5月23日,杭州第四輪集中土拍開拍了,掛牌的9宗地都成功出讓了,總建面76.6萬平方米,成交總金額138億元。
跟大部分城市不同的是,本次供出的9宗涉宅地,都被民企收入囊中,浙江民營經濟優勢十分突出。
本批次土地供應還是延續前三輪土拍“少而精”的策略,包含永久河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等樓市熱點地塊,吸引了多家房價參拍,從溢價率來看,除臨平老城、富春和江干科技園等少數地塊底價或低溢價成交外,其余6宗地塊均觸及封頂價搖號成交,整體溢價率高達9.43%。
【資料圖】
杭州第四輪集中供地延續了前三輪“少而精”的供地策略,共計出讓9宗含宅用地,總規劃建面僅76.6萬平方米,總起拍價僅有126億元。
就地塊分布來看,上城區1宗,西湖區1宗,濱江區1宗,蕭山區1宗,余杭區1宗,臨平區2宗,富陽區1宗。從板塊上來看,位置還是比較核心的,地塊分布于長河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等多個杭州樓市熱門板塊。在土拍規則方面,仍延續“限房價、限地價+搖號”的方式,上限溢價率依然為12%。
值得注意的是,本輪集中供地中,部分板塊的商品住宅精裝限價略有調整。其中,臨平喬司新城中心區C1-7地塊容積率建1.3,限高23米,適宜建造低密的疊墅類產品,其精裝限價增至32640元/平方米,較杭州今年第三輪喬司新城中心區地塊上漲了3700元/平方米,漲幅高達12.8%。此外,蕭山蜀山西地塊精裝限價增至33430元/平方米,較同板塊限價上漲了1430元/平方米,也微漲了4.5%。
并非所有地塊都有上調,本輪集中供地起拍單價和總價最高的濱江永久河地塊精裝限價僅有46000元/平方米,較周邊在售的曉月映翠銷售均價51500元/平方米,低了5500元/平方米,降幅高達10.7%。
從最終土拍結果來看,競拍熱度冷熱分化顯著。本輪集中土拍成交的9幅地中,6宗觸及封頂價進入搖號環節,占比為66.7%,與三批次持平;另有兩宗高溢價成交、1宗底價成交。
整體溢價率高達9.43%,延續了前三輪的高熱趨勢。
小和山、新街、閑林、永久河等地塊均進入搖號環節。這四宗地均是置業熱度較高的板塊。其中,競拍輪數最高的是永久河地塊,該地塊處于濱江核心區域,周邊產業集聚度較高,經過多達35輪的競價,報價達到封頂價格32.17億轉搖號環節,成交樓面價33547元/㎡,溢價率11.82%。利潤空間雖然不大,但在良好的去化預期下,仍引起了房企的激烈競拍,最終該地被興耀置業搖中。
此外,新房限價大幅上調的喬司新城地塊,與喬司地鐵站僅一路之隔,離宜家、遙望綜合體比較近,競爭也比較激烈,經過23輪競價競至封頂價,進入了線下搖號環節。同樣受限價提升的影響,蕭山老城區的蜀山西地塊雖有鐵路和廟宇的不利因素,最終也封頂搖號成交。
余下的3宗地中,除江干科技園地塊被濱江以6.89%的溢價拿下外,臨平老城和富春地塊均底價或低溢價成交,兩地位置相對較偏,房企拿地積極性不高,經過一輪競價就成交。
盈利空間方面。聯系新房限價來看,9宗地塊平均地房比為0.54,盈利空間與第三批次基本持平。
一方面是由于本輪集中土拍多宗地板塊限價有所上升,譬如喬司新城地塊解鎖板塊限價為32640元/㎡,蜀山西地塊新房限價為33430元/㎡;另一方面,部分地塊樓板價還有明顯下調。
值得注意的是,搖號成交的6宗地中,僅永久河、小和山兩宗地地房比超60%,其余4宗搖號地塊地房比均在60%以下,盈利空間相對充裕。其中蜀山西地塊表現最為突出,按照其33430元/平方米的新房限價測算的話,地房比僅有53%,房地差達15582元/平方米,盈利空間最為可觀。
4月份杭州新房和二手房市場整體熱度較3月有所下滑,但在同類城市中依然表現亮眼,房企參拍積極性仍較佳。
本輪集中土拍中,永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍,尤其是是新街地塊有多達66家競買人參與搖號,最終大華成為全場運氣最佳,搖號競得這宗“香餑餑”,該地也是唯一一宗被外地房企斬獲的地塊。
從最終拿地結果來看,本次供出的9宗涉宅地,均被民企收入囊中。深耕杭州的本土房企——濱江運氣爆棚,接連搖中兩宗地。
品牌房企表現還是很活躍,濱江以52.1億元的總價奪得喬司(搖號)、小和山(搖號)和江干科技園(6.89%的溢價率競得)三宗地塊,占本場土拍總金額的38%。
本土中小民企也很積極,興耀置業(搖號)、理想四維(底價)、金匯世紀(2.98%的溢價率競得)、恒尊置業(搖號)、宇誠集團(搖號)等均有所斬獲。總體來看,本土民營房企拿地總金額高達129億元,占本場土拍總金額的94%。
整體來看,在土地質量提升以及部分地塊新房限價放松的影響下,杭州第四輪集中土拍“高熱依舊”,出讓的9宗地全部順利成交,其中6幅地觸及封頂價搖號成交,整體溢價率升至9.43%。房企拿地方面,9宗地均被民企競得,上海本土房企大華也在杭州積極拓儲,市場熱度延續高位。
結合統計局公布的4月新房銷售速度來看,前期積累的剛需釋放完畢,市場整體供求均迎來“拐點”,城市分化也會愈加明顯,影響傳導下,不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續,杭州算是這一輪城市中表現較好,復蘇較快的樣本了。
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