快速導讀
大家都在存錢和還債的路上,因為賺錢難了,更因為利息高了!我曾經給大家分析過那些嫌棄利息高的朋友他們轉貸做法的風險,但是忽略了一個問題:并不是所有人都可以轉貸。本期我們會給大家分析一下,有些高利息你必須扛下去!
■轉貸并不是所有的貸款產品都可以操作
(相關資料圖)
常常聽別人說轉貸的實質性意思是什么?是房屋按揭貸款。為什么只有這個產品?因為房屋按揭貸款的周期太長了,動輒就是30年,所以絲毫的利息差異就會有巨大的利息差,也就是利息的蝴蝶效應。恰好,2016年-2022年上車的人占比高,而這個周期恰好就是貸款利息相對比較高的上車階段。
2023年就是這幫貸款客戶剛上車不久的時間點,按照銀行貸款的算法,這個時間還屬于瘋狂還利息的階段,所以可以有操作的空間。如果換了是1年期,或者是3年期的短期貸款意義就不大,因為相差的利息不會很巨大,沒有操作的意義。
■轉貸,是轉做什么貸種?具體是怎么操作?
首先,要轉的是你的房屋按揭貸款,因為期限長、利息高,月供壓力大。現在銀行的貸款利息普遍都是很低,所以轉過去利息就給少了很多。具體的操作,當然就是還掉房屋按揭貸款,然后轉去做貸款利息低的產品。但是這里有很多的誤區,實際上操作是不太可行的!
房屋按揭貸款的核心是針對房屋買賣,除了房屋按揭貸款以外,其他任何一種貸款,包括信用卡都不能夠拿去買房!這個是國家明令禁止的。舉例,信用貸款是給錢你去裝修,旅游或者是大宗消費的;經營類貸款,是借錢給你去做生意的;信用卡是給你去日常消費用的……所以,銀行里面根本沒有一種貸款可以讓你拿去做購房資金,除了房屋按揭貸款。所以,你把按揭貸款還掉,然后拿其他貸款去房地產填坑其實是嚴重違規的。
當然,這里有一個非常特別的意外例子。就是經營類貸款,因為鈔票是沒有記號的,你說這個錢是用來買房和用來經營是很難分辨。舉例,我是做生意的,我在銀行借了一筆100萬的貸款,這100萬我用來經營了,原來我自己手頭上應該用來經營的100萬我拿去買房了。那你說,銀行這一筆100萬的經營貸款最終是給你去買房還是給你去經營呢?說不清楚。銀行只能從你的資金流向去判斷,比如你貸款之后直接去開發商POS機刷卡肯定就不行。
除了以上的情況,一個普通的打工人所有的轉貸念頭都是違規的!后面必然會冒著各種被查的風險。而且問題的核心沒有解決到,就是月供壓力沒有減少,反而更加大。至于利息是不是真的節省下來,就見仁見智了。
■真相究竟是怎么樣的呢?
以下這個圖嚇怕了不少人,原來30年的房貸轉貸之后可以節省那么多的利息?那為什么不冒著風險去試一試呢?但是這里的問題是,絕大部分人是不會把房貸30年全部供下來!因為很多人在10-15年的時候就會選擇換房和置換。當然,現在很多人都慨嘆往后可能要住一輩子了,沒問題,住70年都行,但是也有不少人其實是不會把按揭供滿那么多年,因為物價是會漲,工資是會漲,而月供基本不怎么大的變化(除非基準利息大幅度波動)。所以,這個表其實是有點“駭人聽聞”。
轉貸之后,月供壓力沒有變小!因為我們要留意一個點,你30年按揭貸款是利息高,但是月供并不高。如果同樣是這個金額,即便利息便宜1%,但是月供的時間縮短到10年以下,你的月供會馬上讓你崩潰!因為所有的轉貸產品都是1、3、5、10年的期限,利息少了,但是月供壓力是一下子就漲起來的。那為什么很多人說,反而月供少了呢?
那是因為他們用了先息后本的還款方法,這個是一個掩眼法。房屋按揭貸款是每個月利息加本金歸還,但是轉貸之后的產品如果你用上先息后本,每個月你支付的只有利息,沒有本金,當然月供就少了很多,但是這個是假象。等你要結清貸款的時候,你發現這10年下來,你的本金是一點都沒少過,你的所謂輕松月供,只是在還利息,純粹的為別人打工!所以,真相并不是你想的那樣。
最后,就是手續費了。轉貸是個技術活,實際上是需要中介幫你操盤的,畢竟轉貸的合規性是不存在的,本來就是游走在合規的邊緣,所以中介肯定會趁機撈一筆。中介給你展示了30年你能省下來的利息,當然你要給他分一點。但是你要注意,你給他分一點點,那么你所謂的從中獲利就會縮水,最后折算到年化利率來說,你的差距又變小了,那你的轉貸還有意義嗎?所以,這些一次性的支出看似不重要,但是在我們銀行人角度來分析,所有的支出折算成時間價值就是一個可怕的數字。
■說在最后!
轉貸是有風險的,而且算下來不是特別的劃算,局限性也很強,關鍵是真正適用的群體很窄,如果你已經供滿了貸款一半以上的期限,后面的月供基本上都是本金為主了,也就沒有轉貸的必要。而恰恰十幾年前的按揭貸款利息是低,高利息的恰好只是最近幾年的事情,這就是一個矛盾。轉?違規、成本高。不轉?看著這個利息總支出就不爽。中介抓的就是你的這個心態了。
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