為主,部分城市民企拿地金額占比提高。
截至5月21日,22城集中供地累計拿地金額中,央國企占比54%,民企占比29%,北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力,而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升,如杭州民企拿地金額占比在六成以上,5月23日出讓9宗地全部為民企摘取,其中濱江仍為民企拿地主力;成都更多為當地民企,如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。
整體來看,2023年以來核心城市土拍明顯回暖,部分城市民企拿地信心有所修復,而多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力,全國層面土地市場低迷態勢并未改變,未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產銷售端恢復程度。短期來看,全國土地供求縮量趨勢或延續,但土拍分化態勢或更加明顯,預計房企在核心城市補貨意愿提升,而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。
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