剛剛,廣州公共資源交易中心掛出一宗巨無(wú)霸宅地!
堪稱是科學(xué)城版本的蘭亭盛薈,而且起拍價(jià)只需要5777元/平!
地塊位于云埔街開創(chuàng)大道以西、廣深高速兩側(cè),總用地面積18.88萬(wàn)平,總建筑面積(住宅+商業(yè))約50萬(wàn)平。
(資料圖片僅供參考)
這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目一共被分為5宗小地塊,2宗宅地被高速切割開,分為南北兩塊,住宅總建面約38.66萬(wàn)平。
商業(yè)/寫字樓地塊同樣被分為南北兩塊,總建面約11.4萬(wàn)平。
項(xiàng)目北面配有一個(gè)小學(xué)用地,班級(jí)規(guī)模原則上不少于24班。
地塊起拍價(jià)約28.9億元,上限價(jià)33.3億元,折合起拍樓面價(jià)約5777元/㎡。
對(duì)比一下,去年保利在科學(xué)城東拿下的地塊,也就是如今的保利錦上,成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡。
一來(lái)一回,地塊起拍價(jià)就從1.6萬(wàn)直接砍到了1/3,難不成這又是一宗可以躺著數(shù)錢的地塊?
非也,這塊地有幾個(gè)硬傷。
首先,這塊地最大特點(diǎn)是,被高速包圍。
可以看看航拍圖,高速直接在項(xiàng)目臉上。這也是為什么他有可能是科學(xué)城版本的蘭亭盛薈。
其它盤是地鐵上蓋,TOD項(xiàng)目;這塊地是“高速上蓋”,改名叫EOD(Expressway-oriented Development)。
這塊地指標(biāo)和位置都還行,別的都好說(shuō),就是噪音無(wú)法避免,對(duì)于神經(jīng)敏感的人來(lái)說(shuō),就是折磨。
而且,由于被高速包圍,雖然地塊容積率不高,但也很難把產(chǎn)品往改善上做,但離地鐵又很遠(yuǎn),屬于是兩頭不著地。
第二,項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)比較復(fù)雜。
有一塊約500平的環(huán)衛(wèi)用地,要建垃圾收集站;還要配建38665平的政策性住房,移交給政府。
此外,地塊的規(guī)劃和施工都受到嚴(yán)格限制。地塊總用地紅線范圍內(nèi)有39687平方米涉及限建區(qū),涉及限建區(qū)的用地須待國(guó)土空間規(guī)劃批復(fù)后方可建設(shè)。
第三,項(xiàng)目有很多隱藏成本。
開發(fā)商要承擔(dān)廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費(fèi)用,包括改造立交、調(diào)整新建輔道、匝道、隔音降噪等等,成本很高,改造難度不小,要和高速合作。
同時(shí),按照規(guī)劃要求配建市政道路,估算造價(jià)6442萬(wàn)元;還要配建蘿崗立交改造項(xiàng)目上蓋景觀工程,估算造價(jià)2261.7萬(wàn)元。
這個(gè)景觀工程會(huì)成為項(xiàng)目的不利因素。但是,如果能搞得好,把花園整很好看,噪音控制下去,未來(lái)可期。
雖然,地塊起拍價(jià)只有5777元/㎡,但這3個(gè)缺點(diǎn)下來(lái),其實(shí)有很高的隱性成本,估計(jì)不會(huì)有太多房企參拍。
如果有國(guó)企來(lái)做,困難會(huì)少很多,民企見到這一堆條條框框估計(jì)會(huì)頭疼。
最后總結(jié)一下地塊,最大的殺招是價(jià)格,還配建小學(xué),如果能在科學(xué)城卷出一個(gè)3萬(wàn)/平,甚至2字頭的項(xiàng)目,不愁競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目距離合生中央城、保利錦上、時(shí)代天韻的距離都不遠(yuǎn)。
在科學(xué)城核心區(qū)缺乏新供應(yīng),購(gòu)買力逐漸東移看向云埔時(shí),能分到不少流量。而且,地塊周邊是工業(yè)區(qū),可能會(huì)有一定購(gòu)買力。
目前,科學(xué)城外圍售價(jià)在3.2-4萬(wàn)/㎡。
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