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今年廣州土拍的玩法你別猜，分分鐘像你女朋友的心，超難捉摸。
不僅宅地“單飛”+集中掛牌雙模式結合，掛出來的地塊還很可能不按套路出牌，事先根本沒有預告。
就比如說最近，正當各區紛紛上線甚至成交宅地，以為黃埔準備要掉隊的時候，它卻一言不合甩出了蘿崗立交地塊，宣告蘭亭盛薈“蘿崗分薈”正在路上。
(相關資料圖)
又比如，除了常規的土地招拍掛，舊改遍地開花的黃埔也正在逐步恢復元氣，就在蘿崗立交地塊旁的星河華甫荷村舊改，日前也正式破土動工，不久后將為科學城補充一波新供應。
△星河華甫荷村舊改項目動工現場 來源網絡
38萬㎡住宅明年補倉入市
此次正式動工的華甫荷村舊改項目，位于科學城東部云埔板塊，早在2021年8月就表決通過星河為改造合作企業。
實際上，整個項目由華甫、荷村兩個片區組成，兩者之間直線距離超2公里，都是劉村社區轄下的自然村。
看最新航拍，位于開源大道、開創大道交匯處的華甫村，除了零星幾座歷史建筑圍蔽保護之外，整個舊村莊用地已基本平整，推進建新應該會比較順利。
而且，華甫村鄰近湖麻山、創新公園（植樹公園），加上距離香雪商圈僅約2公里路程，地段相對較好。
△華甫村周邊航拍
至于荷村，位于京港澳高速（廣深高速）和開創大道交匯處，距離現有的商圈較遠，關注度相對弱一些。
現場來看，村內舊樓拆除工作正在推進中，除少量舊樓待拆外其余基本已拆完，現場也有廣播在循環播放，主要是關于舊村改造推進工作的相關事宜。
△荷村周邊航拍
其實，華甫荷村舊改項目的實施方案，在今年3月中就獲批并在黃埔區府官網公布。
文件顯示，整個舊改用地34.66公頃，總建面106.16萬㎡，包含住宅、商業商務、教育（54班九年一貫制學校）、文物古跡、綠地與廣場等用途，乍看也是個超大體量盤。
but，涉及舊改的項目都會有回遷安置物業，扣除這部分之后，融資區用地面積只有12.22公頃，計容建面42.65萬㎡。這…貌似也不小。
其中住宅建面38.38萬㎡，粗略估計提供約6000套商品房（以最終官方數據為準），以剛需、剛改的三至四房為主，預計明年開始陸續分批推出市場。
△華甫村舊改效果圖
△荷村舊改效果圖
再看用地分布，融資地塊要么挨著湖麻山，要么遠離京港澳高速，位置都相對較好，在目前的科學城樓市中，都比較有競爭力。
△華甫荷村復建融資地塊劃分方案
就目前來看，周邊在售的一手住宅樓盤主要有保利錦上、時代天韻、合生中央城等，售價約3.3萬-4萬/㎡。
△周邊樓盤
如果后續6號線東延、23號線納入廣州地鐵4期建設規劃，對整個片區尤其是規劃地鐵附近的華甫荷村舊改，都是一個不小的利好。
蘭亭盛薈"蘿崗分薈"終于來了
等啊等，終于等到了黃埔今年第一宗掛牌的宅地，它就是位于開創大道與廣深高速連接處的YP-P-3地塊，說白了就是蘿崗立交上蓋地塊，蘭亭盛薈“蘿崗分薈”終于來了。
看這位置也感覺似曾相識……沒錯，就在前面說的荷村隔壁。
看，地塊光是占地就有18.88萬㎡，計容建面超50萬㎡，包含二類居住、商務商業、中小學、公園綠地、環衛等用途，稱得上是“巨無霸”項目。
△2022年底地塊獲批控規方案
從早前曝光的設計效果圖來看，整個項目除了上蓋綜合體的開發，還包括蘿崗立交的改造，包括開創大道主線以隧道形式下穿高速，以轉盤連接高速與開創大道輔路等。
△開創大道-蘿崗立交節點改造效果圖
雖然被戲稱為蘭亭盛薈“蘿崗分薈”，但蘿崗立交上蓋項目體量相當于蘭亭盛薈本尊（占地約10萬㎡）近2倍，在公建配套方面或許會更出色。
比如，除了24班小學、18班幼兒園等配套，還有約7.18萬㎡的高速上蓋公益性城市公園，比蘭亭盛薈配建約4.5萬㎡公園要大，可休憩娛樂空間更多。
△網傳蘿崗立交項目效果圖
至于地塊最終會由哪家開發商操刀，6月19日將會揭曉。
云埔還有隱藏的彩蛋
看到這里，不知道你會不會有點疑惑，為什么云埔板塊最近接二連三推進舊改以及涉宅用地招拍掛？
其實，放眼整個云埔，目前還在醞釀著一個大project，而且還是荷村、蘿崗立交地塊的鄰居——宏仁地塊改造項目。
△宏仁地塊（圖中綠地）已大致騰空平整
日前，該地塊掛出了控規調整征詢意見公示，調整范圍覆蓋所在AG0211管理單元的47個分地塊，將變身巨無霸城市綜合體項目——云埔中心。
關于這個地塊，大家不一定熟悉，它原規劃以商業商務、新型產業、一類工業等為主，控規調整后新增2處商住混合用地，以及24班小學+36班完全中學。
△宏仁地塊控規
2個商住混合地塊中的住宅建面約26萬㎡，放在整個規劃以產業為主的云埔中心，住宅體量比較一般般。
加上開創大道西側的京廣協同創新中心，未來這一帶的居住需求不小，因此推進華甫荷村舊改+蘿崗立交地塊的出讓，就顯得比較有必要了。
△云埔中心及周邊規劃效果圖
好了，最后，小前線給大家出一道數學題——問：未來幾年，這一片區的住宅供應量大概會有多少套？答：天量。
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