中介費,終于要降了?
(資料圖片僅供參考)
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兩部門出手,中介顫抖
一個“炸雷”突襲了地產中介行業。
時間回到5月8日,為了規范房地產經紀行業的發展,住建部和市場監管總局聯合發布了一份文件——《關于規范房地產經紀服務的意見》。
這是一份典型的公文,它首先肯定了地產中介行業的作用——
房地產經紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。
隨后話鋒一轉,犀利地指出了這個行業存在的一些問題——
部分房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題,加重交易當事人負擔、侵害其合法權益。
發現了問題,接下來當然是整改。于是文件給出了十點意見,從加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費等方面規范房地產經紀服務,加強房地產經紀行業管理。
內容不多,但面面俱到,我歸納了一下,主要集中在以下幾點——
1、規范從業者、明確經紀服務內容。嚴格落實房地產經紀機構備案制度、全面推行經紀從業人員實名登記。(清理“黑中介”,提高違規操作成本)
2、合理收費,明碼標價。(治理亂收費、多收費、高收費)
3、嚴禁操縱經紀服務收費。具有市場支配地位的房地產經紀機構,不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。(防止行業壟斷)
4、加強個人信息保護。房地產經紀機構及從業人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息,不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。(防止客戶信息泄露)
5、加大違法違規行為整治力度、加強行業自律管理。(法律威懾+行業自覺)
不得不說,住建部和市場監管總局聯合出手,整個地產中介行業尤其是一些“黑中介”,確實會心底發顫。
首當其沖的,是被稱為“中國最大地產中介”的貝殼。受此消息影響,貝殼美股盤前一度跌超9%。
貝殼的投資者們,在害怕什么?
2
高收費,“兩頭吃”
時間回到2021年初,重慶某論壇傳出了一則消息——
重慶貝殼漲價了,服務費用調整為賣方1%,買方2%(之前是賣方0%,買方2%)。
這不是貝殼第一次漲中介費。2020年12月底,鄭州貝殼系所有門店宣布:2021年1月起將上調鄭州地區中介收費標準至3%。
更早的時候,貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3%的中介服務費。
這什么概念呢?也就是說,如果是一套1000萬的房子,光中介費就要30萬!
這個收費,在貝殼看來并不高。2019年的時候,他們當時的老板還為中介行業叫屈——
中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右,在全世界看來,也不算高。美國是6%,日本是6%,南非是8%。
這番言論得到了一片噓聲,地產中介還成了可憐的低收入人群?大家的不滿也可以理解,不是說中介不可以漲價,而是漲價后的服務提升體現在了哪里呢?
甚至有業內人士表示,本質上,貝殼旗下的鏈家獨家模式是雙邊代理,意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方,也不為任何一方創造價值,唯一目標就是撮合交易,賺取傭金。
感受不到差別的服務,憑什么比別人更貴呢?2017年的某個論壇上,一位清華大學教授更是對鏈家網CEO彭永東當面指責——
“你們的模式就是兩頭騙,騙完房東騙購房者。”
在此之前,消費者對貝殼的怨氣已經積聚。例如2021年2月份,蘭州市民陳先生就實名舉報貝殼找房平臺套路賣家違約,從而付出雙倍違約責任的事實。截至目前,在黑貓投訴上,有關貝殼找房的投訴量多達1675條。
▲圖源:黑貓投訴
3
四面楚歌的“行業寡頭”
對貝殼有怨氣的,不止是消費者。
2018年6月,58同城與安居客牽頭,搞了一次房地產界武林大會,名曰“真房源誓約大會”。矛頭指向的,正是貝殼與鏈家。
此外,2019年以來,金華、紹興、南昌等多地也出現了房產中介抵制貝殼的“反殼聯盟”。2019年9月,金華上百家房地產中介機構代表甚至簽署了《反殼聯盟條約》,口號是:反對壟斷,抵制不良競爭。
▲圖源網絡
貝殼的招股書顯示,截至2020年6月30日,貝殼找房平臺共入駐265個房地產經紀品牌,約4.2萬家門店,約45.6萬經紀人。早在2019年,貝殼的GTV(平臺交易總額)就達到了21280億元,當時這個數字在國內僅次于阿里巴巴。貝殼也被稱為“中國最大的中介”。
同行抵制貝殼,不是因為它規模大,而是貝殼把老桌子掀了,自己卻成了新桌子上的霸主。
在貝殼平臺下,所有入駐品牌和鏈家共用一套規則、一個系統,與鏈家同臺競爭,且共同切分收益。既當裁判又當運動員,這也成為行業對貝殼最大的詬病。
不止是中介同行,上游的開發商也感受到了貝殼的力量。例如在天津,開發商們曾看到過一個近乎魔幻的數據——
貝殼在天津的206個項目,渠道費為3%以上的項目竟然有122個,有18個項目的渠道費超過了5%。
要知道,根據壹地產的數據,天津的開發商,凈利潤率平均只有2%。開發商怎么也不會想到,有一天他們會淪落到給渠道打工。
更重要的是,盡管已經是行業龍頭,貝殼卻沒有想象中輕松。
招股書顯示,貝殼在2017年、2018年、2019年收入分別為255億、286億、460億,同時凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元,合計超過31億元。
▲圖源:百度股市通
到了2022年,貝殼的凈虧損更是高達13.97億元,虧損同比擴大了164.5%。而且,貝殼的門店數量同比減少20.6%(1.05萬家),貝殼的經紀人數量同比減少13.3%(6.05萬名)。
4
尾聲
貝殼也曾是理想主義的產物。
當年,被中介騙過好多次后,左老板深感地產中介行業亂象叢生,暗暗發誓要重新書寫行業規則,做屠盡“惡龍”的勇士。貝殼也一度是朝著這個方向前進的。在納斯達克上市之后,貝殼的市值最高沖破850億美元,折合人民幣超過5500億元。
但時至今日,左老板遺憾隕落。在同行眼中,當年的屠龍勇士,也已經悄然變成了新的惡龍。貝殼的市值,相比高點也已經跌去70%以上。
犯錯不可怕,關鍵要有糾錯機制,要能找回初心。這點亨利·福特早已說透了——
真正的犯錯只有一種,就是沒有從錯誤中學到任何教訓。
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