天天觀點：16城120平以上產品占比提升；華發“優+產品體系5.0”發布 | 4月住宅產品月報

本月要點概覽

(資料圖片僅供參考)

一、住宅產品結構特征

·從成交套數占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個代表城市中有19個城市90平以下產品成交套數占比下降，16個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為12個。

·從熱點城市成交結構看，2023年1-4月，北京90平以下產品成交套數同比下降5.3%，90-200平產品成交套數同比增長45.0%；蘇州90平以下產品成交套數同比下降20.8%，90-200平產品成交套數同比增長16.5%；東莞90平以下產品成交套數同比增長30.5%，90-200平產品成交套數同比增長69.4%。

二、房企產品動態

·4月22日，華發股份發布“優+產品體系5.0”，以“三力十二優”為基石，打造七大質美生活場景模塊。

·4月，中天美好集團發布全新品牌主張——“質感生活家”，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運動”六大生活關注點，推出“健康悅居”體系。

三、房企產品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產品體系，持續為城市和客戶創造健康高品質人居環境。

四、產品設計亮點

·建筑立面：天津中海天空之鏡項目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規住宅形象形成反差。

·園林景觀：成都華潤置地天府九里項目依托錦江生態帶得天獨厚的自然景觀資源，打造“一園九境”立體園林及全維生活場域。

·精裝設計：中建東孚提升精裝細部節點標準，全屋精裝人性化升級，致力項目高品質交付。

·戶型設計：嘉興萬科光年里項目146平戶型結合當地人居習慣打造南北4個陽臺，室內規劃洄游動線，靈活演繹多重生活場景。

五、優秀項目解析

招商保利臻悅項目位于合肥包河區，規劃10棟17-25F小高層及高層住宅，全案共864戶。建筑立面上，項目在傳統公建化立面的基礎上，最大化提升窗墻比。園林景觀上，項目將“有限社交”理念融入社區景觀構造之中，通過“化整為零”的設計手法，打造多組團、多空間的景觀結構。戶型設計上，143平四室戶型動靜分區，LSDK通廳進深約9.4米，南向聯動陽臺開間約6.4米，主臥套房進深約8.8米，尺度闊綽。

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住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個代表城市中有19個城市90平以下產品成交套數占比下降，16個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為12個。

圖：2023年1-4月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：

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2、熱點城市結構特征

（1）北京1-4月成交結構特征

從成交面積結構看，2023年1-4月北京90平以下剛需型產品成交7609套，同比下降5.3%，成交套數占比為37.6%，較2022年同期下降9.2個百分點。90-200平產品成交11449套，同比增長45.0%，成交套數占比56.5%，較2022年同期上升10.5個百分點。

從成交總價結構看，500-1000萬中高總價段產品成交6592套，同比增長26.0%，成交套數占比提升2.0個百分點。1000萬以上高總價段產品成交3263套，同比增長36.3%，成交套數占比提升2.2個百分點。

圖：北京商品住宅成交面積結構

圖：北京商品住宅成交總價結構

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（2）蘇州1-4月成交結構特征

從成交面積結構看，2023年1-4月蘇州90平以下剛需型產品成交885套，同比下降20.8%，成交套數占比5.2%，較2022同期下降2.4個百分點。90-200平產品成交15177套，同比增長16.5%，成交套數占比89.7%，較2022年同期上升1.1個百分點。200平以上大戶型產品成交858套，成交套數占比提升至5.1%。

從成交總價結構看，250萬以下產品成交套數占比34.5%，較2022年同期下降7.7個百分點。250-600萬產品成交套數占比較2022年同期提升1.4個百分點。600萬以上產品成交套數占提升至11.7%。

圖：蘇州商品住宅成交面積結構

圖：蘇州商品住宅成交總價結構

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（3）東莞1-4月成交結構特征

從成交面積結構看，2023年1-4月東莞90平以下產品成交1860套，同比增長30.5%，成交套數占比18.7%，較2022年同期下降4.4個百分點。90-200平產品成交7561套，同比增長69.4%，成交套數占比75.8%，較2022年同期上升3.3個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至5.5%。

從成交總價結構看，200萬以下產品成交套數占比9.4%，較2022年同期下降8.6個百分點。200-500萬產品成交套數占比73.0%，較2022年同期提升2.6個百分點，500萬以上產品成交套數占比提升至17.6%。

圖：東莞商品住宅成交面積結構

圖：東莞商品住宅成交總價結構

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房企產品動態

1、華發股份發布“優+產品體系5.0”

4月22日，華發股份發布“優+產品體系5.0”，重點圍繞居民因生活方式變遷所產生的需求，以“三力十二優”為基石，打造七大質美生活場景模塊。“三力十二優”即以產品力、配套力、服務力三力驅動十二優生活，七大空間場景包括城市人文建筑、星級社區入口、質感歸家動線、引力社交場、全能家庭聚廳、精致私享領地、專屬管家服務，從居住者的實際生活場景視角出發，打造更優質的居住體驗。

圖：華發產品體系5.0“三力十二優”價值底盤

2、中天美好發布2023品牌主張

4月，中天美好集團發布全新品牌主張——“質感生活家”，對空間場景進行多元化的質感升級，在提升建筑品質的基礎上，向綠色健康住宅轉型，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運動”六大生活關注點，推出“健康悅居”體系，營造健康宜居場所，讓空間回歸居住本質，同時優化交付流程體系，升級“美好交付”。

圖：中天美好健康悅居體系

房企產品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產品體系，持續為城市和客戶創造健康高品質人居環境。

表：中國鐵建主要住宅產品系

西派系代表項目：西安中國鐵建·西派樘樾

項目簡介

中國鐵建·西派樘樾落址于西安高新區絲路軟件城，共規劃28棟14-25層兩梯兩戶純改善住宅。項目延續了西派系將山水作為園林核心的特點，打造西安首例沉浸式“萬境森林”的園林景觀，利用部分樓棟架空層打造三大主題空間，為不同年齡段的業主提供了兒童游樂、健身休閑、會客洽談的充足空間。項目主力戶型建面約170-220平，層高約3.15米。

圖：中國鐵建·西派樘樾效果圖

170平戶型設計亮點

巨幕橫廳：奢闊橫廳面積約52平，餐客聯動設計，拓寬際會、交流生活場域。

闊尺陽臺：南向觀景陽臺面寬約6.8米，面積約12平，180°寬幕視野，最大化提升觀景效果。

套房主臥：主臥面積約26平，預設3米“L型”轉角衣柜，約6平精致化妝間，實用性強。

陽光書房：北向書房面積約10平，涵蓋2.7米景觀陽臺，可容納約1.8米書桌，盡享靜謐生活。

圖：中國鐵建·西派樘樾170平戶型圖

產品設計亮點

1、建筑立面：以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，樹立項目標志性

天津中海天空之鏡：項目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規住宅形象形成反差。客廳及陽臺落地窗設計，端戶采用弧形飄窗以獲得更廣的視野，飄窗處通過類幕墻做法，打造簡潔純粹的立面形象。主體線條選用銀灰色鋁板搭配古銅色金屬勾邊，同時在線條端頭將古銅色線條進行放大處理，以提升建筑層次感與精致度。同時對影響幕墻效果的空調室外機和通風口等進行隱蔽處理，實現更純凈的視覺效果。

圖：天津中海天空之鏡項目建筑實景圖

2、園林景觀：項目結合天然高差，打造“一園九境”立體園林及全維生活場域

成都華潤置地天府九里：天府九里占地近百畝，由1棟中式建筑、8棟小高層、10棟高層呈環抱之勢布局。項目依托錦江生態帶得天獨厚的自然景觀資源，將東方美學理念與現代主義設計語言融合，結合項目天然高差現狀，將園林劃分為“一園九境”，打造自由營地、水岸客廳、草坪聚場、一公里公園漫步道等社交功能區，全齡兒童場地、親子會客廳、趣味輪滑、生物花園等親子功能區及羽毛球場、樂活健身、健康跑道等健康功能區，9大主題場域滿足全年齡段業主休閑娛樂需求。

圖：成都華潤置地天府九里項目園林效果圖

3、精裝設計：提升精裝細部節點標準，全屋精裝人性化升級，致力項目高品質交付

中建東孚：發布典型三十處精裝細部節點標準圖，致力項目高品質交付。如玄關設計上，升級鞋柜功能性，增加了通風透氣孔和智能鞋柜除菌機。玄關處的可視對講增設“天使之眼”功能，在家即可查看老年人活動區、兒童活動區等重點區域視頻監控畫面；客廳設計上，將大平層橫廳設計植入小戶型中，客餐廳并排朝南，采光更充沛。客廳無主燈設計，業主可自定義氛圍燈光，門扇高度與吊頂下邊緣齊平，簡潔大氣；廚房設計上，按烹飪動線布置設備及臺面，且臺面設計防水條。墻面設計方形金屬淺凹槽，隱蔽插座不占用空間；衛生間設計上，沿墻面設置通長排水溝，不積水又防滑。將鏡柜下方設計為開放式隔板，方便收納且美觀。洗手盆和馬桶離地設計，便于清潔。

圖：中建東孚精裝實景圖

4、戶型設計：146平戶型打造南北4陽臺，室內洄游動線設計，靈活演繹多重生活場景

嘉興萬科光年里：146平戶型四室朝南，南向面寬達約13.9米。項目結合當地人居習慣，打造南北4個陽臺，北向規劃出與家政間形成一體的生活陽臺、與北臥相連的休閑陽臺，兼具功能性及實用性。廚房采用雙洄游動線設計，且規劃有“家政間-廚房-餐客廳”與“餐客廳-臥室”兩條獨立動線，可以根據實際需求切換“歸家模式”。餐客廳聯動設計，面寬達到6.8米。主臥面寬3.9米，附有270°采光飄窗、衣帽間及雙臺盆獨立明衛。

圖：嘉興萬科光年里146平戶型圖

優秀項目解讀

招商保利臻悅項目位于合肥包河區南二環與西遞路交口，由招商蛇口&保利發展聯合開發，項目占地面積約4.5萬平，建筑面積約15.8萬平，容積率2.5，全案規劃10棟17-25F小高層及高層住宅，共864戶，主力戶型為121-187平三至四居。

圖：招商保利臻悅項目鳥瞰圖

建筑立面上，項目在傳統公建化立面的基礎上，最大化提升項目窗墻比，采用淺色配色，搭配金頂格柵造型，在樓體兩側鑲嵌了流金線框，并輔以一些弧度元素，提升項目辨識度。

圖：招商保利臻悅項目建筑效果圖

景觀設計上，項目將“有限社交”理念融入社區景觀構造之中，通過“化整為零”的設計手法，打造多組團、多空間的景觀結構，七大植物主題園分散式設計，同時構筑點狀式小范圍交互空間。架空層以主題式、分散化呈現，尊重業主生活興趣愛好，且保障不同群體之間的私密性和邊界感。景觀組團以“多、小、精”的原則規劃，在各組團內預留出小范圍社交場景。

圖：招商保利臻悅項目景觀效果圖

143平四室兩廳兩衛，戶型格局動靜分區。進深約9.4米LSDK通廳，將“玄關、餐廳、客廳、陽臺”垂直舒展，空間開闊，提升通風及采光效果。南向開間約6.4米聯動陽臺，可盛載休閑、運動與家政等功能。進深約8.8米套房主臥，南北雙面采光，衛浴、飄窗、衣帽間（預留空間）全功能設計，實用性強。

圖：招商保利臻悅143平戶型圖

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中國房地產政策跟蹤報告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54473.html

4.28政治局會議：樓市定調不變，寬松政策仍有空間

https://www.cih-index.com/report/detail/54469.html

北京樓市政策即將放松？“一區一策”在路上

https://www.cih-index.com/report/detail/54066.html

稅務總局釋放積極信號，稅收形勢六個向好，住房消費回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

企業研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54638.html

2023年一季度中國房地產代建企業排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54295.html

房地產市場：

五一假期樓市表現平淡，低基數下成交面積同比增長超20%

https://www.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年1-4月全國房地產開發經營數據解讀

https://www.cih-index.com/report/detail/55158.html

2023年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://www.cih-index.com/report/detail/53655.html

2022中國住房租賃市場年報

https://www.cih-index.com/report/detail/51660.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54577.html

物業研究：

2023中國物業服務百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

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