世界聚焦:福州樓市分析:多家搖號,土拍是否真的回暖?

    來源: 剛需探房2023-05-21 22:49:00
      

    今天下午,福州2023年首場土拍終于舉行,從上架地塊來看,并沒有太值得關注的。


    (相關資料圖)

    這次的土拍體量也是集中供地以后,最小的一次。

    從最終的結果來說,中規中矩,下面聊聊。

    土拍匯總

    供應:這場土拍出讓10幅地塊,純商1幅、安商房1幅,公租房3幅、商服5幅,起拍總價16.8億,面積160畝。

    結果:10幅地塊全部出讓,吸金18.3億,觸發限價3幅、底價成交6幅。

    分析:在土拍前,在省內的廈門莆田,也都舉行了土拍,從拿地情況來看,這些城市都拿出相對優質的地塊,也都觸發限價搖號,整體氛圍不算太差。

    這次土拍,福州的供應,可以說捉襟見肘。

    大部分是回鍋肉地塊,五四北純商+祖廟安商,成了僅有可售商品房的地塊。

    相比于去年兜底一整年,每場都存在流拍的低迷現狀,這一場土拍整體來說,保留顏面的同時,也給市場減少了一絲寒氣。

    用最簡單的評價:花最少的錢,裝最大的X。

    五四北爆火?

    今天土拍分成了上下兩場,上半場只有一幅地塊,就是位于五四北戰坂的純商地塊,宗地2023-06號,面積38畝,起拍樓面價1.14W,指導價2.75W。

    這幅地塊吸引了多家房企報名,最終結果,觸發限價后,競首付比例達到100%,進入搖號,參與搖號的房企75家。

    最終,國貿拿下,成交樓面價1.31W。

    分析:從土拍的走勢來看,建發、保利、國貿、招商、榕發,每次舉牌加價300W,舉了幾十輪觸發限價。

    對比持續底價成交的土拍市場,這樣的場景不算多見,當然也有案例。

    去年第3場土拍,鼓勵福沁路的純商地塊,排場同樣如此,單獨出場,吸引40家搖號。

    除此之外,有印象的還有東二環的建發朗云地塊,閩北CBD的國貿天琴灣。

    當然還有五四北自身秀山的兩幅純商,綠城海棠和建發璟園。

    為了更好還原真正火熱地塊的情況,來看看相關截圖:

    2020年土拍,五四北的低容積率純商,第一輪就被舉出限價,最終119家搖號,綠城搖中。

    2022年土拍,鼓樓的純商地塊,第一輪就被舉出限價,最終40家搖號,保利搖中。

    通過這樣的對比,可以發現這次五四北的戰坂,在舉牌階段的火熱程度,其實并不算炸裂。

    對比一下五四北的土拍情況:

    最容易對比就是周邊的幾個樓盤,秀山的兩幅,都觸發搖號,樓面價1.5-1.7W,特別是海棠映月,緊鄰地鐵口,低容積率定位,性價比可以說遠強于這次。

    當然如果對比以前,地塊隔壁的中庚、融信,樓面價都突破2W,北側的天空之城,也達到1.5W,可以說6年過后,樓面價下滑7K-9K。

    目前周邊的次新盤,最貴就中庚,有倒板贈送的優勢,二手售價也就2.6W左右。

    對于地塊來說,距離五四北1號線,直線距離1公里,規劃的3號線短期無法落地,配套加持度來說一般。

    只能說,相比于低迷太久的土拍,一幅看上去普通的地塊,能帶起這樣的熱度,確實足夠吸睛。

    從地塊分析,起拍價1.14W,限價1.31W,大家一致認為有利潤空間。

    從去年的土拍來看,這幅地塊即便這樣的起拍價,對比部分兜底地塊來說,性價比也只能算一般。

    能夠觸發這樣的行情,大體可以有如下原因:

    1、五四北庫存不大,目前周邊在售只有魯能三期,金地、綠城等都處于外圍。

    對比南二環國企兜底的四大金剛,新區的地塊樓面價最低,1.35W,指導價2.9W,周邊地鐵商圈等也強于戰坂,奈何依然是兜底,只能說去化周期是核心點。

    2、地塊面積不大,相對壓力小,同時房企需要一定貨源,實在無貨可選。

    從房企來看,常見的3家+招商,從這些房企的項目來看,大部分還有貨源,但是儲備不算太多,這些房企的周轉速度都偏快。

    以榕發哥當初的分享:福州某個項目為什么佛系賣房,因為只有這個盤了,賣完就要被裁員了。

    除此之外,福州這次土拍只有這一幅純商,剩余的市中心安商,雖然也虧不了,但是高比例安商房,回款周期久,對房企的自身團隊也無從發力。

    綜上,最后國貿拿地,也代表房企殺入五四北,從地塊性質來看,大概率就是一個普通剛需盤,操盤模式,預計就是以最快的速度開發上市,以最快的效率去化,減少資金成本。

    國企歇一歇?

    這次土拍,除了兩幅住宅用地外,剩余三幅公租房,全部是國企拿下,其中兩幅觸發限價。

    東區的公租房,甚至上演建總PK左海的戲碼。

    不過即便如此,這兩幅公租房,也就花了1.33億,可以說用最小的錢,裝了一次最大的X。

    對比以往公租房的土拍情況來看,同樣的東區和五四北地塊,這次的成交樓面價有一定上漲,也算是變向可以市場傳遞利好消息。

    從兜底情況來看,這次除了榕發兜底祖廟安商外,地鐵兜底南三環公租房,剩余都談不上意圖明顯的兜底。

    即便全部計算在內,7幅地塊,9.3億。

    什么樣的概念?

    這樣頻繁的兜底,近期國企的項目開始上市,北園四大金剛,開盤低迷的數據被市場刷爆,可以說國企也顯得力不從心。

    這也可以解釋,為什么南三環的巨型地塊,本次沒有上架,大概率是在房企的洽談里面,找不到買家,加上自身儲備過多,也實在無能為力。

    盤點總結

    對于這次的土拍,可以說對未來福州的供應也算是有一定的指導意義。

    頻繁兜底,上市乏力,這樣的表現,最終救不了市,反而拖垮市場。

    這里面,深受其害的代表就是南二環。

    房企拿地,去化周期,庫存供應,依然是核心要素。

    雖然搖號企業很多,但是真正參與的還是常見的那三家,福州依然沒有留住要逃離的房企。

    土拍前的洽談,如何用最小的成本,造就一個相對利好的預期,這也是一種救市手段。

    這樣乏力的吸金,如何維系福州后續的發展,依然令人頭疼。

    相比于五四北的搖號,整個城南如今,地塊可能都無法上架的尷尬局面,才更值得思考。

    福州樓市回暖的標志之一:城南純商地塊,觸發限價!

    但愿那一天,有機會見到,即便它是演得!

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    責任編輯:sdnew003

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